時隔4年香港重聚,業(yè)內大咖說了啥? 當前最新
5月30日,“2023房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港成功舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2023房地產上市公司測評研究報告》,這項由上海易居房地產研究院主辦的測評研究工作,在中國房地產業(yè)協會的指導下,已經連續(xù)開展了16年,是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。
(資料圖片)
一直以來,香港都是房地產企業(yè)和物管企業(yè)境外上市的首選地。本次測評成果發(fā)布會也是時隔4年,再次回到美麗的香港舉行。對于地產圈而言,更像是一場久違的老友見面會。而參與其中的上市房企、物業(yè),以及供應鏈企業(yè)嘉賓的觀點,也值得房地產從業(yè)者們認真復盤與思考。
丁祖昱:行業(yè)即使波動,仍會有企業(yè)脫穎而出
上海易居房地產研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示,目前能夠開始正常運行的房企,未來的空間很大。每次行業(yè)發(fā)生波動的時候,仍會脫穎而出一批優(yōu)秀的企業(yè)。多數房企在2021年之后沒有賺到錢因為市場不如預期,大家對這個行業(yè)的判斷更加客觀,拿地更加謹慎。
丁祖昱以鋼鐵行業(yè)為例,每一輪調整過后中,核心企業(yè)越做越大,最后正常運營的所剩無幾。對于房地產行業(yè)而言,市場規(guī)模的集中度開始上升,強者恒強,也是代表了這一輪市場調整之后的結果。
在丁祖昱看來,行業(yè)未來存在幾個確定性。第一,再多的M2也不會把資產價值推高,這一點已經達成共識;第二,行業(yè)規(guī)模下降,回到2015年的規(guī)模水平;第三,未來長期看好的城市是北上廣深,北上主要,廣深排后,蘇州、南京、合肥再加上西安,大概十個城市左右。
在談及未來的新模式,丁祖昱認為“開發(fā)+運營”還會有,從規(guī)模擴張到戰(zhàn)略營銷,從高速發(fā)展到平穩(wěn)健康發(fā)展,都是未來開發(fā)的大方向。預售制度也會出現變化,融資還要進一步開放。對于物業(yè),希望有更多的投入,獲得更多支持。
張兆娟:上市物企營收差距進一步擴大
克而瑞集團副總裁張兆娟表示,從目前市盈率的整體情況看,物企和房企都呈現出一樣的特點,即央國企相對韌性較強,民營企業(yè)相對差距比較大。
根據張兆娟分析,今年上市物企的營收差距進一步擴大,表現出企業(yè)分化加劇。從格局上看比較穩(wěn)定,基本在兩三年之內沒有變化。物業(yè)行業(yè)去年開始已經進入新階段,獨立性比較強,相對增長比較高質、平穩(wěn),未來每年能有20%-30%的增長。張兆娟稱,在市場最難的時候會發(fā)現基礎物管收入是物業(yè)公司的壓倉石,未來所有物企都要競爭存量,壓力很大。
張兆娟認為,對于物業(yè)公司,長期的住宅物業(yè)之外,還有第二市場曲線。一方面,未來隨著外部環(huán)境的改善,所謂的物業(yè)家服務和社區(qū)服務會釋放更大的潛力。另一方面,對商管服務而言,未來如何布局對于提高物企經營質量和改善商業(yè)特別重要。此外,物業(yè)公司布局的城市服務板塊目前已經在擔當比較重要的任務。從整體的情況來看,社區(qū)增值,非住業(yè)務里的商管和城市服務已經承擔了第二增長曲線的職能。
蔡金強:向前看,別回頭
奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強建議政府要提高警惕,如果放任房地產市場或者房地產企業(yè)繼續(xù)振蕩,整個宏觀經濟進入通縮的機會很大。蔡金強認為,國企在整個房地產行業(yè)里面占比會越來越高,是一個基本的事實。真正的民企到現在比較成規(guī)模的幸存者寥寥無幾,而輕資產可能是一條路,他建議要轉型輕資產。
在蔡金強看來,盡管過去幾年市場有些情緒比較悲觀,但需要看到的是,“地震”和“海嘯”都已經過去,別再揣摩這些痛苦的事情和已經造成的傷害,再糾纏于一些很好的公司為什么在一兩年變成這個樣子,已經沒有意義。要往前看,聚焦未來才有用,要探索怎么輕裝上陣,怎樣才能重組出新的空間。
