今天，隨著園區(qū)3宗、姑蘇區(qū)3宗和相城1宗（共7宗地塊）的成功出讓，2023年蘇州二批次集中土拍圓滿落幕。

二批次成功出讓的9宗地塊分別位于姑蘇區(qū)滄浪新城、平江新城，園區(qū)月亮灣、斜塘、跨塘，相城渭塘，吳江太湖新城、平望，成交總價(jià)為97.73億元，總出讓面積27.8萬㎡，最高成交樓面價(jià)為園區(qū)月亮灣地塊36800元/㎡，最低成交樓面價(jià)為吳江平望地塊5004元/㎡。

蘇地網(wǎng)掛【2023】5號(hào)公告土拍成交結(jié)果如下：

(資料圖)

9宗涉宅地塊3宗觸頂搖號(hào)，4宗產(chǎn)生溢價(jià)，2宗底價(jià)成交。

蘇州二批次土拍地塊成交詳情

姑蘇滄浪新城地塊競(jìng)價(jià)31輪后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)， 成交總價(jià)162576萬元，成交樓面價(jià)19969元/㎡，溢價(jià)率15%。

姑蘇平江新城13號(hào)地塊經(jīng)過 5輪報(bào)價(jià)，由綠城競(jìng)得 ，成交總價(jià)83566 萬元，成交樓面價(jià)為18670元/㎡，溢價(jià)率3.72%。

姑蘇平江新城14號(hào)地塊經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)，被華潤(rùn)置地競(jìng)得，成交總價(jià)為144967 萬元，成交樓面價(jià)為19192元/㎡，溢價(jià)率6.62%。

相城渭塘地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，被中惠房地產(chǎn)競(jìng)得，成交總價(jià)為31900萬元，成交樓面價(jià)為10100元/㎡，溢價(jià)率0%。

園區(qū)月亮灣地塊開拍不 到1分鐘就 進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)， 成交總價(jià)137724萬元，成交樓面價(jià)36800元/㎡，溢價(jià)率15%。

園區(qū)斜塘地塊競(jìng)價(jià)41輪后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交總價(jià)162717萬元，成交樓面價(jià)28175元/㎡，溢價(jià)率15%。

園區(qū)跨塘地塊經(jīng)過14輪報(bào)價(jià)，被保利發(fā)展競(jìng)得，成交總價(jià)為94744萬元，成交樓面價(jià)為22262元/㎡，溢價(jià)率8.6%。

吳江太湖新城地塊經(jīng)過9輪報(bào)價(jià)，被中建三局和吳江城投競(jìng)得，成交總價(jià)為156246萬元，成交樓面價(jià)為17681元/㎡，溢價(jià)率1.03%。

吳江平望地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，被吳江城市建設(shè)開發(fā)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)為2875萬元，成交樓面價(jià)為5004元/㎡，溢價(jià)率0%。

二批次的地塊整體素質(zhì)較優(yōu)，所以本輪土拍延續(xù)了首批次的“整體持穩(wěn)、局部火熱”的態(tài)勢(shì)，并持續(xù)分化。

1.核心、優(yōu)質(zhì)地塊毫無懸念地觸頂搖號(hào)，而地段一般的地塊仍底價(jià)成交。

園區(qū)月亮灣、斜塘和姑蘇滄浪新城3宗地塊觸頂搖號(hào)。

姑蘇滄浪新城地塊在5月29日開拍7分鐘就加價(jià)30輪，后因系統(tǒng)故障中止出讓，于今天上午9:00再次開槌，在30輪競(jìng)價(jià)基礎(chǔ)上一輪加價(jià)直接觸頂搖號(hào)。

園區(qū)月亮灣地塊經(jīng)過33輪拉鋸戰(zhàn)沖破最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

園區(qū)斜塘地塊經(jīng)過14輪競(jìng)價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

平江新城兩宗地、園區(qū)跨塘地塊、吳江太湖新城地塊得益于優(yōu)越的素質(zhì)條件，也呈現(xiàn)一定的熱度，均實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)成交。

而外圍板塊素質(zhì)一般的地塊則底價(jià)成交，比如說吳江平望地塊、相城渭塘地塊。

2.央國(guó)企激烈搶地，民企拿地動(dòng)力恢復(fù)

近期蘇州昆山、太倉(cāng)、杭州、南京的核心區(qū)土拍熱度相繼走高，頻繁出現(xiàn)觸頂、搖號(hào)等現(xiàn)象，給與房企一定的信心和預(yù)期。

