南方財經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰 東莞報道在舊改新政的春風(fēng)下，沉寂已久的東莞舊改市場似乎有了復(fù)蘇跡象。

【資料圖】

5月29日，頤盈實業(yè)以3.92億元總價，拿下大嶺山矮嶺冚村舊改地塊。規(guī)則交替時的落錘者還有海德集團，今年4月以16.7億摘得東莞年內(nèi)首個舊改。此外，5月22日，長盈房地產(chǎn)以4.7億元競得東莞道滘鎮(zhèn)蔡白南島舊改地塊。

不過，也有一些舊改項目遇到了障礙。原定于29日出讓的另一宗地塊，即大嶺山連平舊改地塊因故終止出讓，具體原因暫未披露。今年以來，大嶺山下高田村舊改及虎門富馬片區(qū)舊改兩宗優(yōu)質(zhì)項目也被終止掛牌招商。

東莞舊改市場一直與政策面強相關(guān)，上述分化的現(xiàn)象背后是東莞舊改正陷入調(diào)整期。今年初，東莞印發(fā)全面加快“三舊”改造實施意見的通知，提出改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開招引實施主體”模式。

與此同時，東莞近日召開以深度城市化推動城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展動員大會，提出未來5年推動90個舊村改造。值得思考的是，在東莞城市更新進程急需全面重啟的背景下，舊改市場格局會出現(xiàn)什么變化？

受訪專家普遍認為，未來參與東莞舊改的國企占比將上升，民營房企現(xiàn)階段受資金壓力、后續(xù)準(zhǔn)入審定影響，確實會減少甚至停止對東莞舊改項目的拓展。而對東莞來說，未來加大政府主導(dǎo)力度、國企成為“主力玩家”將是新趨勢。

從新增項目轉(zhuǎn)向處理存量項目

“東莞舊改的未來不明朗，我們也在觀望中。”一位民營房企城更項目負責(zé)人對南方財經(jīng)全媒體記者說道。

從業(yè)者普遍感受到，東莞舊改正處于調(diào)整期。1月16日，東莞市政府印發(fā)全面加快“三舊”改造實施意見的通知（以下簡稱“通知”）。該《通知》提出了改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開招引實施主體”模式，前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責(zé)任主體，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。

總體來說，政策調(diào)整主要分為兩部分：其一是企業(yè)參與模式的改變，東莞舊改從“前期服務(wù)商+單一實施主體”掛牌模式轉(zhuǎn)向了“實施主體”招商模式。其二是企業(yè)參與節(jié)點的調(diào)整，舊改的前期工作（包括數(shù)據(jù)摸查、規(guī)劃和拆補方案編制等），都將由政府（及其控股國企）負責(zé)及主導(dǎo)，民企只能在前期工作完成后，通過競投“實施主體”的方式參與舊改項目。

事實上，東莞此前的舊改模式是經(jīng)過多年探索，結(jié)合了深圳和廣州經(jīng)驗的東莞特色模式，包括了政府主導(dǎo)、單一主體掛牌招商以及土地權(quán)益人自行改造。

其中，以單一主體掛牌招商發(fā)展最為迅速，并在2020年一度達到頂峰。據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，東莞于2018年有7個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積167萬平米；2019年有81個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積3229萬平米；2020年有174個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積4386萬平米；2021年有126個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積2852萬平米。

而在2022年，僅有6個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積58萬平米。2022年中標(biāo)的前期服務(wù)商的項目數(shù)量較2021年全年環(huán)比下降95%，涉及項目面積較上年環(huán)比下降98%。

東莞舊改最火的時候，吸引了大批房企搶灘布局，其中主要分為深系、廣系、本土系三類。深系企業(yè)主要代表為鴻榮源、卓越、佳兆業(yè)、星河等，廣系主要以時代、富力、奧園等為代表，本土企業(yè)則以莞民投、光大、東實等為主。

2022年，東莞舊改熱潮退卻，其中一層原因是各家房企實力參差、項目推進階段困難重重。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，2020-2022年期間，東莞共有300余家企業(yè)中標(biāo)前期服務(wù)商，但其中推進到單元劃定階段的項目不足10%。上文的《通知》也指出了東莞舊改的癥結(jié)所在：近年來，東莞市“三舊”改造工作存在博弈空間較大、改造布局分散、項目品質(zhì)參差、時間成本過重、補償預(yù)期攀高、產(chǎn)業(yè)空間被擠壓等問題。

另一層原因是政策端的變化讓房企參與舊改意愿下降。2021年，國家層面加大了城市更新政策的出臺，主要偏重于防止大拆大建、古樹、文物保護等方面，管控趨緊；其次是產(chǎn)業(yè)管理政策，整體方向是支持實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加強產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、防止產(chǎn)業(yè)空心化等。

與此同時，“囊中羞澀”的開發(fā)商，進一步令東莞舊改遇到了阻礙。2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，導(dǎo)致一些舊改項目難以繼續(xù)推進。

