土地月報(bào)|成交建面同比降幅收窄,溢價(jià)率較上月小幅回落(2023年5月)|全球觀焦點(diǎn)
導(dǎo)語(yǔ)
供給規(guī)模仍在低位,成交建面同比降幅收窄,不同城市間土地市場(chǎng)分化還將延續(xù)。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
(資料圖)
從規(guī)模上來(lái)看,5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在較低位。熱度方面,由于成交主力成都、南京、杭州、廈門供地質(zhì)量較佳,房企競(jìng)拍積極性顯著提升,譬如杭州掛牌的9宗地中有6宗搖號(hào)成交,并且被民企包場(chǎng),廈門2宗島內(nèi)地塊也均搖號(hào)成交,極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度,整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對(duì)高位,但受熱點(diǎn)一二線城市成交占比減少的緣故,溢價(jià)率較上月小幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。
核心要點(diǎn)
· 供求:本月北京、廣州均供應(yīng)了多宗地塊,一線城市迎來(lái)了一波土地供應(yīng)的小高峰。在高能級(jí)城市成交占比下降的情況下,至截稿時(shí)成交總價(jià)仍然達(dá)到1816億元,與4月份同期基本持平,考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進(jìn)行土拍,預(yù)計(jì)5月全月成交會(huì)繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。
· 熱度:月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍熱度小幅回落,但北京、南京、杭州、廈門、福州等城市平均溢價(jià)率仍超過9%。隨著部分城市臨近2023年首批預(yù)供地截止時(shí)間,偏遠(yuǎn)或素質(zhì)一般的地塊占比有所增加,流拍率指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯回升。
· 分布:一線城市量?jī)r(jià)環(huán)比均大幅縮減,僅北京搖號(hào)成交兩宗宅地,滬廣深均無(wú)宅地成交;二線城市量穩(wěn)價(jià)增,杭州、南京、成都均有多宗地塊搖號(hào)成交,成交均價(jià)增至7596元/平方米;三四線城市量跌價(jià)漲。
后市展望
樓市增長(zhǎng)動(dòng)能減弱不同城市間土地市場(chǎng)分化還將延續(xù)
2023年5月,杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍,但受“少而精”供地策略的影響,5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面,由于成交主力成都、南京、杭州、廈門等城市供地質(zhì)量較佳,房企參拍熱情高漲,溢價(jià)率均超過7%,并且均出現(xiàn)了搖號(hào)成交的情況,極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度,整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對(duì)高位。房企拿地來(lái)看,除杭州被民營(yíng)房企“包場(chǎng)”拿下外,其余大部分城市拿地主力依舊是央國(guó)企。
值得注意的是,盡管杭州、南京、成都、廈門等城市市場(chǎng)熱度維系相對(duì)高位,但無(wú)錫、青島、重慶、西安等城市依舊以底價(jià)成交為主,尤其是無(wú)錫,前兩輪集中土拍涉及的11宗地均底價(jià)成交,并且地方城投托底的現(xiàn)象依然存在,土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象依然存在。展望后市,結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的4月新房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,前期積累的剛需需求釋放完畢,市場(chǎng)整體供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”,增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱,城市分化也會(huì)愈加明顯,影響傳導(dǎo)下,不同城市之間的土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。
01
供求
供給規(guī)模仍在低位成交建面同比降幅收窄
土地供應(yīng)方面,新增供地規(guī)模仍在持續(xù)回落。截止25日,5月份土地供應(yīng)量6685萬(wàn)平方米,與2022年同期相比下降約37%。正如上月預(yù)計(jì),本月一線城市中北京、廣州均供應(yīng)了多宗地塊,迎來(lái)一波土地供應(yīng)的小高峰,其中北京于11日、12日、16日累計(jì)供應(yīng)了13宗住宅類地塊,廣州也于月內(nèi)累計(jì)供應(yīng)了13宗住宅類地塊。二線城市方面,蘇州、南京、成都等城市均在月內(nèi)發(fā)布了供地公告,其中杭州是第五次發(fā)布土拍公告,地塊數(shù)量進(jìn)一步下降,僅5宗地,合計(jì)出讓底價(jià)93.8億,其中江灣新城66號(hào)地塊起拍底價(jià)超過4萬(wàn)元/平方米,將本輪地塊平均起拍底價(jià)推升至2.4萬(wàn)元/平方米,為2023年以來(lái)起拍底價(jià)最高的一批。隨著大批城市2023年首輪預(yù)供地將在6月份到期,預(yù)計(jì)年中土地新增供應(yīng)環(huán)比將會(huì)有所回升。
