王澈 趙友禾 柴鐸

(資料圖片僅供參考)

一、研究背景

房地產(chǎn)上市公司代表了行業(yè)發(fā)展水平，其經(jīng)營績效、經(jīng)營動(dòng)向是反映行業(yè)整體運(yùn)行趨勢的標(biāo)桿。近年來，受疫情等因素影響，房地產(chǎn)銷售和融資兩端壓力驟增，房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境的改變，可持續(xù)發(fā)展理念深入人心，以環(huán)境發(fā)展、社會(huì)責(zé)任和公司公司治理（即ESG）為導(dǎo)向的企業(yè)價(jià)值理念正成為資本關(guān)注的重要指標(biāo)。

在此背景下，中國房地產(chǎn)報(bào)、中國城市與區(qū)域治理研究院在2021、2022年評(píng)價(jià)體系基礎(chǔ)上繼續(xù)優(yōu)化研究方法，以上市房企經(jīng)營穩(wěn)健性、持久力與ESG指數(shù)為研究對(duì)象，基于上市房企經(jīng)審計(jì)后公開的年報(bào)數(shù)據(jù)開展深入測評(píng)。以此全面解析中國上市房企發(fā)展環(huán)境，構(gòu)建上市房企競爭力評(píng)估指標(biāo)體系并開展實(shí)證對(duì)比分析, 客觀反映中國房地產(chǎn)行業(yè)總體經(jīng)營狀況和發(fā)展態(tài)勢，為政府實(shí)施調(diào)控提供參考。

二、研究特色

1.A股和H股上市房企全覆蓋。最終上榜企業(yè)A股100家，H股49家，合計(jì)149家。

2.上市房企的全面體檢報(bào)告：5個(gè)維度， 19項(xiàng)測評(píng)指標(biāo)全面測度，“不以規(guī)模論英雄，不受傳統(tǒng)印象左右”，發(fā)現(xiàn)中小房企亮點(diǎn)。

3.企業(yè)所有指標(biāo)的橫向?qū)Ρ龋褐笜?biāo)得分逐一分析、對(duì)比、排名，而不只是描述總體態(tài)勢，全面公開、樹立標(biāo)桿、洞悉差距。

4.嚴(yán)格基于經(jīng)審計(jì)公開的年報(bào)數(shù)據(jù)而非企業(yè)宣傳數(shù)據(jù)、機(jī)構(gòu)采集數(shù)據(jù)：直擊企業(yè)真實(shí)賬面信息，去除宣傳泡沫。

三、上市房企綜合競爭力分析

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

《2023年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健性、持久力與ESG指數(shù)研究報(bào)告》研究指標(biāo)體系由中國房地產(chǎn)報(bào)、中國城市與區(qū)域治理研究院、中國社會(huì)科學(xué)院（財(cái)經(jīng)院）中國城市競爭力課題組、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)“中國上市公司競爭力”研究團(tuán)隊(duì)聯(lián)合研制，邀請(qǐng)來自政府主管部門、科研院所、房地產(chǎn)企業(yè)的專家，采用德爾菲法+層次分析法經(jīng)過指標(biāo)初選、篩選與權(quán)重測定，構(gòu)建指標(biāo)體系。最終研究確定上市房企綜合競爭力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括5大指數(shù)，19個(gè)指標(biāo)。具體指標(biāo)體系如下：

（二）上市房企綜合競爭力解構(gòu)

本次上市房企綜合競爭力評(píng)價(jià)過程中，本著企業(yè)盈利規(guī)模與經(jīng)營管理效率并重、平穩(wěn)成長與風(fēng)險(xiǎn)控制并重的原則，從企業(yè)規(guī)模、償債能力、盈利能力、營運(yùn)效率、發(fā)展?jié)摿ξ鍌€(gè)維度，全面客觀地評(píng)估2022年上市房企的各項(xiàng)指標(biāo)，全面考量房企未來穩(wěn)健、可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的能力。

