星標(biāo)克而瑞物管 ↑ 每天快速直達(dá)物業(yè)專業(yè)研究

(資料圖片)

5月30日，2023中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會(huì)在香港舉辦。本次發(fā)布會(huì)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)、上海易居房地產(chǎn)研究院主辦、北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司與克而瑞集團(tuán)承辦，已連續(xù)開展了15年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測評研究成果。

現(xiàn)場，行業(yè)專家與大咖齊集，國內(nèi)頭部物企、各領(lǐng)域代表性物企共聚，克而瑞物管重磅發(fā)布了2023中國物業(yè)管理上市公司研究成果，涵蓋了2023中國物業(yè)管理上市公司20強(qiáng)以及細(xì)分領(lǐng)域共九項(xiàng)研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果為行業(yè)樹立了權(quán)威風(fēng)向標(biāo)。

【成果解讀】

資本市場表現(xiàn)：

階段性止跌回升，央國企韌性猶在

一、板塊指數(shù)：物業(yè)板塊整體弱于大盤，但整體走勢和年末階段性修復(fù)能力強(qiáng)于地產(chǎn)開發(fā)板塊

面對復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)以及物業(yè)管理行業(yè)在寒冬中艱難前行。從資本市場來看，地產(chǎn)板塊指數(shù)與物業(yè)板塊指數(shù)走勢基本保持一致，且整體表現(xiàn)均弱于大盤。恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)最低點(diǎn)出現(xiàn)在2022年10月31日，較2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌54.6%。

2022年底，受到國家政策提振等影響，房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)市場信心逐漸恢復(fù)，行業(yè)已經(jīng)開啟階段性修復(fù)行情，重新站在新一輪周期的起點(diǎn)。從板塊指數(shù)走勢來看，物業(yè)管理行業(yè)階段性修復(fù)能力強(qiáng)于地產(chǎn)開發(fā)板塊。截至2022年底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)較最低點(diǎn)止跌反彈85.5%，同期克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)回升38.5%。

二、股價(jià)走勢：央國企相對穩(wěn)健，民營物企振幅大

2022年，民企物企平均股價(jià)漲跌幅為-34.2%，央國資背景物企平均股價(jià)漲跌幅為-8.3%。民營物企受市場環(huán)境的影響較大，股價(jià)呈現(xiàn)較大振幅。央國資物企股價(jià)的波動(dòng)范圍較小，相對穩(wěn)健，長期來說表現(xiàn)更好。

三、估值：市盈率回落至約11倍，央國企、聚焦非住賽道的企業(yè)獲市場認(rèn)可

從估值角度來看，當(dāng)前上市物企呈現(xiàn)以下特征：一是，市盈率大幅度回落。截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個(gè)百分點(diǎn)。二是，央國企、聚焦非住賽道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲市場認(rèn)可。2022年底，市盈率排名前五的企業(yè)分別為：特發(fā)服務(wù)（41.8）、華潤萬象生活（38.6）、招商積余（27.0）、萬物云（26.8）、新大正（25.4）。

四、每股收益：物業(yè)板塊大幅下滑，但整體好于地產(chǎn)開發(fā)板塊

從每股收益角度來看，物業(yè)板塊每股收益大幅下滑，但整體好于地產(chǎn)開發(fā)板塊。2022年末，港股物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.21元，同比下降24.1%；滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.67元，同比下降22.5%。港股和滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)較地產(chǎn)開發(fā)板塊分別高0.19元和0.60元。

五、市值：平均市值同比下滑23.9%，百億以上企業(yè)數(shù)量減少、30億以下企業(yè)數(shù)量增加

截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個(gè)百分點(diǎn)。百億市值以上的物企有9家，數(shù)量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。

運(yùn)營規(guī)模分析：

分化加深，格局已定；

增速放緩、市拓提升

一、營業(yè)收入：營收均值與中位數(shù)進(jìn)一步拉大，企業(yè)分化加深

2022年56家上市物企營收總額2475.3億元，同比提升19.4%。營業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。均值和中位數(shù)的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.7億元。

在企業(yè)披露的業(yè)績數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步從企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營質(zhì)量、成長潛力、資本市場表現(xiàn)及社會(huì)責(zé)任等維度研究企業(yè)，將上述樣本企業(yè)以營收為標(biāo)尺，劃分四大梯隊(duì)。其中，營收大于100億元的8家企業(yè)為頭部物企，50-100億元的5家為大型物企，10-50億元的27家為中型物企，小于10億元的16家為小型物企。