土地成交方面,截至5月25日,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為5022萬(wàn)平方米,與2022年同期相比下降了21%,降幅較4月份有所縮小。成交總價(jià)1816億元,與4月份同期基本持平,考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進(jìn)行土拍,預(yù)計(jì)5月份成交總價(jià)會(huì)與4月類似,繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。受一線城市成交占比下降影響,平均樓板價(jià)下滑至3615元/平方米,但仍在年內(nèi)高位。近期重點(diǎn)城市土拍熱度維持高位,典型如杭州的第四輪土拍,三分之二的地塊進(jìn)入了搖號(hào)階段,且9宗地塊全部由民企競(jìng)得。
02
熱度
重點(diǎn)城市土拍熱度小幅回落流拍率出現(xiàn)回升
市場(chǎng)熱度方面,至截稿時(shí)北京、廈門、南京、杭州、成都等市均在月內(nèi)舉行了土拍,得益于市場(chǎng)信心的提振,大多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊的土拍熱度均得以延續(xù),典型如北京兩宗地全部搖號(hào)成交,廈門、南京的平均溢價(jià)率也都達(dá)到了9%以上。但是對(duì)于位置一般的遠(yuǎn)郊地塊而言,底價(jià)成交依舊常見,且由于月內(nèi)素質(zhì)一般地塊占比有所增加,整體平均溢價(jià)率指標(biāo)也出現(xiàn)了小幅回落。
正如上月預(yù)計(jì),隨著部分城市臨近2023年預(yù)供地的截止日,更多素質(zhì)一般地塊在5月份進(jìn)入市場(chǎng),流拍率指標(biāo)也由此出現(xiàn)了技術(shù)性回升。本月流拍率達(dá)到了14%,為2023年以來(lái)第二高點(diǎn)。如南京江北新區(qū)某地塊,受市場(chǎng)變化影響,其出讓底價(jià)相較一街之隔的地塊樓板價(jià)低了1萬(wàn)元左右,對(duì)周邊樓市預(yù)期的影響較大,后宣布因故終止出讓。預(yù)計(jì)在接下來(lái)的6月份至7月中,會(huì)有較多素質(zhì)相對(duì)一般的地塊進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié),考慮到市場(chǎng)穩(wěn)定和優(yōu)勝劣汰等因素,屆時(shí)土地流拍率或?qū)⒗^續(xù)維持年內(nèi)高位。
03
重點(diǎn)地塊
北京、廈門、成都包攬兩榜TOP3兩榜涉及八成地塊搖號(hào)成交
2023年5月,北京、杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍??們r(jià)榜榜首地塊來(lái)自廈門湖里五緣灣板塊,為商住地塊,成交總價(jià)為63.7億元,由招商搖號(hào)競(jìng)得;排在第二位的是成都高新區(qū)新川商住地,成交總價(jià)46億元,由成交軌交集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。排在第三位的同樣也來(lái)自成都,成交總價(jià)42.5億元,由遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)搖號(hào)競(jìng)得。
由于重點(diǎn)城市供地質(zhì)量較佳,本月兩榜入榜地塊八成為搖號(hào)成交。單價(jià)榜榜首地塊為北京豐臺(tái)青塔地塊,該地地價(jià)上限27.485億元,折合樓面價(jià)約52856元/平方米,新房銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米,按照這一價(jià)格測(cè)算下來(lái),這一項(xiàng)目地房比為62%,房地差超3.2萬(wàn)元/平方米,盈利比較客觀,加之地塊臨近西四環(huán)且靠近地鐵,位置優(yōu)越,此外,地塊面積不大,資金壓力較小,因此吸引了多家房企參拍,最終北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以27.485億元成功搖中,溢價(jià)率15%。
本文僅為個(gè)人觀點(diǎn),不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)
克而瑞,成立于2006年,行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商,現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì),克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè),并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。
經(jīng)過十余年淬煉,克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)(CRIC)和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)(CAIC)的支持,克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng),CAIC投管云、資管云等,為大量房企提供了決策依據(jù)。
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