評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，A股上市房企中，萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)股份等龍頭企業(yè)2021年、2022年均位列上市房企綜合競爭力TOP10。2022年A股上市房企綜合競爭力TOP10的營業(yè)收入門檻為415.02億元，營業(yè)收入均值為2649.14億元，較上年下降1.88%；凈利潤為均值為96.14億元，較上年下降33.44%，首次出現(xiàn)營收利潤雙下降的局面。

H股上市房企中，中國海外發(fā)展、碧桂園、中國鐵建、華潤置地、龍湖集團(tuán)在2021、2022兩年均位列上市房企綜合競爭力TOP10。2022年H股上市房企綜合競爭力TOP10的營業(yè)收入門檻為103.02億元，營業(yè)收入均值為2504.84億元，較上年2563.23億元下降2.28%；凈利潤均值為122.94億元，較上年212.66億元下降42.19%，同樣出現(xiàn)營收利潤雙下降的局面。

四、上市房企經(jīng)營穩(wěn)健性分析

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

報(bào)告從盈利穩(wěn)健性、營運(yùn)穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性三個(gè)維度出發(fā)，選取有代表性的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)組成上市房企的經(jīng)營穩(wěn)健性評(píng)價(jià)體系，具體涵蓋了15個(gè)指標(biāo)。其中盈利穩(wěn)健性包含主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利潤、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利潤率、投資回報(bào)率ROIC等7項(xiàng)具體指標(biāo)；營運(yùn)穩(wěn)健性包含存貨周轉(zhuǎn)率、預(yù)收收入保障倍數(shù)、存貨去化壓力和一般費(fèi)用占比等4項(xiàng)具體指標(biāo)；財(cái)務(wù)穩(wěn)健性包含調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、長短債比等4項(xiàng)具體指標(biāo)。

（二）上市房企經(jīng)營穩(wěn)健性解構(gòu)

1.盈利穩(wěn)健性

營收指標(biāo)方面，2022年上市房企整體營收縮水嚴(yán)重，僅有少部分房企在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下能夠保持連續(xù)增長，例如A股房企中萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)，H股房企中保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)等?？傮w上H股房企營收表現(xiàn)優(yōu)于A股。

利潤指標(biāo)方面，受市場環(huán)境影響，2022 年部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，房企預(yù)計(jì)對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，同時(shí)“保交樓”政策之下，房企拿地、運(yùn)營成本間接性有所提升，在價(jià)格、成本的雙重作用下，房企盈利能力下滑明顯，多家房企虧損。與主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)情況相比，2022年房地產(chǎn)行業(yè)歸母凈利率持續(xù)下行，甚至部分房企出現(xiàn)巨額虧損，僅有極少數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了營收和凈利潤的雙重正向增長，如中國鐵建、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等。結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升，且財(cái)務(wù)費(fèi)用、剛性成本上漲、限價(jià)政策等均成為影響房企利潤的重要因素。

2.營運(yùn)穩(wěn)健性

存貨周轉(zhuǎn)方面，A股上榜房企存貨周轉(zhuǎn)率范圍在0.05~2.26之間，平均值和中位數(shù)分別為0.35、0.25，其中A股上榜房企中30家企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率高于平均值。H股上榜房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率范圍分別為在0.01~1.70之間，平均值和中位數(shù)分別為0.19、0.12，行業(yè)間企業(yè)差距不大。房企資產(chǎn)端主要為存貨，存貨周轉(zhuǎn)率整體較低。

預(yù)收收入保障倍數(shù)方面，A股上榜房企預(yù)收收入保障倍數(shù)數(shù)值范圍在0.003~10.62之間，平均值和中位數(shù)分別為2.13、1.36，行業(yè)間大部分企業(yè)差距不大。H股上榜房企預(yù)收收入保障倍數(shù)數(shù)值范圍在0.01~3.24之間，平均值和中位數(shù)分別為1.18和1.05，行業(yè)間企業(yè)差距較小。