蘇州本場(chǎng)土拍和杭州5月23日的四批次集中土拍較像，熱門置業(yè)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊受到房企的密切關(guān)注，比如說園區(qū)月亮灣地塊共有31家意向房企，園區(qū)斜塘和姑蘇滄浪新城各有11家意向房企報(bào)名參拍，其中不乏一些實(shí)力民企。

從拿地房企來看，大部分是資金實(shí)力較強(qiáng)的央國(guó)企，比如說中建三局、華潤(rùn)置地，并且在近兩年的土拍中都積極出手，且成功布局，可見其對(duì)蘇州市場(chǎng)的深度看好。

以下為地塊詳情解讀：

No.1

園區(qū)三宗

獨(dú)墅湖潤(rùn)月雅筑南地塊

園區(qū)月亮灣地塊，1分鐘破中止價(jià)進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)為36800元/㎡，成交總價(jià)為137724萬元，溢價(jià)率為15.3%，園區(qū)樓面單價(jià)再次被刷新。

地塊位于工業(yè)園區(qū)萬壽街東、若水路北 ，占地面積約31187.48㎡，容積率1.2，起拍樓面價(jià)32000元/㎡。

地塊就位于華潤(rùn)潤(rùn)月雅筑的南側(cè)，是園區(qū)不可多得的“絕版”臨湖地塊。

地塊毗鄰2號(hào)線獨(dú)墅湖鄰里中心站、獨(dú)墅湖和獨(dú)墅湖公園，可以享受獨(dú)墅湖的湖景資源，獨(dú)墅湖鄰里中心、獨(dú)墅湖幼兒園、獨(dú)墅湖學(xué)校皆在附近，生活便利度較高。

與該地塊一路之隔的華潤(rùn)潤(rùn)月雅筑成交樓面價(jià)為34500元/㎡，首批次房源共881組客戶參加搖號(hào)，中簽率約17%。今天，項(xiàng)目二期認(rèn)籌結(jié)果出爐，共741組客戶搶83套房源，中簽率低至11%。 52500元/ ㎡的 備案均價(jià) 是蘇州備案均價(jià)天花板。

今年年初售罄的招商文禧花園，項(xiàng)目當(dāng)初的成交樓面價(jià)為31621元/㎡，備案均價(jià)為48500元/㎡。

板塊內(nèi)二手房均價(jià)已達(dá)6.5-8.3萬元/㎡。

地塊規(guī)劃條件：

1.住宅裝修價(jià)格不低于3000元/平方米且不高于 6000 元/平方米

2.有人才優(yōu)購(gòu)房

在優(yōu)越的地理位置賦能下，該地塊出讓時(shí)預(yù)計(jì)將引得多家房企競(jìng)爭(zhēng)。

斜塘金堰路西地塊

園區(qū)斜塘地塊，經(jīng)過41輪競(jìng)價(jià)破中止價(jià)進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)為28175元/㎡，成交總價(jià)為162717萬元，溢價(jià)率為15%。

相較于象嶼天悅東方（26456元/㎡）、保利天珺（24823元/㎡）、河濱雅苑（27592元/㎡），園區(qū)斜塘樓面單價(jià)被刷新。

地塊位于工業(yè)園區(qū)金堰路西、東宏路北，占地面積約28875.97㎡，容積率2，起拍樓面價(jià)24500元/㎡。

地塊位于斜塘金堰路西、東宏路北，是《斜塘河南退二進(jìn)三規(guī)劃公示文件》中規(guī)劃調(diào)整的地塊之一。

板塊位置也非常不錯(cuò)，就在在建軌交6號(hào)線金家堰站西側(cè)，片區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學(xué)校、1宗商業(yè)用地和1個(gè)軌交站點(diǎn)，未來教育、商業(yè)配套齊全，生活與出行都十分便利。

新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，目前板塊內(nèi)在售三個(gè)樓盤，華發(fā)仁恒·河濱雅苑備案均價(jià)44750元/㎡；保利天珺備案均價(jià)43650元/㎡，象嶼天悅東方備案均價(jià)45450元/㎡，斜塘板塊房?jī)r(jià)格局也重新確立。

地塊規(guī)劃條件：

1.住宅裝修價(jià)格不低于3000元/平方米且不高于 6000 元/平方米

2.有人才優(yōu)購(gòu)房

跨塘方灣街西地塊

園區(qū)跨塘地塊經(jīng)過14輪報(bào)價(jià)被保利發(fā)展競(jìng)得，成交樓面價(jià)為22262元/㎡，成交總價(jià)為94744萬元，溢價(jià)率為8.6%，這是保利發(fā)展繼保利天匯后布局跨塘第二個(gè)項(xiàng)目。