具體梯隊(duì)劃分及對應(yīng)企業(yè)如下所示：

2022年上市物企格局天梯圖（按營收計(jì)）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理

二、市場格局：頭部物企穩(wěn)定，大中型物企承壓，小型物企穩(wěn)中有升，企業(yè)梯隊(duì)格局已定

從市場格局來看，整體呈現(xiàn)頭部物企穩(wěn)定，大中型物企承壓，小型物企穩(wěn)中有升的特征。頭部物企名次變動(dòng)率僅為12.5%，整體保持穩(wěn)定不變，僅中海物業(yè)名次上升，2022年其營收達(dá)到113.4億元，同比提升34.4%。

三、營收增速：整體增速放緩，同比下滑約25.2個(gè)百分點(diǎn)，大型物企增速下滑最為明顯，由64.6%降至3.1%

2022年披露營收總額的56家上市物企營收總額約2475.3億元，同比增長19.4%，增速較去年同期下滑25.2個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分別下滑11.9、61.6、34.7和28.8個(gè)百分點(diǎn)。

四、在管規(guī)模：增速同比下滑約34.3個(gè)百分點(diǎn)，中型物企增速下滑明顯，由71.2%降至18.6%

2022年，在疫情、地產(chǎn)、資本、整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響下，諸多上市物業(yè)企業(yè)放緩發(fā)展腳步，相較于開拓新市場，拓張規(guī)模，更多的將精力集中在提升服務(wù)品質(zhì)、增強(qiáng)盈利能力上，上市物企整體在管規(guī)模雖進(jìn)一步增加，但增量顯著減少，增速大幅下滑。

具體來看，完整披露相關(guān)面積數(shù)據(jù)的51家上市物企的總在管面積由2020年的35.1億㎡增長至2022年的64.3億㎡，三年復(fù)合增長率為35.3%；從增速走勢來看，年內(nèi)同比增長19.2%，較去年同期下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。

五、合約面積：增速同比下滑約24.2個(gè)百分點(diǎn)

2022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億㎡，同比增長15.5%，增速較去年同期下滑24.2個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為17.7%、8.5%、17.6%和10.9%，增速同比分別下滑20.3、31.4、26.3和19.8個(gè)百分點(diǎn)。

六、關(guān)聯(lián)交易：地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方供應(yīng)量持續(xù)降低，在管面積占比降至39.8%

2022年，房地產(chǎn)投資低迷情緒貫穿全年，22城集中供地雖在延續(xù)，但熱度逐輪走低，除部分特別優(yōu)質(zhì)的地塊以外，底價(jià)成交、城投托底成為常態(tài)，房企投資意愿降至5年來最低點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企拿地銷售比低至0.18，銷售50強(qiáng)房企月均投資力度同比下降69%，且近四成企業(yè)全年投資處于暫停的狀態(tài)。在此影響下，2022年百強(qiáng)房企操盤面積和新增土地面積大幅下降，操盤面積約4.1億㎡，較2021年近乎腰斬；新增土儲(chǔ)約1.4億㎡，同比下降近八成。

2022年房企操盤面積腰斬，意味著近期承接來自地產(chǎn)開發(fā)板塊的管理面積可能打五折，而新增土地面積的斷崖式下滑則是預(yù)示著未來數(shù)年新增交付的住宅面積將持續(xù)下降，物業(yè)公司從地產(chǎn)母公司獲取的在管面積也將持續(xù)減少。從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的32家上市物企來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至39.8%。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比分別為40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分別下滑0.9、0.5、0.9和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

七、收并購：持續(xù)降溫，上市物企收并購擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎

收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。2022年，收并購?fù)顺钡絹?，?jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)上市物企共發(fā)起66宗收并購，總涉及金額約119.3億元。相較于2021年的53宗交易、355.9億元總額，在收并購頻率上有所增長，但交易總額下滑約2/3。

2022年上市物企收并購?fù)貜堏呌谥?jǐn)慎，主要體現(xiàn)在大額收并購交易數(shù)量減少和終止收購事件頻現(xiàn)上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年1億元以上的并購交易共17起。而2021年，1億元以上的收并購共有30余起，其中7宗交易金額大于10億元，其中交易額最大的事件為碧桂園服務(wù)對富力物業(yè)的并購，代價(jià)達(dá)100億元。