存貨壓力方面，A股上榜房企存貨去化壓力范圍在52.57~0.05。存貨去化壓力的平均值和中位數(shù)分別為3.35和1.90。H股上榜房企存貨去化壓力范圍在31.89~0.01,平均值和中位數(shù)分別為7.71和4.25，行業(yè)間企業(yè)存在一定差距。

3.財(cái)務(wù)穩(wěn)健性

與2021年相比，房企削減拿地支出，償債去杠桿，2022年A股、H股上榜房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率同比略有下降。相比之下龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率仍然較高。

2022年上市房企凈負(fù)債率同比整體略有降低，H股房企的凈負(fù)債率波動(dòng)變小，且明顯小于A股。房企現(xiàn)金短債比下降較明顯，房企銷售回款大幅減弱、民營房企融資受限疊加償債高峰，貨幣資金對(duì)短期有息債務(wù)的保障程度減弱。

五、上市房企經(jīng)營成長力評(píng)價(jià)

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

報(bào)告綜合考慮了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿同F(xiàn)金流創(chuàng)造能力，通過9項(xiàng)指標(biāo)刻畫了上市房企的經(jīng)營成長力。其中發(fā)展?jié)摿Π傎Y產(chǎn)增長率、凈資產(chǎn)增長率、投資性房地產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)、股東權(quán)益等5項(xiàng)具體指標(biāo)；現(xiàn)金流創(chuàng)造能力包含貨幣資金、利潤含金量、融資-經(jīng)營效率、自由現(xiàn)金流創(chuàng)造能力等4項(xiàng)具體指標(biāo)。

（二）上市房企經(jīng)營成長力解構(gòu)

貨幣資金的儲(chǔ)備反映房企可動(dòng)用的資金規(guī)模，是公司正常穩(wěn)健經(jīng)營的外在體現(xiàn)。截至2022年末，有5家上市房企手握現(xiàn)金超過1000億元，其中4家為央企國企背景?！艾F(xiàn)金王”第一是保利發(fā)展，截至2022年末手握貨幣資金1765億元，同比增長2.98%。充足的現(xiàn)金流和融資優(yōu)勢令保利發(fā)展“彎道超車”，在2022年銷售額排名超過萬科位列全國第二。第二名是萬科，手握現(xiàn)金1372億元，但同比減少8.17%。第三名碧桂園手握現(xiàn)金1283億元，同樣同比減少12.72%。第四名和第五名分別是中海地產(chǎn)、華潤置地，現(xiàn)金額分別為1245億元、1146億元。

投資性房地產(chǎn)主要是企業(yè)用于出租、增值出售等用途的房產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)增長率也在一定程度上反映企業(yè)未來變現(xiàn)、獲取經(jīng)營資源的成長性。在行業(yè)內(nèi)整體資產(chǎn)規(guī)?？s減的背景下，A、H股上市房企的投資性房地產(chǎn)規(guī)模均出現(xiàn)正增長。典型企業(yè)主要為龍頭房企和混合型房企，擁有較高的投資性房地產(chǎn)規(guī)模和增長率。

六、上市房企ESG評(píng)價(jià)

（一）上市房企ESG指標(biāo)體系

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、政策監(jiān)管持續(xù)、融資環(huán)境不斷收緊，房企從高速增長轉(zhuǎn)向持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。在房地產(chǎn)開發(fā)從粗放發(fā)展轉(zhuǎn)向可持續(xù)健康發(fā)展的過程中，ESG發(fā)展理念有其重要性和必要性。

在此背景下，中國房地產(chǎn)報(bào)、中國城市與區(qū)域治理研究院搜集上市房企2022年度的ESG數(shù)據(jù)。評(píng)價(jià)體系由管理實(shí)踐評(píng)估和爭議事件評(píng)估組成，其中包括400+個(gè)管理實(shí)踐指標(biāo)，涵蓋 E/S/G 維度，反映長期 ESG 基本面影響；包含1200+個(gè)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)簽，涵蓋新聞輿情、監(jiān)管處罰、法律訴訟，反映短期突發(fā)事件影響，整體指標(biāo)體系能夠綜合反映企業(yè)的 ESG 管理實(shí)踐水平以及重大突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）上市房企ESG表現(xiàn)點(diǎn)評(píng)