地塊位于葑亭大道、方灣街西以北，屬于園區(qū)北部副中心陽澄南岸創(chuàng)新城內(nèi)。

地塊體量也不大，占地21279.03萬㎡，容積率2.0，起拍樓面價(jià)20500元/㎡。

地塊整體位置也不錯(cuò)，毗鄰軌交3號(hào)線方灣街站，同時(shí)距園區(qū)火車站僅1公里左右，出行相當(dāng)便利。

東側(cè)靠近新婁幼兒園與園區(qū)至和實(shí)驗(yàn)學(xué)校，周邊還有悅瀾灣小學(xué)、跨塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)虹橋小區(qū)等教育資源。

商業(yè)方面，青劍湖商圈也可滿足日常需要。

目前，周邊二手房掛牌均價(jià)為2.5-3.1萬元/㎡。

新房市場(chǎng)方面，陽澄湖南岸創(chuàng)新城核心居住區(qū)開發(fā)成熟，僅保利天匯在售。

地塊規(guī)劃條件：

1.住宅裝修價(jià)格不低于2000元/平方米且不高于5000 元/平方米

2.有人才優(yōu)購(gòu)房

No.2

姑蘇三宗

平江新城日益路北、廣濟(jì)路東/文陵路西雙地塊

平江新城廣濟(jì)路東地塊經(jīng)過5輪報(bào)價(jià)，被綠城競(jìng)得，成交總價(jià)為8.36億元，成交樓面價(jià)為18670元/㎡，溢價(jià)率為3.72%，這是綠城首入姑蘇平江新城。

地塊位于姑蘇區(qū)日益路北、廣濟(jì)路東，占地面積20345㎡，容積率2，起拍樓面價(jià)為18000元/㎡。

平江新城文陵路西地塊經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)，被華潤(rùn)置地競(jìng)得，成交總價(jià)為144967萬元，成交樓面價(jià)為19192元/㎡，溢價(jià)率6.62%。

繼2006年，華潤(rùn)拿下平江新城人民路東、平齊路以南地塊打造平門府后，時(shí)隔17年，華潤(rùn)再次布局姑蘇區(qū)平江新城。

地塊位于姑蘇區(qū)日益路北、文陵路西，占地面積34335㎡，容積率2.2，起拍樓面價(jià)為18000元/㎡。

兩宗地塊位于姑蘇區(qū)平江新城板塊，周邊配套十分成熟。

距軌交4號(hào)線與在建軌交8號(hào)線換乘站孫武紀(jì)念園站約1公里距離，距軌交2號(hào)線平瀧路東站約1.7公里。平江萬達(dá)等商業(yè)都在附近，南側(cè)還有蘇州大學(xué)附屬第一醫(yī)院，周邊還規(guī)劃了兩座小學(xué)在建。

板塊二手房市場(chǎng)方面，由于平江新城占據(jù)姑蘇區(qū)核心地段，享有姑蘇的醇熟配套與優(yōu)質(zhì)的教育資源，板塊次新二手房成交單價(jià)大多在3.5萬元/㎡以上，部分項(xiàng)目如仁恒淺棠平江、萬科金域平江，二手房成交價(jià)格均在4萬元/㎡以上。

新房市場(chǎng)方面，平江新城近年來一直是姑蘇區(qū)新房供應(yīng)主力，板塊項(xiàng)目璀璨平江、天地源平江觀棠等去化表現(xiàn)皆較好，板塊均價(jià)到達(dá)3.3萬元/㎡。

目前板塊內(nèi)待售新盤僅有蘇地2022-WG-3號(hào)地塊。平江新城日益路以北兩宗地塊出讓后，屆時(shí)也會(huì)緩解板塊供應(yīng)不足的情況。

地塊規(guī)劃條件：

住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于 2000 元/平方米。

滄浪新城寶帶西路南地塊

姑蘇滄浪新城在昨天加價(jià)30輪的基礎(chǔ)上繼續(xù)競(jìng)價(jià)，1分鐘破中止價(jià)進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)為19969元/㎡，溢價(jià)率為15%。

地塊位于姑蘇區(qū)寶帶西路南、福運(yùn)路西，占地面積40707㎡，容積率2，起拍樓面價(jià)為17364元/㎡。

該宗地塊原本為娛樂康體用地，在今年年初發(fā)布的《蘇州市滄浪新城控制性詳細(xì)規(guī)劃02基本控制單元調(diào)整公示》中，顯示調(diào)整為了商住用地。

