繼續(xù)看土地市場(chǎng)，有重大的信號(hào)變化。

深圳規(guī)自局今天掛出第二批供地中的南山超總地塊和龍華北站地塊的詳細(xì)信息，這兩塊地將在6月30日下午3點(diǎn)出讓。

(資料圖片僅供參考)

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超總T207-0060地塊，在原來的信息基礎(chǔ)上，要求容積率不能超過6.1。并增加了標(biāo)高限制，西側(cè)地塊建筑限高150米，東側(cè)地塊建筑限高200米，都是50層以上的超高層住宅。

地塊限價(jià)住宅部分?jǐn)M建普通商品房，同時(shí)要求配建一定比例的企業(yè)自持租賃住房。

掛牌起拍價(jià)為108.98億，封頂價(jià)125.32億。采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，即：限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格、限全年期自持的租賃住房建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

這塊地有幾個(gè)重要的新特征，對(duì)于未來的類似地塊可能是一個(gè)信號(hào)：

1）限價(jià)松動(dòng)。超總地塊繼續(xù)執(zhí)行限價(jià)，但毛坯限價(jià)調(diào)為13.33萬(wàn)/平。這個(gè)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，超過過了先前深圳的商品住宅限價(jià)天花板項(xiàng)目——深業(yè)中城2021年毛坯價(jià)13.1萬(wàn)/平米。

我明確的表達(dá)我的看法，這說明了限價(jià)政策在從上到下的全面松動(dòng)，盡管很少。之前深圳已經(jīng)在調(diào)整了一些地塊的限價(jià)（比如上一批賣地，12號(hào)線海上田園站周邊的地塊，從4.6萬(wàn)/平米上調(diào)到4.9萬(wàn)/平米），但是，13.2萬(wàn)/平米的“天花板”出現(xiàn)松動(dòng)，這是第一次。這是一個(gè)值得我們重視的信號(hào)。

2）“90/70”戶型政策取消。超總地塊明確寫道：“本項(xiàng)目不限制戶型比例”。這是最重要、最重要的一次房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整，自2006年推行這一政策以來，在不同的城市，會(huì)有“按城市總量執(zhí)行和按項(xiàng)目執(zhí)行兩種方式”，但是深圳常年是不折不扣的“按項(xiàng)目執(zhí)行到位”，期間鮮有針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目松動(dòng)。本次超總項(xiàng)目的松綁，不說是唯一一個(gè)，也是極少極少的一個(gè)。

這個(gè)意義非常重大，是本次地塊出讓最重要的一次變化。我認(rèn)為至少有三次意義：

其一，這意味著，開發(fā)商未來在產(chǎn)品打造上將有更加自主的揮發(fā)空間，會(huì)更有利于最大化發(fā)掘地塊的商業(yè)價(jià)值——比如類似深圳灣1號(hào)，全部設(shè)計(jì)成巨大戶型。當(dāng)初上一代網(wǎng)紅紅樹西岸在開賣之后就發(fā)現(xiàn)，120平米的戶型太小、太小了。

其二，說明政府在向市場(chǎng)規(guī)律讓步，選擇了向“商業(yè)規(guī)則”讓步，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，讓土地顯示它的價(jià)值，不能純粹為了ZZZQ，就把重要的土地浪費(fèi)掉。

其三，最為重要的一點(diǎn)，它有機(jī)會(huì)成為后來地塊的示范者，尤其是類似東角頭、香蜜湖國(guó)際金融中心地段等等。深圳想控制穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不需要所有的項(xiàng)目都這樣操作。

3）沒有保障房。這是僅次于上一個(gè)的重要變化，超總地塊，雖有全自持租賃住宅，但是，沒有配備保障房——比如一定比例的共有產(chǎn)權(quán)房，或者保租房。這在之前的項(xiàng)目里也有，比如臻山府，但是這兩年來，幾乎所有的項(xiàng)目都配備了保障房，還是著實(shí)令市場(chǎng)擔(dān)憂。

如上所言，所有的城市，就算是要力行住房保障，但也不需要每一個(gè)項(xiàng)目都要配備它，“承認(rèn)差距”才是一個(gè)正常的商業(yè)市場(chǎng)。

先前的文章里我們也談到，香港也曾有一段時(shí)間，要求“保障房豪宅化”，配泳池有海景，但最后證明不可持續(xù)。讓有價(jià)值的土地不能發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，最終傷害的是所有人——那些可以賣到更多錢、交更多稅的土地，政府可以拿那些錢去別處建更多的保障房，惠及更多的需要者。

以上這三點(diǎn)，是超總地塊非?！伴W亮”、非?！罢_”的地方?；A(chǔ)條件的松綁，將有助于開發(fā)商在這個(gè)“深圳城市客廳”的地段建設(shè)起匹配城市客廳標(biāo)準(zhǔn)的超級(jí)豪宅，無(wú)論是對(duì)深圳的遠(yuǎn)期目標(biāo)，還是對(duì)超總的區(qū)域定位，還是對(duì)深圳的廣大民眾，都絕不是一件壞事。

從地價(jià)角度看，項(xiàng)目的起始地價(jià)是108.98億，限制地價(jià)是125.32億，在此價(jià)格時(shí)，樓面地價(jià)分別為5.25萬(wàn)平米、6.03萬(wàn)/平米，占限制房?jī)r(jià)比重分別為39%和45%。