八、市場拓展：新增面積第三方占比達(dá)64.2%，存量項(xiàng)目的市場拓展成為未來規(guī)模增長的重要驅(qū)動(dòng)力

從上市企業(yè)數(shù)據(jù)來看，31家披露完整數(shù)據(jù)的上市物企2022年共新增在管面積約8.46億㎡，其中來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目約5.43億㎡，占其總新增在管面積的64.2%。從企業(yè)角度看，共16家企業(yè)新增第三方面積占比高于均值，華潤萬象生活、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、和泓服務(wù)、合景悠活及銀城生活服務(wù)共6家物企該占比高于80%。

運(yùn)營質(zhì)量分析：

盈利能力下滑，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加

一、盈利能力：

1. 凈利潤下滑42.9%，凈利率下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，物企雙“利”雙“率”齊降

物企發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的背景下，房企三道紅線帶來的連鎖反應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，經(jīng)過幾年的快速發(fā)展期，物企業(yè)務(wù)發(fā)展逐漸成型，企業(yè)自身發(fā)展開始走向平緩。另外，疫情也為物企帶來了大量的成本增加。多重作用下，2022年上市物企普遍呈現(xiàn)的利潤及利潤率下降的情況。

2022年56家上市物企毛利潤均值9.2億元，同比微降0.4%；凈利潤均值2.7億元，同比下滑42.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤和凈利潤均值分別為36.3億元、14.2億元、4.9億元、1.4億元和14.3億元、-4.3億元、1.8億元、0.5億元。

2022年56家上市物企平均毛利率20.9%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率6.0%，同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。頭部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均凈利率分別為19.1%、22.1%、24.3%、25.4%和7.6%、-6.6%、8.7%、9.5%。

2. 營業(yè)成本率持續(xù)攀升，疊加資產(chǎn)減值計(jì)提大幅增加，導(dǎo)致物企盈利能力全面下滑

2022年56家上市物企平均營業(yè)成本率78.6%，同比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。頭部、大型、中型和小型物企營業(yè)成本率分別為80.4%、77.9%、75.7%和74.6%，同比分別提升3.2、7.9、3.8和3.5個(gè)百分點(diǎn)。

受商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)、金融及合同資產(chǎn)減值影響，2022年45家上市物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值2.45億元，同比提升349.1%。頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值分別為5.59億元、10.93億元、0.91億元和0.18億元，同比分別增長388.2%、597.9%、167.8%和155.1%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理

3. 凈資產(chǎn)收益率均值同比下降13.4個(gè)百分點(diǎn)，小型物企降幅明顯，由48.2%降至14.3%

2022年56家上市物企ROE均值7.7%，較去年同期下降13.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)ROE均值-18.0%，較去年同期下降14.2個(gè)百分點(diǎn)。房企ROE均值持續(xù)低于物企ROE均值，2022年低于物企25.8個(gè)百分點(diǎn)。

2022年頭部、大型、中型和小型物企ROE均值分別為14.5%、-3.5%、3.9%、14.3%。四個(gè)梯隊(duì)的企業(yè)ROE均值均呈現(xiàn)下降趨勢，其中，小型企業(yè)從2022年48.2%下滑至2022年14.3%。

二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：

1. 物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，中小物企穩(wěn)中略降

2022年56家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，與2021年水平基本持平。物企以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展為主，2022年業(yè)內(nèi)收并購趨于謹(jǐn)慎，數(shù)字化投入、城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展趨于平穩(wěn)，對企業(yè)造成波動(dòng)的大筆支出有限。

2022年56家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率均值47.0%，較去年同期微升0.01個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值68.2%，較去年同期上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。房企資產(chǎn)負(fù)債率均值持續(xù)高于物企資產(chǎn)負(fù)債率，2022年高于物企21.3個(gè)百分點(diǎn)。2022年頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為48.0%、41.7%、48.6%、45.3%。四個(gè)梯隊(duì)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值整體較平穩(wěn)，其中，頭部、大型物企分別較2021年微升0.9個(gè)百分點(diǎn)、1.8個(gè)百分點(diǎn)；中型和小型物企分別微降0.4個(gè)百分點(diǎn)、0.3個(gè)百分點(diǎn)。

2. 經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比下滑43.6%，大、小型物企營業(yè)現(xiàn)金比率降幅約20%