王晞:行業(yè)未來空間擠壓,房企必須練好內功
珠江投資集團總裁王晞認為,房地產企業(yè)要輕裝備,組織管理上要輕裝上陣,更多的選擇輕資產投入。房企近些年都賺的是大錢、快錢,趴下身段在地上揀錢的工夫差了一些,未來行業(yè)空間擠壓了,房企必須要練好內功。
對此,王晞建議每個企業(yè)要把自己的特點找到,把自己獨特的利潤率,競爭力發(fā)揮出來,不能像過去完全靠資本開發(fā),要在產品上做文章。同時,要把錢袋子管住,要慢生存,不能快,只有慢才能活的長。
對于企業(yè)未來的發(fā)展,一定要找活下去的路徑,而現在行業(yè)一定是痛并快樂著。王晞表示,只要思想不滑坡,方法總比困難多。大家還是要堅持住,活下去,才有希望,才有未來。
葉明杰:物管行業(yè)就是金字塔
世茂服務執(zhí)行董事、總裁葉明杰表示,目前物業(yè)行業(yè)依然還是大行業(yè)小公司,未來的成長性很大。物管行業(yè)就是金字塔,做資產的防御性戰(zhàn)略很高。從基本模式、價值,以及未來的成長性來看,會有很好的前景,當前的估值不能反映行業(yè)真實情況。
葉明杰認為,如果物管行業(yè)這輪估值要修復,還有待于整個房地產行業(yè)的變化。但當前物管行業(yè)自己要把功力做好,整體的大環(huán)境調整還不可能一下快速修復。
此外,物業(yè)行業(yè)的發(fā)展一方面是做疊加,做增值服務和生活服務業(yè)務。每個企業(yè)自身發(fā)展不一樣,不同階段肯定有調整。過去物業(yè)行業(yè)收益和效益都很高,會進行收并購。而今天的策略是回歸到經營的本質,思考規(guī)模戰(zhàn)略怎么有效,不做沒有效率的事,要拿能賺錢的項目。
陳海照:物業(yè)行業(yè)會快步向頭部企業(yè)集中
招商積余董事、總經理陳海照表示,目前物業(yè)行業(yè)呈大行業(yè)小企業(yè)特點,高度分散,但會快速向頭部企業(yè)集中,資本也會進一步加速。作為物業(yè)企業(yè),應該規(guī)劃好不同時期戰(zhàn)略,如果價值能夠持續(xù)釋放,估值一定會上來。
陳海照認為,物業(yè)行業(yè)還有一個特征,不以地產的變化而變化。如果一些小城市,隨著服務品質的提升,可能會尋求專業(yè)化服務。所以,隨著中國經濟和生活水平的提升,原來一些沒有被市場化釋放的物業(yè),包括政府,樓堂房舍會尋求規(guī)模化、專業(yè)化、成本更加精細化管理,從而釋放更多的需求。
尤建峰:物業(yè)行業(yè)的底氣來自于業(yè)務的獨立
新城悅服務首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰表示,物業(yè)公司非常有前景,與房地產有比較大的區(qū)別。雖然目前看上去關聯方輸送的占比面積較高,但收費目標已經和關聯方沒有任何關系,物業(yè)行業(yè)的底氣來自于業(yè)務的非常獨立。
資本市場對物業(yè)行業(yè)的估值有非常大的重新認識,這會讓行業(yè)的高管看清楚,對自身能力的培養(yǎng)更重要。在談及物業(yè)公司的轉型方向,尤建峰稱,對于住宅板塊,無論是區(qū)域還是業(yè)務都會相對聚焦,未來可能會把一些不擅長的業(yè)態(tài)做一些疏解。
洪偉光:好產品、好服務是不變的商業(yè)發(fā)展邏輯
杭州老板電器股份有限公司工程總經理洪偉光表示,供應鏈企業(yè)確實享受到房地產高速發(fā)展的資本紅利,雖然最近兩三年也受到了一些影響,但對未來行業(yè)的發(fā)展形勢,仍然長期看好。而在任何環(huán)境下,商業(yè)的發(fā)展邏輯都不會變,就是需要更好的產品,更好的服務,更高的效率,更高的股價。
在洪偉光看來,市場增長超過預期,當然要持續(xù)長期增長也不好說。但從企業(yè)來看,做久做大做強,選擇了做長。在這個基礎下,中長期在用戶側改革、發(fā)力,做用戶喜歡的產品。另一方面,持續(xù)建設品牌,堅持技術創(chuàng)新,產品創(chuàng)新,過去幾年很多的企業(yè)都講究互聯網+,相信未來一定是AI+,這會帶來很多的變化。
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