1.A股上市房企ESG評(píng)價(jià)

環(huán)境維度方面，招商蛇口、建發(fā)股份、迪馬股份、萬科A領(lǐng)銜“綠色房地產(chǎn)”，截至2022年底，其環(huán)境維度得分分別為8.23、7.98、7.46，萬科是中國率先將綠色原則注入所有項(xiàng)目生命周期（包括收購、采購、項(xiàng)目獲取、項(xiàng)目開發(fā)和銷售）的地產(chǎn)開發(fā)商之一，此分項(xiàng)得分位居第四。金地集團(tuán)致力于打造具有金地特色的住宅綠色健康建筑體系，環(huán)境維度也排名前列。

社會(huì)維度方面，招商蛇口、華僑城A表現(xiàn)突出，截至2022年底，其ESG社會(huì)評(píng)分分別為8.85、8.36，建發(fā)股份、金地集團(tuán)、萬科A等房企在履行社會(huì)責(zé)任方面也有突出表現(xiàn)。

治理維度方面，北辰實(shí)業(yè)、招商蛇口、金隅集團(tuán)分別位居前三，其ESG治理得分分別為8.87、8.70、8.70，龍頭房企如建發(fā)股份、萬科A、華僑城A緊隨其后。

2.H股上市房企ESG評(píng)價(jià)

環(huán)境維度方面，禹洲集團(tuán)、合景泰富、正榮地產(chǎn)位列前三。2022年禹洲集團(tuán)共145個(gè)項(xiàng)目超2100萬平方米物業(yè)達(dá)到綠色建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，新建項(xiàng)目100%達(dá)到綠建標(biāo)準(zhǔn)，是國內(nèi)房企在綠色建筑、節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域中的引領(lǐng)者。

社會(huì)維度方面，碧桂園、中國海外發(fā)展、美的置業(yè)位列前三。龍頭房企如龍湖集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠城中國等也位列前十。龍湖集團(tuán)多年來持續(xù)投身公益事業(yè)，覆蓋鄉(xiāng)村振興、老幼關(guān)懷、助學(xué)興教等多個(gè)領(lǐng)域，以實(shí)際行動(dòng)詮釋企業(yè)的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，截至2022年報(bào)告期末龍湖集團(tuán)及其創(chuàng)始人、龍湖公益基金會(huì)累計(jì)捐款超18億元。

治理維度方面，北京北辰實(shí)業(yè)、碧桂園、紅星美凱龍領(lǐng)銜前三。碧桂園高度重視信息披露工作，加強(qiáng)信息披露管理；同時(shí)建立了由風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)組成的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)，不斷探索踐行嚴(yán)格優(yōu)質(zhì)的企業(yè)管治，為推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的奠定堅(jiān)實(shí)底盤。

（三）2022年度上市房企ESG總結(jié)

從長期基本面和短期突發(fā)事件兩方面綜合考察上市房企ESG表現(xiàn)，綜合來看，龍頭房企如招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、保利置業(yè)集團(tuán)表現(xiàn)突出，在各細(xì)分維度排名前列；建發(fā)股份、保利發(fā)展、中梁控股、中國海外發(fā)展等企業(yè)也積極深耕于綠色發(fā)展，在環(huán)境、社會(huì)、治理、爭議事件方面表現(xiàn)優(yōu)秀。

