很多同行都對地產(chǎn)和城投最近的表現(xiàn)感到異常絕望，更準確地說是不知道未來的出路在哪。

(資料圖)

地產(chǎn)方面，除了一線和強二線城市核心區(qū)位的土拍搶地和“一二手倒掛盤”的瘋狂打新外，國內(nèi)大部分城市的二手房市場自4月份開始都進入了交易量價均大跌的通道，受此影響，樓市的整體復蘇已變得更不明朗。

在房地產(chǎn)的融資方面，地產(chǎn)債仍被大面積拋售，銀行依舊不肯對普通民營房企放水，絕大多數(shù)信托機構(gòu)都暫停了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)私募機構(gòu)也基本無動于衷，除了少數(shù)AMC和金控平臺還在撿漏或保持資金投放外，整體一潭死水。

地產(chǎn)下行導致資產(chǎn)價格縮水、土地財政模式難以為繼后，城投的再融資遇到了空前的挑戰(zhàn)，城投最近的違約和爆雷頻發(fā)，城投債被大面積拋售，城投定融產(chǎn)品被斬斷，其他信托等城投非標產(chǎn)品的募集也遇到了更大的阻力。

宏觀方面，4月份的經(jīng)濟和出口數(shù)據(jù)給市場澆了很大一盆冷水，失業(yè)率一直居高不下，上周阿里的大幅裁員消息預(yù)計將很快傳導到其他互聯(lián)網(wǎng)大廠及其上下游企業(yè)（阿里雖已辟謠，但市場已證實阿里大幅裁掉高級別員工和同步擴招一線員工都是事實）。

與阿里大幅裁員對杭州樓市造成的巨大影響一樣，其他互聯(lián)網(wǎng)大廠的大幅裁員對失業(yè)率及樓市消費群體的影響都不可低估。

對于絕大多數(shù)的地方政府和城投平臺來說，巨額債務(wù)的化解最終或許只能指望房地產(chǎn)行業(yè)的回暖，尤其是土拍市場的恢復帶來的土地出讓收入；

而房地產(chǎn)行業(yè)的回暖卻取決于經(jīng)濟的復蘇、企業(yè)和居民端資產(chǎn)負債表的修復，尤其是民營企業(yè)的信心以及居民端對就業(yè)和收入的預(yù)期。

中國的政策到底該怎么調(diào)整，目前似乎誰都不知道（高層和專家也都很難權(quán)衡利弊），但出生率的大幅下行卻能充分說明信心的不足。

比如今年的5月20日（“520”）的結(jié)婚登記數(shù)據(jù)中，江蘇、廣東、四川、福建、湖北、湖南同比去年分別下降了25.6%、40.4%、36%、38.8%、46.6%、74%，另外今年的新生兒估計也將不到800萬人，比解放前還低。

房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展得看人口，現(xiàn)在這個勢頭顯然對房地產(chǎn)行業(yè)來說是一萬點傷害。

市場方面認為，對于房企來說，未來的出路主要有四個方向：

一是做純粹的投資商，通過不動產(chǎn)的投資獲取回報；二是做傳統(tǒng)的開發(fā)商，堅守項目全周期的開發(fā)；三是做運營商，比如專門做商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等的運營；四是做服務(wù)商，重點往代建等方向努力。

對于我們地產(chǎn)投資機構(gòu)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的風險最終傳導到城投是件非常可怕的事情，房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)企穩(wěn)無望，如果引發(fā)了城投大面積的爆雷，則后果不堪設(shè)想。

就當前的形勢而言，我們自身也倍感焦躁，一是地產(chǎn)存量項目的退出將面臨更大的風險；二是我們近兩年新增的城投類投資業(yè)務(wù)的退出也可能面臨城投大面積爆雷的風險。

盡管在市場的走向中結(jié)構(gòu)性的投資機會還是很多，比如一線和強二線城市的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)，再比如中等資質(zhì)城投平臺的信托、基金、保理等非標投資業(yè)務(wù)，但我們在業(yè)務(wù)策略上肯定會比以前更加謹慎。

政府、房企、投資機構(gòu)到底該何去何從，大家的出路到底在哪，我們在近半年的業(yè)務(wù)調(diào)整過程中或許已找到更加清晰的答案。

今年以來，我們一直在特別地強調(diào)地方政府從“土地財政”轉(zhuǎn)向“股權(quán)財政”的趨勢。

我們注意到，越來越多的地方政府通過開放產(chǎn)業(yè)勾地、孵化產(chǎn)業(yè)用地等方式積極引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源及產(chǎn)業(yè)基金。

在主流國央企投資機構(gòu)目前的業(yè)務(wù)動向方面，越來越多的投資機構(gòu)致力于為產(chǎn)業(yè)類項目（凈地或已建成產(chǎn)業(yè)園）提供拿地與開發(fā)建設(shè)資金以及園區(qū)專業(yè)運營管理等服務(wù)，同時依托于股權(quán)投資基金的優(yōu)勢為政府招商引資和產(chǎn)業(yè)引入等要求提供增值服務(wù)。

當然，產(chǎn)業(yè)類項目這個賽道到底可以容納多少選手，尤其對房企和投資機構(gòu)來說存在多少發(fā)揮能力和吃到蛋糕的空間，目前仍有待市場驗證。

從我們已參與的產(chǎn)業(yè)類項目投資來看，目前優(yōu)質(zhì)區(qū)位產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目（含自持物業(yè)）的收益測算其實并不比住宅類項目差，另外在資金退出路徑方面可以通過引入產(chǎn)業(yè)方購買廠房、Pre-REITs、公募REITS融資等方式實現(xiàn)退出。

因此從政府對產(chǎn)業(yè)（以及背后的人口引入和企業(yè)稅收）的需求、房企往產(chǎn)業(yè)運營方的轉(zhuǎn)型以及投資機構(gòu)的投向調(diào)整與退出路徑等角度來看，對產(chǎn)業(yè)類項目的投資或許是中短期內(nèi)市場各方更好的出路選擇。

畢竟國家對產(chǎn)業(yè)和實業(yè)的支持已遠遠超過對房地產(chǎn)的支持，而這也是國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和地方政府、城投平臺化債的關(guān)鍵所在。

需要注意的是，產(chǎn)業(yè)資源是非常有限的，因此這背后肯定涉及到全國范圍內(nèi)地方政府對產(chǎn)業(yè)資源的爭奪。

另外產(chǎn)業(yè)類項目的出路最終取決于資產(chǎn)價格企穩(wěn)、估值上漲，尤其是經(jīng)濟和實體的復蘇，而從中短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回暖以及央行的“放水”才是關(guān)鍵所在。

鑒于上述分析，對于長三角、大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)類項目（比如M0、M1）來說，我們認為機遇就在面前。

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