營業(yè)現(xiàn)金流更加真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量，通過該指標(biāo)維度可以看出，物企今年的實(shí)際經(jīng)營狀態(tài)與去年相比無明顯質(zhì)量上的提升，企業(yè)在物業(yè)管理、增值服務(wù)，以及新開辟業(yè)務(wù)線上無明顯經(jīng)營能力的突破。

2020年、2021年、2022年上市物企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額分別為240.9億元、248.7億元、140.2億元，同比增長率分別為56.1%、3.2%、-43.6%。

2022年頭部、大型、中型和小型物企營業(yè)現(xiàn)金比率分別為7.4%、-4.5%、7.4%、1.6%。四個(gè)梯隊(duì)的營業(yè)現(xiàn)金流比率均值整體呈現(xiàn)下滑趨勢，其中，頭部、大型、中型和小型物企分別較2021年下降9.2個(gè)百分點(diǎn)、19.7個(gè)百分點(diǎn)、9.8個(gè)百分點(diǎn)和20.0個(gè)百分點(diǎn)。

3. 關(guān)聯(lián)方交易導(dǎo)致應(yīng)收賬款增大，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)放緩

2022年房企遇冷給關(guān)聯(lián)物企帶來較大影響，比如前介業(yè)務(wù)、案場服務(wù)以及車位代銷等傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的延期支付，以及開發(fā)商交付未售空置房也造成物業(yè)費(fèi)拖欠，結(jié)合疫情等整體拉高了物企的應(yīng)收賬款總額。

56家上市物企應(yīng)收賬款總額2020年、2021年、2022年分別達(dá)341.0億元、634.4億元、886.9億元；應(yīng)收賬款總額連續(xù)三年高速增長，三年分別同比增長34.9%、86.0%、39.8%。

2022年56家上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)陡峭上升，2020年均值為74.9天，2021年均值為85.9天，2022年均值為112.2天，同比增長30.6%。

注：周轉(zhuǎn)天數(shù)統(tǒng)一根據(jù) 365/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率計(jì)算；數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理

三、經(jīng)營效率：

1. 人均在管面積緩步提升，但人均凈利潤出現(xiàn)下滑

經(jīng)過近幾年企業(yè)數(shù)字化的應(yīng)用程度提高，以及企業(yè)管理項(xiàng)目密度的提升，企業(yè)的人員管理面積不斷提升；與此，伴隨著社?；鶖?shù)提升等外部因素，人力成本提高，結(jié)合去年企業(yè)利潤總體下降，人均凈利潤呈現(xiàn)下降趨勢。

51家上市物企人均管理面積2020年、2021年、2022年分別達(dá)5369.5㎡、6161.3㎡、6842.0㎡；人均管理面積近三年表現(xiàn)平穩(wěn)，2020年同比下降30.6%，2021年、2022年分別同比增長14.7%、11.0%。

56家上市物企人均凈利潤2020年、2021年、2022年分別達(dá)2.6萬元、2.9萬元、1.4萬元；人均凈利潤近三年呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)，2020年同比下降22.9%，2021年同比增長10.2%，2022年同比下降52.1%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理

2. 單城市項(xiàng)目密度不斷提升，未來集約化管理將釋放更大效能

在快速拓張規(guī)模和積極布局多元業(yè)態(tài)的同時(shí)，增加布局區(qū)域數(shù)量及提升城市項(xiàng)目密度也是增強(qiáng)物企市場競爭力的關(guān)鍵。諸多上市物企堅(jiān)持城市深耕戰(zhàn)略，持續(xù)布局重點(diǎn)區(qū)域與城市，并不斷輻射至周邊重點(diǎn)區(qū)域，提高其在重點(diǎn)區(qū)域的市場占有率以提升其規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)和運(yùn)營效益的雙重提升。

隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)張，根據(jù)披露布局城市數(shù)量的37家上市物企數(shù)據(jù)，其平均布局83個(gè)城市，單城市在管面積均值為1.53百萬平方米，較去年同期的1.36百萬平方米增長12.6%。但單城市在管面積依舊較低，僅有10家物企單城市項(xiàng)目密度超過均值。

