2023年5月至今，“負(fù)首付”可謂房地產(chǎn)金融市場上的熱詞。

這場起始于社交平臺，發(fā)酵于媒體報(bào)道的熱點(diǎn)于近日落下了帷幕。

2023年5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示。如發(fā)現(xiàn)我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，我會(huì)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處。

(資料圖)

什么是“負(fù)首付”？

簡單來說，人們更熟悉的“零首付”是通過首付分期、返首付等形式減輕購房人的首付壓力；“負(fù)首付”則是通過做高合同價(jià)格，獲取更高額度的銀行貸款，當(dāng)銀行貸款金額超過房產(chǎn)價(jià)格時(shí)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

無論是“零首付”還是“負(fù)首付”都屬于違規(guī)行為。

在房地產(chǎn)市場下行壓力加大的情況下，“負(fù)首付”實(shí)質(zhì)上是一種營銷噱頭，從結(jié)果來講，非但沒有減輕購房者的壓力，反而還面臨著多重財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

近期深圳、重慶等城市出現(xiàn)了買房“負(fù)首付”的現(xiàn)象，一時(shí)間成為各界熱議的話題。

深圳某中介在接受媒體采訪時(shí)表示，所謂“負(fù)首付”，主要是由于二手房售價(jià)低于銀行評估價(jià)。當(dāng)貸款額度高于房價(jià)時(shí)，就形成了“負(fù)首付”，如100萬的房子，銀行評估價(jià)150萬，貸款額度增高至120萬，這樣就可以多出20萬。

從目前深圳、重慶等城市出現(xiàn)的“負(fù)首付”來看，主要有以下幾種情況。

第一，主要與深圳羅湖區(qū)部分二手房相關(guān)。這些房子屬于拆遷安置房，一些業(yè)主手中有好幾套安置房，著急出手變現(xiàn)，所以愿意低于銀行評估價(jià)出售。

第二，故意做高銀行評估價(jià)。通過故意做高銀行評估價(jià)，獲得更多的貸款，變相降低首付，從而出現(xiàn)“負(fù)首付”的現(xiàn)象，這里面涉及“陰陽合同”，其本身就已涉嫌違法違規(guī)。

2023年5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示。

明確“買房負(fù)首付”已違反國家相關(guān)金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

由此可見，“負(fù)首付”是明令禁止的違法違規(guī)行為。

從“零首付”到“負(fù)首付”，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)市場下行壓力下的營銷產(chǎn)物。

2021年下半年至今，整體市場降溫明顯，行業(yè)信心處在低位。2023年至今，房地產(chǎn)市場點(diǎn)狀復(fù)蘇，進(jìn)入5月市場開始回落。

從此次禁止“負(fù)首付”的深圳來看，整體市場，跟全國趨勢一致呈“落-起-落”的態(tài)勢，2023年5月，深圳市場開盤以剛需項(xiàng)目為主，整體去化率回落至18%。

于此同時(shí)，新房供應(yīng)達(dá)近5年最高，雖然成交處于近5年第二位，高于19年，但最主要的區(qū)別是過去4年1-5月供不應(yīng)求，今年1-5月供過于求。

二手房方面，掛牌量持續(xù)攀升，原因有兩點(diǎn)，一是，業(yè)主對未來市場不樂觀，出現(xiàn)拋盤；二是，改善置換需求加大，也增加了掛牌出售。

重慶也是一樣，雖然春節(jié)過后項(xiàng)目來訪和認(rèn)購都出現(xiàn)了顯著提升，但進(jìn)入3月后增長持續(xù)性便開始減弱。

在這背景下，為了刺激市場需求，便催生出了“負(fù)首付”這樣的營銷噱頭，最終迎來了深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的鄭重提示。

從部分宣傳來看，“負(fù)首付”似乎是幫助購房者緩解買房壓力，甚至出現(xiàn)了“還能拿到裝修款”等描述。

但事實(shí)上，“負(fù)首付”會(huì)增加購房成本，甚至面臨錢房皆空的局面。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴我們：“對‘負(fù)首付’宣傳本身就涉嫌虛假宣傳，這往往會(huì)誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者購買房屋，如果消費(fèi)者被此宣傳吸引并且實(shí)施后續(xù)操作行為，則會(huì)增加自身違法風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

據(jù)王玉臣律師分析，首先要明確的是“負(fù)首付”涉嫌違法違規(guī)行為。

在實(shí)際操作層面，為了取得購房人對“負(fù)首付”可行性的信任以及通過銀行的貸款審批，一般會(huì)與購房人簽訂兩份合同，即“陰陽合同”。

為實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”，會(huì)以違法違規(guī)的方式向銀行申請貸款，屬于違規(guī)貸款，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購房人的個(gè)人信用；即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請貸款的額度增加，也增加了購房人的負(fù)債成本，返還的本息都會(huì)隨之增加，實(shí)際上反而加大了購房成本。

不僅如此，由于“負(fù)首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除、或者認(rèn)定無效。

在實(shí)踐中，如果購房合同、貸款合同被解除或者認(rèn)定無效，購房人不僅會(huì)面臨賣方有權(quán)不交付認(rèn)購房屋，不能取得認(rèn)購房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，在貸款合同被解除后，還會(huì)面對銀行要求提前償還全部貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見，“負(fù)首付”不僅僅涉嫌違法違規(guī)，甚至還會(huì)提升購房者的風(fēng)險(xiǎn)。

不論是“零首付”還是“負(fù)首付”，都不是真正意義上的“零”或“負(fù)”，該付的錢、該還的錢終究還是要付、要還的，無非是時(shí)間早晚的問題。天上并不會(huì)掉餡餅，每一個(gè)購房者都需擦亮眼睛，避免被誤導(dǎo)和欺騙。

對監(jiān)管部門來說，同樣需對此進(jìn)行嚴(yán)格審查，防范出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，針對那些有購房需求的剛需及改善型購房者，可出臺針對性的措施，進(jìn)一步加碼，滿足市場需求。

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。

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