當(dāng)增量市場逐漸熄火，東莞舊改的方向便投向散落在各鎮(zhèn)街的存量項目上。在2021年底，東莞便提早布局，發(fā)布了“三舊”改造“頭雁計劃”第一批單元，加快舊改項目落地見效。包括東城街道火煉樹城中村改造單元、南城街道亨美城中村改造單元、勝和改造單元在內(nèi)的16個項目被納入首批名單。

上述民營房企城更項目負責(zé)人表示，東莞舊改市場存量項目前期服務(wù)商將出現(xiàn)分化，暫時只有幾個資金狀況良好的房企在嘗試推進優(yōu)質(zhì)項目，部分項目到期后或面臨終止。

“因為市場調(diào)整的原因，東莞如今已招前期服務(wù)商的400個舊改項目，許多房企退出工改商住項目市場，把眼光投向工改工、產(chǎn)業(yè)項目。只有少數(shù)企業(yè)仍在實際推進已招商項目的轉(zhuǎn)化工作?！睋?jù)上述人士預(yù)計，在未來的2-3年，東莞舊改還將以處理存量項目為主。

“政府指導(dǎo)+國企推進”成新趨勢

在經(jīng)歷了一年半停滯后，東莞城市更新急需全面重啟。

5月12日，東莞召開以深度城市化推動城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展動員大會，提出構(gòu)建高質(zhì)量的村居空間，未來5年將推動90個舊村改造。其中，5年內(nèi)全面改造30個，以拆為主、重塑城市功能形態(tài)；整治提升30個，拆治興并舉，提供低成本生活空間；保護活化30個，繡花式微改造，打造體現(xiàn)鄉(xiāng)愁的特色空間。

站在“雙萬”的新起點，以“三舊”改造促進東莞高質(zhì)量發(fā)展是改革的重要手段之一。但時至今日，東莞的城市發(fā)展空間治理仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。

比如，按照國際慣例，一個地區(qū)土地開發(fā)強度達到30%就達到警戒線，而戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，東莞土地開發(fā)強度超50%，比肩深圳，位居廣東第二。

加上東莞產(chǎn)業(yè)空間碎片化嚴重，隨著“三舊”改造項目拆遷標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，將導(dǎo)致土地增值收益分配前后失衡及大產(chǎn)業(yè)空間難落地等局面，進一步擠壓東莞的產(chǎn)業(yè)空間，影響東莞制造業(yè)的未來發(fā)展。

而城市空間改造，大量的舊村改造是東莞繞不過去的難題。受訪專家普遍認為，相比東莞以舊廠改造為主舊改現(xiàn)狀，舊村改造難度遠比前者要大，特別是綜合整治、活化提升類，資金回籠周期也特別長。

那么，5年推動90個舊村改造的龐大計劃，東莞將如何實現(xiàn)？

從可持續(xù)發(fā)展的層面來看，采用“工改”反哺舊村改造的方式推進項目落地、招商，是打破當(dāng)前舊改市場僵局的方式之一。一位熟悉東莞舊改流程的人士向南方財經(jīng)全媒體記者指出，“具體來說，就是通過把‘工改居’、‘工改工’項目與舊村改造掛鉤，把前者賺到的利潤部分轉(zhuǎn)移作獎金激勵，支持舊村改造項目，實現(xiàn)‘肥瘦搭配’?！?/p>

另一方面，隨著東莞舊改正朝著規(guī)范化的方向前進，“政府指導(dǎo)+國企推進”的整改模式或更利于舊改項目的順利推進。

事實上，民營房企側(cè)重“項目利益最大化”，政府及央國企更側(cè)重“社會管理與發(fā)展”，所以在舊改方案編制、開發(fā)建設(shè)規(guī)劃上，往往會形成沖突。上述人士向南方財經(jīng)全媒體記者指出，東莞舊改項目普遍存在用地不足、經(jīng)濟賬難平衡的問題。

“此前民營房企負責(zé)前期工作，政府方面沒法直接指導(dǎo)支持項目用地指標(biāo)或分攤部分建設(shè)費用。但現(xiàn)在前期工作由政府主導(dǎo)，則有利于解決上述層面的問題?！痹撊耸窟€表示，國企進入舊改，未嘗不是一件好事。從征收層面上講，居民更信任國企背書，有利于項目推進。

值得一提的是，“舊改之王”佳兆業(yè)在2022年業(yè)績報告中也指出，從城市更新行業(yè)趨勢來看，政府主導(dǎo)和扶持產(chǎn)業(yè)是兩大熱點，在政府主導(dǎo)下，央企和國企越來越成為城市更新市場的“主力玩家”，因此拓展與國企合作將成為其城市更新和轉(zhuǎn)化的重要路徑。

可以預(yù)見的是，一方面，未來參與東莞舊改項目的國企占比將上升，民營房企現(xiàn)階段受資金壓力、后續(xù)準(zhǔn)入審定影響，將大概率減少對東莞舊改項目的拓展；另一方面，對東莞來說，未來舊改的資金與節(jié)奏平衡性增強，整體更加注重循序漸進和社會效益導(dǎo)向，加大政府主導(dǎo)力度將成為新趨勢。

如今隨著各項舉措發(fā)布，東莞舊改重回正軌的進程正在加速，但作為曾經(jīng)的參與主力，民營房企的身影將越來越少。

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