四、研發(fā)投入：從標(biāo)配到創(chuàng)新，智慧物業(yè)建設(shè)持續(xù)深入

從數(shù)據(jù)上來看，數(shù)字化投入對于管理效能提升有著較為明顯的作用。從公開披露研發(fā)費(fèi)用的上市物企來看，招商積余研發(fā)費(fèi)用從2020年的1962.2億元增加至2022年的4825.9億元，年復(fù)合增長率56.8%。南都物業(yè)研發(fā)費(fèi)用從2020年的102.8億元增加至2022年的309.6億元，年復(fù)合增長率73.5%。從科技投入的效果來看，以管理費(fèi)用率為例，招商積余的管理費(fèi)用率由2020年的4.0%降至2022年的3.6%，南都物業(yè)的管理費(fèi)用率由2020年的7.5%降至2022年的6.8%。

可以說，智慧物業(yè)的價(jià)值已得到行業(yè)的認(rèn)可。在實(shí)現(xiàn)了人、財(cái)、物的上線后，部分企業(yè)已開始向更多維的方向邁進(jìn)。

一是服務(wù)平臺(tái)的打造。比如萬物云表示將完成更多業(yè)態(tài)方案的封裝及迭代，實(shí)現(xiàn)在多個(gè)新賽道中的落地，最終實(shí)現(xiàn)以科技驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)，改變空間服務(wù)效率。綠城服務(wù)以“平臺(tái)+管家+共治”的縣域治理模式，打造了全國領(lǐng)先的新型城鎮(zhèn)化全域工作平臺(tái)；以“物業(yè)+科技”的服務(wù)運(yùn)營模式，打造了省級城鄉(xiāng)風(fēng)貌和未來社區(qū)建設(shè)的雙樣板項(xiàng)目。

二是運(yùn)維設(shè)備的持續(xù)升級。比如中海物業(yè)基于星啟物聯(lián)網(wǎng)中臺(tái)技術(shù)打造星啟端腦、星啟云屏等一系列軟硬體產(chǎn)品，以中臺(tái)技術(shù)為內(nèi)核，助力實(shí)現(xiàn)建筑內(nèi)智能設(shè)備的高效率部署，提升建筑運(yùn)維效率和管理效能。招商積余在2022年加大數(shù)字化投入，完成基礎(chǔ)“標(biāo)配”功能建設(shè)，深入開展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，數(shù)字化運(yùn)營效果顯著。

三是運(yùn)營管理效率的提升。例如保利物業(yè)一是持續(xù)推動(dòng)業(yè)務(wù)與信息化的充分融合，提高對客服務(wù)數(shù)智化水平；二是推動(dòng)管理與信息化的充分融合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全週期線上化管理。雅生活持續(xù)建設(shè)組織共享平臺(tái)，包括上線與釘釘（中國）共同打造的組織在線溝通和協(xié)同平臺(tái)，覆蓋生產(chǎn)運(yùn)營、市場管理、合同管理、線上辦公、資源管理、客戶服務(wù)等模塊系統(tǒng)，有效提升集團(tuán)跨組織溝通協(xié)同管控效率和數(shù)字化運(yùn)營能力。

增長曲線分析： 社區(qū)增值高潛能、

商管服務(wù)高毛利、城市服務(wù)高增長

一、基礎(chǔ)物管服務(wù)：收入占比提升至61.3%，外部環(huán)境擾動(dòng)下成為鞏固企業(yè)基本盤的重要支撐

2022年37家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)營收總額1117.7億元，同比增長34.9%。受外部疫情、地產(chǎn)等環(huán)境影響，基礎(chǔ)物管服務(wù)占營收的比重大幅提升，占營收的比重為61.3%，同比上升7.1個(gè)百分點(diǎn)。

頭部、大型、中型和小型物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入均值分別為107.3 億元、42.6億元、12.2億元和4.2億元，占各梯隊(duì)營收的比重分別為59.2%、66.1%、61.9%和70.1%，同比分別提升3.7、13.8、9.6和11.5個(gè)百分點(diǎn) 。

二、非業(yè)主增值服務(wù)：占營收比重約為12.1%，占比持續(xù)下滑，中小型物企降幅明顯

2022年37家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)營收總額220.4億元，同比下降18.2%，占營收的比重為12.1%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。

頭部、大型、中型和小型物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入均值分別為19.5 億元、7.0億元、3.2億元和1.2億元，占各梯隊(duì)營收的比重分別為10.8%、10.8%、16.1%和19.9%，同比分別下降3.2、9.2、6.8和10.0個(gè)百分點(diǎn)。