具體位置上來看，地塊可以享受運(yùn)河景觀，周邊有3號(hào)線新郭路站和世茂生活廣場(chǎng)，配套也較為豐富。

地塊周邊無在售項(xiàng)目與新地塊，周邊二手房小區(qū)房齡均在十年左右，整體二手房?jī)r(jià)格在36000元/㎡左右。板塊多年未供地，存在一定改善需求。

未來這塊地出讓后，將補(bǔ)倉(cāng)滄浪新城板塊，同時(shí)在限價(jià)放開的背景下，或?qū)⒅匦露x板塊新房?jī)r(jià)格。

地塊規(guī)劃條件：

No.3

相城1宗

渭塘鎮(zhèn)玉環(huán)路東地塊

相城渭塘經(jīng)過1輪競(jìng)價(jià)由中惠房地產(chǎn)競(jìng)得，成交總價(jià)為31900元/㎡，成交樓面價(jià)為10100元/㎡，溢價(jià)率為0%。

地塊位于相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)玉環(huán)路東、經(jīng)四路北，占地面積30080㎡，容積率1.05，起拍樓面價(jià)為10100元/㎡。

地塊距2號(hào)線延長(zhǎng)線渭中路站約800m，距相城核心高鐵新城約5km左右，出行較為便捷。渭塘鎮(zhèn)發(fā)展相對(duì)成熟，并且擁有珍珠湖等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，商業(yè)配套相對(duì)欠缺。

目前板塊內(nèi)主力在售項(xiàng)目有湖畔春曉、星遇光年等，產(chǎn)品以高層與小高層戶型為主，成交均價(jià)1.7-1.8萬元/㎡。待售項(xiàng)目有綠城紫薇花開與和恒14號(hào)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)都將于今年入市，板塊未來競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。

地塊規(guī)劃條件：住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于 1500 元/平方米。

No.4

吳江2宗

吳江太湖新城地塊

吳江太湖新城地塊經(jīng)過9輪報(bào)價(jià)，被中建三局和吳江城投競(jìng)得，成交總價(jià)為156246萬元，成交樓面價(jià)為17681元/㎡，溢價(jià)率1.03%。

地塊位于吳江區(qū)東太湖度假區(qū)（太湖新城）笠澤西路南側(cè)、夏蓉街西側(cè)，占地面積67976.38㎡，容積率1.3，起拍樓面價(jià)為17500元/㎡。

地塊西側(cè)就太湖，擁有一線湖景，周邊配套也較為齊全。

交通上，地塊東側(cè)500m即是軌交4號(hào)線笠澤路站；商業(yè)上，近吳江萬象匯、吾悅廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體；教育上，周邊有吳江中學(xué)、蘇州灣實(shí)驗(yàn)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。

板塊內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目在售，與地塊相近的中建|吳江城投·笠澤之星的備案均價(jià)達(dá)34050元/㎡，華潤(rùn)潤(rùn)樾江南備案價(jià)也達(dá)31436元/㎡，板塊房?jī)r(jià)體系重新定義，站上3萬元/㎡+。

吳江平望運(yùn)河路西地塊

吳江平望地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，被吳江城市建設(shè)開發(fā)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)為2875萬元，成交樓面價(jià)為5004元/㎡，溢價(jià)率0%。

地塊位于吳江區(qū)平望鎮(zhèn)運(yùn)河路西側(cè)建設(shè)東路北側(cè)，占地面積3192㎡，容積率1.8，起拍樓面價(jià)為5004元/㎡。

吳江平望去年出讓了一宗宅地，平望鎮(zhèn)平梅支路南側(cè)、平西路西側(cè)地塊，上海中鷹置業(yè)、蘇州中鱸房地產(chǎn)開發(fā)、江蘇盛澤投資有限公司三家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。

土地市場(chǎng)向來是樓市的晴雨表。

雖然5月以來，蘇州樓市非但沒有延續(xù)市場(chǎng)熱度反而持續(xù)走冷，供求量呈現(xiàn)雙雙下行趨勢(shì)，盡管吳中、吳江、相城、新區(qū)（除獅山橫塘街道外）陸續(xù)推出了契稅補(bǔ)貼政策，但政策效應(yīng)還需要時(shí)間。

目前市場(chǎng)整體仍舊呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)，蘇州二批次土拍局部熱度明顯，一定程度上振奮了市場(chǎng)信心，畢竟當(dāng)下的蘇州樓市的信心太需要提振了。

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