應(yīng)該說，地價(jià)定得“很恰當(dāng)”——按一般開發(fā)商地價(jià)/房?jī)r(jià)合理比40%來說，正好在這個(gè)坎上。加上自持住宅，這個(gè)賬怎么算才劃算，就讓投拓部門去計(jì)算吧。

如此的地段，寬松的的條件，這塊地想不猛搶都難。鑒于地價(jià)昂貴和開發(fā)商現(xiàn)在錢少，盡管地塊還會(huì)做“關(guān)聯(lián)性審查”，但是我認(rèn)為最終還是擋不住開發(fā)商獨(dú)力拿下再合股操盤——類似超核中心地塊。

02

第二幅地皮，在龍華深圳北站，亮點(diǎn)是深高北的學(xué)區(qū)范圍，先天稟賦真好。

地塊占地面積為1.01萬(wàn)平，總建面7.29萬(wàn)平。用途是商業(yè)用地+二類居住用地，這里住宅只占3.36萬(wàn)平，酒店占3.71萬(wàn)平，沒有配建其他商業(yè)，也沒有幼兒園，容積率達(dá)到7.2，配備370個(gè)車位，建筑限高160米。

和超總地塊相同，這塊地也是商品房+自持租賃住房，無(wú)需配建保障房，不過還是要執(zhí)行90/70的戶型比例，顯示這塊地的定位偏向剛改。

我認(rèn)為這塊地的特征有三處。

其一，有先天的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。這塊地在深高北學(xué)區(qū)覆蓋范圍，百度地圖測(cè)距顯示大概在550-600米左右。這是地塊最大的賣點(diǎn)，當(dāng)然，考慮到現(xiàn)在深高北的學(xué)位搶成狗一樣的事實(shí)，下面怎么處理是一個(gè)大事兒。

其二，限價(jià)也上調(diào)了。這塊地和超核中心分列于北站兩側(cè)，商品房毛坯限價(jià)8.05萬(wàn)/平，而超核中心的商品房限價(jià)是7.24萬(wàn)/平米，此外，同樣位于深高北學(xué)區(qū)的學(xué)仕里，毛坯限價(jià)是7.82萬(wàn)/平。即是說，分別漲了2300元/平和8100元/平。即便是只和學(xué)仕里做同類可比，限價(jià)也是松動(dòng)。

其三，地價(jià)設(shè)計(jì)比超總寬松得多。這塊地起拍價(jià)為14.41億，封頂價(jià)16.57億，以此計(jì)算，樓面地價(jià)分別為1.98萬(wàn)/平和2.27萬(wàn)/平，占樓盤限價(jià)的25%和28%，都不到30%。地價(jià)/房?jī)r(jià)比，要比超總寬松多了。

不過，這個(gè)原因，可能是因?yàn)檫@塊地需要建設(shè)一個(gè)高星級(jí)酒店，并且要引入一線奢華酒店品牌（看完下面也不知道要引進(jìn)誰(shuí)）。大家知道，酒店這個(gè)生意不是個(gè)好生意，資金沉淀大、回報(bào)期太長(zhǎng)，尤其是現(xiàn)在這時(shí)候，對(duì)開發(fā)商的長(zhǎng)期資金實(shí)力要求高，能不搞肯定是不搞這玩意兒（看看萬(wàn)達(dá)）。

總之，這兩塊地，我認(rèn)為都是很好的地塊，相比于保障房而言，開發(fā)商全自持對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃而言更有保障。

當(dāng)然，本著“越貴越安全”的原則，超總的地塊顯然是好得不得了，比北站這塊地不知道要好上多少倍。北站這個(gè)地塊，除了學(xué)校好，其它都是被超核中心秒掉的存在，尤其是價(jià)格，我認(rèn)為限價(jià)可以再低點(diǎn)。

期待頭禿部門的童鞋們出價(jià)了。

03

附上“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的規(guī)則，有興趣的童鞋看：

本公告出讓宗地住宅部分?jǐn)M建設(shè)普通商品住房，競(jìng)建設(shè)市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的全年期自持租賃住房。采取競(jìng)價(jià)過程中，競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)。

當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)入競(jìng)?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積（住宅總建筑面積不變，相應(yīng)扣減普通商品住房建筑面積），競(jìng)買人報(bào)出的全年期自持的租賃住房建筑面積未超過最高限制建筑面積時(shí)，按報(bào)出建筑面積最多者得的原則確定競(jìng)得人；當(dāng)有競(jìng)買人報(bào)出最高限制建筑面積，且有2個(gè)或2個(gè)以上競(jìng)買人接受該建筑面積時(shí)，通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，所有接受最高限制建筑面積的競(jìng)買人可申請(qǐng)參加搖號(hào)。

最后補(bǔ)充，這次超總的土拍公告里，官方還同步發(fā)布了“深圳灣超級(jí)總部基地城市設(shè)計(jì)”，原文超級(jí)超級(jí)長(zhǎng)，有興趣的童鞋可以到交易中心官網(wǎng)上去下載，也可以在群里艾特機(jī)器人小助手求取。

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