三、社區(qū)增值服務(wù)：營收同比上漲4.3%，外部環(huán)境改善后，疊加“物業(yè)+生活服務(wù)”政策利好，有望釋放更大潛能

2022年37家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營收總額257.6億元，同比上漲4.3%，占營收的比重為14.1%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，社區(qū)增值服務(wù)排名前五的企業(yè)分別為：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和世茂服務(wù)，對應(yīng)社區(qū)增值服務(wù)收入分別為40.2億元、30.6億元、28.5億元、23.2億元和16.9億元。

頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務(wù)收入均值分別為23.8億元、9.8億元、3.3億元和0.6億元，占各梯隊(duì)營收的比重分別為13.1%、15.2%、16.6%和9.7%，同比分別下降0.8%、5.7%、1.4%和1.4%個(gè)百分點(diǎn)。

四、非住業(yè)態(tài)：物企相繼布局，占總在管面積近四成

2022年披露完整數(shù)據(jù)的36家上市物企非住物業(yè)在管面積均值為48.0百萬㎡，同比增長15.4%，在總在管面積占比為35.5%。分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企非住物業(yè)在管面積均值分別為164.2、67.8、21.1和3.4百萬㎡，占比分別為40.4%、29.0%、33.2%和19.7%。

五、商管服務(wù)：營收增長明顯，毛利率近五成，整體維持在較高水平

近年來，在利潤增長的業(yè)績指引下，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)加碼高收益的商業(yè)運(yùn)營賽道。就單獨(dú)披露商管服務(wù)營收和毛利率的8家上市物企而言，2022年商管服務(wù)營收92.2億元，同比增長12.7%，其中碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、越秀服務(wù)增速最快，分別為96.5%、18.2%和10.5%。

商管服務(wù)毛利率整體維持在較高水平。2022年，整體商管物業(yè)的毛利率為47.5%，其中建業(yè)新生活、融創(chuàng)服務(wù)和華潤萬象生活毛利率最高，分別為77.3%、68.9%和50.7%。

六、城市服務(wù)：營收規(guī)模突破百億，整體保持高速增長

物企融入城市治理，積極布局城市服務(wù)，既是自我變革，也是適應(yīng)新的時(shí)代要求。一方面，傳統(tǒng)物管服務(wù)與城市服務(wù)的細(xì)分業(yè)務(wù)條線高度重合，業(yè)務(wù)延伸較為便利。另一方面，城市服務(wù)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢。

2022年約有13家上市物企單獨(dú)披露城市服務(wù)收入，營收總額首次突破百億大關(guān)，達(dá)到116.9億元，其中碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和世茂服務(wù)位列前三。

增速方面，2022年13家上市物企城市服務(wù)收入同比增長33.5%，整體保持高速增長，其中銀城生活服務(wù)、招商積余、金科服務(wù)增速位列前三。

社會(huì)責(zé)任分析：

大力穩(wěn)崗就業(yè)顯成效，積極探索可持續(xù)發(fā)展

一、納稅總額：同比下降，頭部物企貢獻(xiàn)稅收總額超六成

物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極承擔(dān)納稅義務(wù)。受凈利潤下滑影響，2022年，49家上市物企納稅總額約64.7億元，同比下降7.3%；納稅均值約1.3億元，與去年同期基本持平（1.4億元）。其中，頭部物企納稅額占比同比提升3.0個(gè)百分點(diǎn)，大型和中型物企納稅額占比同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，小型物企納稅額占比同比變動(dòng)不大。

二、吸納就業(yè)人數(shù)：上市物企從業(yè)人數(shù)超百萬，是解決社會(huì)就業(yè)的重要行業(yè)

作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直是落實(shí)穩(wěn)就業(yè)的重要力量之一。2022年，56家上市物企共吸納就業(yè)人數(shù)107.4萬人，同比增長19.3%;平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)約19174人，同比增長12.9%。企業(yè)員工總數(shù)超過萬人的企業(yè)有22家，占總?cè)藬?shù)的比重為86.4%。

頭部物企和大型物企吸納大量就業(yè)人才，其中碧桂園服務(wù)員工人數(shù)最多，為社會(huì)提供就業(yè)崗位超22萬個(gè)；萬物云、雅生活服務(wù)員工人數(shù)也在10萬左右，分別達(dá)到97930和95102人。

