21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 廣州報(bào)道

【資料圖】

曾經(jīng)的一哥碧桂園加速重回公開土地市場。

2023年5月25日，在佛山的土拍中，碧桂園歷經(jīng)10輪的競價(jià)，以總價(jià)27.4億元競得位于南海的一宗地塊，樓面價(jià)為9512元/平方米。

這是碧桂園本月落下的第二子。在此之前，碧桂園在太原拿下三宗地塊，成交價(jià)超5億元。上個月，碧桂園則是在杭州以總價(jià)28.25億元競得濱江一宗地塊，成交樓面價(jià)約2.67萬元/平方米的代價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到11.88%。

停滯了多時(shí)，碧桂園在土地市場上重新蹣跚起步。

今年3月，碧桂園總裁莫斌在業(yè)績會上提到，面對去年行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園把保交付、保資產(chǎn)、保安全、保信用放在了首要位置，做出了階段性減少投資拿地的決定，2022年共計(jì)新獲取9個項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約61億元。

莫斌說，進(jìn)入2023年，碧桂園已經(jīng)重啟拿地，整體投資方向?qū)@人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、供需情況等核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，重質(zhì)輕量，聚焦一二線核心城市。通過新增土儲布局的調(diào)整，碧桂園計(jì)劃用3-5年的時(shí)間，將公司一二線對三四線的貨值比例提升至50%對50%，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來的穩(wěn)健發(fā)展。

但即便碧桂園有意重啟拿地，受限于現(xiàn)金流等客觀情況，其表現(xiàn)也仍然審慎。

事實(shí)上，碧桂園現(xiàn)金面并沒有明顯惡化。年報(bào)顯示，截至2022年底，碧桂園手持1475.5億元的現(xiàn)金，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比分別下降至69.4%、40%，現(xiàn)金短債比1.6倍，現(xiàn)金回款率保持在93%的高位，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為356.2億元。

但在今年業(yè)績會上，碧桂園控股常務(wù)副總裁程光煜針對拿地計(jì)劃表示，房地產(chǎn)市場目前處在筑底復(fù)蘇階段，碧桂園的優(yōu)勢會在市場曲線的右側(cè)進(jìn)行土地獲取。“碧桂園拿地的預(yù)算依然是相對保守，常年保持在銷售額的40%以內(nèi)，今年也不會給自己定一個確定性或者追求投資量的多少，而是更注重投資的質(zhì)量，更注重新增資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)?！?/p>

程光煜強(qiáng)調(diào)，在熱門地區(qū)市場，根據(jù)現(xiàn)在的競買規(guī)則，也有一定的概率，不完全可控，但公司內(nèi)部會定一個現(xiàn)金的預(yù)算上限，具體拿多少，什么時(shí)候拿地跟市場機(jī)會呈現(xiàn)和市場復(fù)蘇的過程有關(guān)。

這也就導(dǎo)致了碧桂園在土地市場上表現(xiàn)依舊平淡。

事實(shí)上，雖然碧桂園近期拿地有實(shí)質(zhì)性的行動，但也可以看到，碧桂園所獲取的地塊有部分是在開發(fā)中的大型項(xiàng)目存續(xù)地塊，而在熱點(diǎn)城市所摘得的地塊，則多數(shù)體量較小。

可供對比的例子是，碧桂園在太原拿下的地塊，就計(jì)劃用于太原碧桂園鳳凰城項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)。這是一個超大型項(xiàng)目，目前六期在售。

而南海地塊、杭州地塊區(qū)位條件有一定優(yōu)勢，但也僅都是總價(jià)20多億元的項(xiàng)目，由此看來碧桂園在土地市場上依舊未能大展身手。而一個客觀的事實(shí)是，距離今年上半年結(jié)束僅有1個月的時(shí)間，碧桂園其實(shí)在土地市場上同比并沒有明顯的擴(kuò)張趨勢。

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前4個月，碧桂園權(quán)益拿地金額為27億元，排名第31；去年前4個月，碧桂園的權(quán)益拿地金額是28億元，同比幾乎持平。

在這種環(huán)境下，碧桂園銷售額進(jìn)一步滑落，將會是大概率事件。根據(jù)中指院2023年5月31日發(fā)布的銷售業(yè)績排行榜，碧桂園銷售額為1399億元，在保利、萬科、中海和華潤之后，排名繼續(xù)滑落至第5位。

面對市場的不確定性，碧桂園架構(gòu)調(diào)整也頻繁發(fā)生。

2023年5月31日，碧桂園內(nèi)部發(fā)文稱，因應(yīng)行業(yè)形勢發(fā)展變化，為更好地保障集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，碧桂園將強(qiáng)地產(chǎn)屬性的組織架構(gòu)迭代升級為適配多元業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的新架構(gòu)。此次調(diào)整后，碧桂園控股集團(tuán)下設(shè)地產(chǎn)集團(tuán)、科技建筑集團(tuán)兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及新業(yè)務(wù)事業(yè)部、創(chuàng)新投資事業(yè)部兩大業(yè)務(wù)板塊。

其中，莫斌任碧桂園控股集團(tuán)總裁、科技建筑集團(tuán)董事長；程光煜任碧桂園控股集團(tuán)常務(wù)副總裁、碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)CEO；丁杰任碧桂園控股集團(tuán)副總裁、科技建筑集團(tuán)總裁。

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