樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 5月29日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

本周 A 股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（5.20-5.26）申萬(wàn) A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3.5%，在各板塊中位列第 26；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3%，在各板塊中位列第 9。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-3.9%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-3.9%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為-2.4%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對(duì)收益分別為+0.1%和-1.5%。

(資料圖片僅供參考)

本周土地成交規(guī)模有所下降，溢價(jià)率維持較高水平。本周（5.20-5.26）全國(guó) 300 城宅地成交建面 544 萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-21%，單周同比-13%，平均溢價(jià)率 9%。2023 年初至今，全國(guó) 300 城累計(jì)宅地成交建面 12997 萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-19%；年初至今，華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷(xiāo)售環(huán)比略升，同比略降，成都市場(chǎng)延續(xù)較高熱度。本周（5.20-5.26）35 個(gè)城市商品房成交合計(jì) 417萬(wàn)平米，周環(huán)比+2%，周同比-4%。其中：一線(xiàn)城市周環(huán)比-14%，周同比+63%；二線(xiàn)城市周環(huán)比+8%，周同比-0%；三四線(xiàn)城市周環(huán)比-2%，周同比-69%。

本周二手房成交同環(huán)比上升，成都、北京市場(chǎng)熱度較高。本周（5.20-5.26）15 個(gè)城市二手房成交合計(jì) 213 萬(wàn)平米，周環(huán)比+1%，周同比+47%。其中：一線(xiàn)城市周環(huán)比+0%，周同比+54%；二線(xiàn)城市周環(huán)比+1%，周同比+46%；三四線(xiàn)城市周環(huán)比+16%，周同比+34%。

5 月貝殼百城首套房貸利率持續(xù)下行，二套房貸利率持平。根據(jù)貝殼研究院，5 月百城首套房貸利率平均為 4.0%，環(huán)比下降 1bp，絕對(duì)水平再創(chuàng) 2019 年以來(lái)的新低。二套房貸利率平均為 4.91%，繼續(xù)維持 2022 年 9 月以來(lái)的水平。

銀行平均放款周期 23 天，較上月延長(zhǎng) 2 天，但仍維持高速放款水平。由于多數(shù)符合“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”條件的城市已下調(diào)房貸利率水平，5 月百城首套房貸利率降速繼續(xù)趨緩。分城市能級(jí)看，5 月一二線(xiàn)城市首套及二套房貸利率均維持不變；三四線(xiàn)城市由于清遠(yuǎn)、中山下調(diào)首套房貸利率，帶動(dòng)首套房貸利率微降 1bp 至 3.98%，二套房貸利率維持不變。5 月市場(chǎng)有所回落，各地需求端支持政策的出臺(tái)頻次降低，當(dāng)前改善性需求對(duì)市場(chǎng)的修復(fù)至關(guān)重要，二套房貸利率仍有一定的空間。

本周杭州四批次、合肥三批次、無(wú)錫二批次土拍收官，杭州、合肥土地市場(chǎng)火熱，無(wú)錫表現(xiàn)較為平淡。從成交情況來(lái)看，杭州 9 宗地塊中 6 宗進(jìn)入封頂搖號(hào)，僅 1 宗底價(jià)成交，民企拿地金額占比 100%，濱江集團(tuán)獲取 3 宗土地；合肥 4 宗地塊中 3 宗進(jìn)入觸頂競(jìng)品質(zhì)階段，1 宗溢價(jià)成交；無(wú)錫推出 5 宗地塊，全部底價(jià)成交。從溢價(jià)率情況來(lái)看，杭州、合肥仍維持去年延續(xù)下來(lái)的高溢價(jià)，土地市場(chǎng)保持火熱狀態(tài)，而無(wú)錫近一年基本為底價(jià)成交。從流拍率來(lái)看，本周的杭州、合肥、無(wú)錫土拍均無(wú)土地流拍。目前市場(chǎng)成交依然分化，核心城市核心區(qū)域的銷(xiāo)售去化更有保障，有實(shí)力在核心城市核心區(qū)域拿地的房企將更加受益。

投資建議

需求端寬松政策持續(xù)發(fā)力，重點(diǎn)城市土拍熱度增加，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線(xiàn)城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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