三、ESG管理：持續(xù)探索可持續(xù)發(fā)展路徑，積極踐行社會(huì)責(zé)任

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)歷疫情期間的考驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值被再次放大，物企所肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任也進(jìn)一步加強(qiáng)。作為一種可持續(xù)發(fā)展的方法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷加強(qiáng)ESG管理，一方面是合規(guī)性要求，港交所對上市公司ESG信息披露的要求迅速提升，另一方面，研究表明，關(guān)注ESG管理的企業(yè)在長期內(nèi)會(huì)取得更好的投資回報(bào)，這是因?yàn)檫@些企業(yè)更注重長期價(jià)值的創(chuàng)造，而非短期利益的追求。加強(qiáng)ESG管理可以讓企業(yè)更好地管理經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)。因此，越來越多的企業(yè)將ESG與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，以更好地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從2022年企業(yè)披露信息來看，物企探索可持續(xù)發(fā)展的路徑主要包括：

1.打造綠色管理體系。如金茂服務(wù)成立FORUS體系推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組；新城悅服務(wù)建立環(huán)境健康安全（EHS）體系，成立EHS委員會(huì)，設(shè)定EHS三年計(jì)劃；朗詩綠色生活建立綠色管理、防災(zāi)韌性、污染控制、健康福祉、能耗管理、水資源管理、生態(tài)環(huán)境以及資源循環(huán)利用八大運(yùn)維體系。

2.踐行低碳運(yùn)營。如新城悅服務(wù)節(jié)能設(shè)備的更新和改造、高能耗設(shè)備的精細(xì)化管控；融創(chuàng)服務(wù)推動(dòng)辦公信息化建設(shè)、提升項(xiàng)目節(jié)能降耗管理水平；保利物業(yè)在2022年，共完成 183 個(gè)項(xiàng)目設(shè)備端的節(jié)能改造，合計(jì)更換超過70,000套LED燈具，改造項(xiàng)目能耗降低近40%。

3.提升服務(wù)品質(zhì)。如金茂服務(wù)茂lin里社群形成親子成長、健康運(yùn)動(dòng)、生活藝術(shù)、公益共建等板塊，覆蓋全國83個(gè)項(xiàng)目，12380位業(yè)主；新城悅服務(wù)深化建設(shè)“全季全齡5級服務(wù)活動(dòng)體系”，2022年新城悅舉辦的社區(qū)活動(dòng)舉辦場次達(dá)15,500+場，覆蓋近百萬業(yè)主；融創(chuàng)服務(wù)打造“歸心全生活服務(wù)”住宅服務(wù)體系，以客戶體驗(yàn)為中心細(xì)化服務(wù)環(huán)節(jié)，提升服務(wù)質(zhì)量。

4.融入基層治理。如綠城服務(wù)“幸福里”共治模式全國共創(chuàng)建項(xiàng)目1,277個(gè)，園區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)伍873支，打造紅色空間528個(gè)；保利物業(yè)組建“青苗志愿者聯(lián)盟”，根據(jù)針對不同的服務(wù)人群，分設(shè)突擊志愿隊(duì)、綠色便民服務(wù)隊(duì)、愛心送暖服務(wù)隊(duì)及紅色教育服務(wù)隊(duì)四個(gè)主力戰(zhàn)隊(duì)，以紐帶作用在新形勢下推動(dòng)城市基層治理。

研究總結(jié)

2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場遇冷，估值持續(xù)下調(diào)。隨著房地產(chǎn)融資政策“三支箭”等政策的提振，物業(yè)股開啟階段性修復(fù)，逐漸向行業(yè)合理范圍內(nèi)回歸。

從長期來看，物業(yè)管理的增長空間仍在。從政策層面來看，政策紅利不減過往，國家政策不斷引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步融入社區(qū)基層治理，行業(yè)在基層治理體系中的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步提升。

未來，存量市場將成為物業(yè)管理行業(yè)增長的重要沃土。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷拓展新渠道，從過去依賴地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的供給，不斷走向多元化市場拓展；從追求規(guī)模、速度的增長，到關(guān)注經(jīng)營質(zhì)量的提升；從多元業(yè)務(wù)探索到明晰自身能力圈，錨定長期發(fā)展戰(zhàn)略。在好效益、高效率、多創(chuàng)新、優(yōu)服務(wù)、惠民生等五個(gè)方面狠下功夫，不斷為業(yè)主提供更好的服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造更高的價(jià)值。

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- The end -

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