今年以來(lái)，不少核心城市的土拍持續(xù)升溫，優(yōu)質(zhì)地塊參拍的房企數(shù)量眾多，觸頂搖號(hào)地塊占比保持高位。

(資料圖)

但目前土地市場(chǎng)分化依然明顯，非熱點(diǎn)城市及三四線城市的土地市場(chǎng)仍處于低溫運(yùn)行……

01 多個(gè)核心城市土拍熱度延續(xù)

杭州：觸頂率連續(xù)五輪超60%

近日，杭州2023年第四批次土拍順利收官，本次共推出9宗地塊，全部出讓成功，其中有6宗觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交，土地出讓金138.07億元，平均溢價(jià)率為9.43%。其中民營(yíng)房企表現(xiàn)活躍，包攬全部地塊。

杭州自今年首場(chǎng)的2022年第五批次供地觸頂成交比例由此前40%左右提升至60%后，連續(xù)五輪保持在60%以上，足以證明杭州今年土拍競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

合肥：三批次75%地塊觸頂

此外，近日合肥也迎來(lái)本年度第三批次集中供地。在三批次集中供地中出讓4宗宅地，其中3宗觸及地價(jià)上限，進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案階段，其余1宗溢價(jià)4.95%成交，攬金55.6億。

成都：24家房企奪地

成都5月第二場(chǎng)土拍中出讓的4宗宅地總成交金額為24億元，平均溢價(jià)率為6.7%。4宗宅地吸引24家房企競(jìng)拍！

今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)傳遞出一定暖意，這充分說(shuō)明了熱點(diǎn)城市依然是房企拿地的重點(diǎn)領(lǐng)域，房企對(duì)于這類(lèi)具備穩(wěn)定性強(qiáng)、潛力大等樓市特征的城市持長(zhǎng)期看好態(tài)度。預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市后續(xù)土拍有望繼續(xù)維持較高熱度。

02 廣州：已經(jīng)有5宗地?fù)u號(hào)成交

回看廣州，今年廣州土拍采取的是“集中掛牌、分散出讓”模式，此模式能給予企業(yè)更多的反應(yīng)時(shí)間。在首輪土拍中，廣州共掛牌8宗地，成交7宗。4宗溢價(jià)15%成交，3宗底價(jià)成交，1宗撤銷(xiāo)出讓?zhuān)罱K收金294.40億元。

廣州首輪土拍中，冷暖分化非常明顯。其中荔灣區(qū)花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊截止開(kāi)拍前，就共有13家房企報(bào)價(jià)，在更新14次出價(jià)記錄，金額達(dá)到19.3億元，最終進(jìn)入搖號(hào)階段，成為廣州今年首宗進(jìn)入搖號(hào)的地塊。

另外，番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊同樣經(jīng)過(guò)十幾家房企17輪報(bào)價(jià)，直接觸及最高限價(jià)23.23億，提前進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

更讓人驚喜的是，“壓軸”的漢溪兩宗住宅＋兩宗商業(yè)“超級(jí)地塊”由華潤(rùn)聯(lián)手長(zhǎng)隆以總價(jià)197.21億元拿下，超過(guò)去年以187億元成交的廣船地塊，僅次于2009年以255億元成交的亞運(yùn)城地塊。

總的來(lái)看，廣州去年首批共出讓18宗地，15宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，雖然總體收金比今年的首輪拍地要高出不少，但從平均每宗地出讓金額來(lái)看，廣州今年首批供地以每宗地平均成交價(jià)42億元的成績(jī)遙遙領(lǐng)先。

另外，近日嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊歷經(jīng)18輪舉牌，地塊封頂價(jià)24.8億元，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被廈門(mén)國(guó)貿(mào)拿下。

值得注意的是，這塊地曾經(jīng)在2022年廣州第三次集中供地中推出，但因無(wú)人問(wèn)津而流拍，但如今卻成為了香餑餑，溢價(jià)率達(dá)15%。這也是今年以來(lái)，廣州的第5宗搖號(hào)地塊。

對(duì)比去年的土地市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)今年的市場(chǎng)“熱”起來(lái)了，去年廣州共出讓了48宗土地，只有1宗需要搖號(hào)確定買(mǎi)家，今年還不過(guò)半就已經(jīng)有5宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。此外，民營(yíng)房企也開(kāi)始活躍起來(lái)，不少企業(yè)都進(jìn)入了競(jìng)拍名單。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，今年市場(chǎng)大環(huán)境轉(zhuǎn)變，隨著“小陽(yáng)春”的如期而至，房地產(chǎn)開(kāi)始有緩慢企穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，各地時(shí)不時(shí)出現(xiàn)土地拍賣(mài)搖號(hào)現(xiàn)象，反映部分房企拿地信心開(kāi)始增強(qiáng)。

也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士表示，搖號(hào)地塊均位于城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，有較強(qiáng)的發(fā)展前景，周邊配套城市，且地塊規(guī)模適宜，表明城市核心板塊更能獲得市場(chǎng)認(rèn)同。土地市場(chǎng)火熱一定程度上提振了市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)接下來(lái)一二線城市土拍熱度仍會(huì)慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企關(guān)注的重點(diǎn)。

03 土地市場(chǎng)：分化依舊明顯

與熱點(diǎn)城市的“如火如荼”不一樣，非熱點(diǎn)城市及三四線城市的土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行。

在今年22城的首輪供地中，包括濟(jì)南、無(wú)錫、長(zhǎng)春、廈門(mén)、鄭州等城市都沒(méi)有地塊溢價(jià)成交，而去年的首輪供地中，只有長(zhǎng)春出現(xiàn)這種情況，所以今年在整體熱度回升的大背景之下，一些弱能級(jí)城市的恢復(fù)能力還不夠好。

事實(shí)上，土地市場(chǎng)的分化明顯，與樓市的分化存在很大關(guān)系。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，4月以來(lái)，重點(diǎn)城市樓市活躍度下行，市場(chǎng)降溫明顯，在這樣的背景下，企業(yè)會(huì)將視線更多地集中在高能級(jí)城市。

克而瑞判斷，未來(lái)三四線土地投資會(huì)持續(xù)低位，房企會(huì)把有限的資金聚焦在核心城市、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的城市，以一二線的核心資產(chǎn)為主，對(duì)于三四線，房企可能還會(huì)實(shí)行收縮的策略。

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