本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)打響了中介收費(fèi)調(diào)整“第一槍”，出臺(tái)了《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》），《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》稱(chēng)，調(diào)整由買(mǎi)方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買(mǎi)、賣(mài)雙方等比等額分擔(dān)傭金，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%，指導(dǎo)意見(jiàn)自2023年6月1日起正式實(shí)施，試行期一年。

然而僅僅實(shí)施了一日，6月2日凌晨，福州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)出一則通知撤銷(xiāo)了該政策，并稱(chēng)主要是因?yàn)閷?duì)住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局等部門(mén)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)政策把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透，悖離上級(jí)精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響。

【資料圖】

6月2日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，從此前該政策的發(fā)布后市場(chǎng)反饋看，主要還在于此類(lèi)降低中介費(fèi)政策“降了個(gè)寂寞”。該表述是指類(lèi)似中介費(fèi)的下調(diào)，似乎沒(méi)有多大幅度的下降，反而甚至讓大家感覺(jué)福州的中介費(fèi)太高了。

需要注意的是，易居地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，相比3%的參考價(jià)，相當(dāng)于打了7折的水平。

中介費(fèi)政策“降了個(gè)寂寞”

之前發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》指出：調(diào)整由買(mǎi)方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)由買(mǎi)、賣(mài)雙方等比等額分擔(dān)傭金；合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%。

而該《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》的出臺(tái)引起業(yè)內(nèi)的熱議。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是對(duì)住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局5月8日印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》中提出的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”的落實(shí)。

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

不過(guò)，福州中介費(fèi)政策實(shí)施僅一日后，福州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)便發(fā)通知稱(chēng)撤銷(xiāo)《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》，并表示因?qū)ψ〗ú?、市?chǎng)監(jiān)管總局等部門(mén)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)政策精神把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透，悖離上級(jí)精神給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策沒(méi)有明確說(shuō)撤回的原因，而是提及對(duì)精神把握不準(zhǔn)的內(nèi)容。類(lèi)似下調(diào)的工作說(shuō)明不徹底，或者說(shuō)沒(méi)有真正做到降低交易成本的導(dǎo)向，所以政策本身適得其反，反而引起了一些誤解或不解。這也說(shuō)明各地后續(xù)要在降低中介費(fèi)方面，做一些實(shí)質(zhì)性的下調(diào)，否則市場(chǎng)感受不到政策本身調(diào)整的意義所在。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前福州當(dāng)前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍為3%。而易居地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，全國(guó)各地形成了四個(gè)鮮明的價(jià)格體系或?qū)哟危醋罡邇r(jià)、參考價(jià)、市場(chǎng)價(jià)、最低價(jià)，分別為4%、3%、2%、1%。

圖源：易居地產(chǎn)研究院報(bào)告

此外，易居地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，相比3%的參考價(jià)，相當(dāng)于打了7折的水平。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，類(lèi)似撤回本身也是為了更好的完善，短期內(nèi)不出臺(tái)也可以理解，關(guān)鍵還是要繼續(xù)摸底市場(chǎng)，真正找到降低中介費(fèi)的長(zhǎng)久之道。

“買(mǎi)方付全部經(jīng)紀(jì)費(fèi)，賣(mài)家實(shí)收”的時(shí)代結(jié)束了

雖然福州中介費(fèi)政策“一日游”，但卻釋放了不少新信號(hào)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在當(dāng)前交易量下降，交易周期拉長(zhǎng)的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，促成交易的訴求很強(qiáng)，也愿意降低費(fèi)率。另外，掛牌量居高不下，不斷創(chuàng)新高的情況下，買(mǎi)方情緒非常弱，賣(mài)方想盡快賣(mài)掉以回籠資金的意愿也很強(qiáng)，也愿意支付一定的經(jīng)紀(jì)費(fèi)。

“房屋供應(yīng)量大增，區(qū)域分化明顯的情況下，買(mǎi)方有大把機(jī)會(huì)可挑可選，怎么買(mǎi)到性價(jià)比最高的房子，需要中介的精細(xì)化服務(wù)。由此，未來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方均支付經(jīng)紀(jì)費(fèi)的情形和案例，將會(huì)大量出現(xiàn)?！I(mǎi)方付全部經(jīng)紀(jì)費(fèi)，賣(mài)家實(shí)收’的時(shí)代，結(jié)束了?！崩钣罴握f(shuō)。

同時(shí)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，在中國(guó)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展時(shí)期，衍生了買(mǎi)家單獨(dú)支付傭金的收取模式。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中介費(fèi)多由業(yè)主支付，如美國(guó)、英國(guó)、西班牙、俄羅斯等為賣(mài)家支付，德國(guó)、意大利、日本等為買(mǎi)家與賣(mài)家共同承擔(dān)。當(dāng)前房屋掛牌量較高，市場(chǎng)逐步進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，中介費(fèi)雙邊支付也是適宜之舉。

6月2日，東莞房產(chǎn)中介李韜（化名）向記者透露，之前東莞的中介費(fèi)收取，如果業(yè)主好說(shuō)話就會(huì)各收一半，如果業(yè)主不好說(shuō)話那就全是客戶出?！岸鄶?shù)業(yè)主為了賣(mài)掉房子，都會(huì)同意承擔(dān)一半。不過(guò)，東莞現(xiàn)在還沒(méi)有降中介費(fèi)?！崩铐w說(shuō)。

經(jīng)紀(jì)費(fèi)下調(diào)是必然趨勢(shì)

值得注意的是，李宇嘉認(rèn)為，此次只是福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提出的建議，折射出管理部門(mén)希望通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)的角度，促成行業(yè)內(nèi)降本增效，促進(jìn)良性循環(huán)，把蛋糕做大，既能提高買(mǎi)賣(mài)雙方的福利，還能促成交易，把行業(yè)做大。

在李宇嘉看來(lái)，不管是提倡雙邊付費(fèi)，還是每一邊都限制費(fèi)率，能否落實(shí)，主要是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。也就是，在當(dāng)前交易量下降，交易周期拉長(zhǎng)的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，促成交易的訴求很強(qiáng)，也愿意降低費(fèi)率。

“總的來(lái)說(shuō)，在存量時(shí)代，房屋大量供應(yīng)的情況下，買(mǎi)方時(shí)代到來(lái)，房子交易難度加大的情況下，經(jīng)紀(jì)費(fèi)率下調(diào)是大概率事件，也是必然趨勢(shì)?！崩钣罴握f(shuō)道。

而易居地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，影響中介費(fèi)下調(diào)至少有六大類(lèi)因素，分別為市場(chǎng)行情（30%）、中介類(lèi)型（25%）、定價(jià)規(guī)則（20%）、服務(wù)內(nèi)容（10%）、房源類(lèi)型（10%）和客源類(lèi)型（5%）。其中，從各地中介費(fèi)用的下調(diào)情況看，有很大一部分和市場(chǎng)行情波動(dòng)、中介公司競(jìng)爭(zhēng)等有關(guān)聯(lián)。

影響中介費(fèi)率下調(diào)的因素及數(shù)量占比

具體來(lái)看，市場(chǎng)行情包括二手房交易市場(chǎng)情況、購(gòu)房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類(lèi)型包括市場(chǎng)占有率、服務(wù)水平、市場(chǎng)口碑、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略等。同時(shí)，易居地產(chǎn)研究院報(bào)告表示，觀察2023年二季度以來(lái)的中介費(fèi)情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購(gòu)房者較少，所以中介費(fèi)會(huì)有所下調(diào)，且傾向于針對(duì)買(mǎi)家下調(diào)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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