隨著我國“碳中和、碳達(dá)峰”進(jìn)程的推進(jìn)，房企由過去的高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展新周期，在注重自身發(fā)展的同時(shí)，也需要深入落實(shí)ESG發(fā)展理念。從各上市房企的ESG現(xiàn)狀來看，龍頭企業(yè)擁有更多的資源和技術(shù)投入ESG各范疇，且已構(gòu)建較完善的治理架構(gòu)，因此ESG進(jìn)程較領(lǐng)先。落后房企可以在關(guān)鍵議題重點(diǎn)發(fā)力，如綠色建筑、節(jié)能減碳、安全管理等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

七、上市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)評(píng)價(jià)（略）

八、展望

（一）房企多維度分化，新特征明顯

1.城市能級(jí)分化

從不同能級(jí)城市新建商品房價(jià)格指數(shù)和二手房掛牌價(jià)指數(shù)趨勢可以看出，一線城市和部分強(qiáng)二線城市復(fù)蘇明顯，市場成交呈量價(jià)齊升態(tài)勢。大多數(shù)三四線城市以及一二線城市非熱點(diǎn)板塊市場持續(xù)低迷。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)走勢可以看出，1~4月一二線城市房價(jià)同比漲跌互現(xiàn)，三四線城市同比普遍下跌。從2022年百強(qiáng)房企在不同能級(jí)城市的銷售額分布可以看出，一線城市銷售好于其他各線城市，同時(shí)也推動(dòng)房企投資更趨向于一線城市。

2.央企國企與民企分化

2022年，擁有央企國企背景的企業(yè)銷售額占比達(dá)到75%，相較2021年提升了7個(gè)百分點(diǎn)，市場份額持續(xù)提升；民營房企銷售額占比下降至25%。2023年以來，央企國企銷售復(fù)蘇明顯，民營房企仍面臨較大的銷售壓力。在預(yù)售制下，購房者轉(zhuǎn)而信任央企國企背景的開發(fā)商，這使得未暴雷的民營房企也受到不同程度的影響。

3.城市內(nèi)部分化

受2022年宏觀經(jīng)濟(jì)影響，剛需購房者觀望情緒嚴(yán)重，改善購房者受影響更小，市場改善型需求持續(xù)釋放。在市場改善型需求增長、剛需減弱的情況下，配套差、地段偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目去化周期變長，價(jià)格亦大幅度下滑，核心地塊與偏遠(yuǎn)地塊在項(xiàng)目經(jīng)營上的差異性增大。同時(shí)改善型客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品有更高的要求，即使擁有相同配套的相鄰地塊，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、促銷力度（資金實(shí)力、成本控制）、對(duì)當(dāng)?shù)厣罡潭壬系牟町?，也?huì)很大程度影響到項(xiàng)目的銷售。

（二）上市房企發(fā)展建議

2023年既是行業(yè)修復(fù)回穩(wěn)之年，也是行業(yè)探索新發(fā)展模式的調(diào)整之年。房地產(chǎn)行業(yè)的樂觀信號(hào)愈發(fā)積極，但仍然要謹(jǐn)慎面對(duì)復(fù)蘇進(jìn)程中的不確定性。未來，穩(wěn)定的運(yùn)營節(jié)奏和自律的財(cái)務(wù)底線將成為房企生存發(fā)展的主軸線。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好充分準(zhǔn)備，以堅(jiān)韌的意志和長期不懈的奮斗來應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)“三個(gè)分化”明顯的背景下，具有很強(qiáng)品牌影響力、土地儲(chǔ)備充足且土地儲(chǔ)備質(zhì)量好、產(chǎn)品競爭力強(qiáng)、具有明顯外部支持的房企將具有更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢；部分信用質(zhì)量較弱的托底國企及違約、展期的民營房企預(yù)計(jì)逐漸退出歷史舞臺(tái)。

一方面，房企應(yīng)注重經(jīng)營安全，從“高杠桿高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式轉(zhuǎn)向穩(wěn)健增長模式，摒棄過往的“規(guī)模為王”，力爭控制有息債務(wù)、加強(qiáng)資金管理、促進(jìn)項(xiàng)目回款、改善項(xiàng)目盈利水平；在嚴(yán)守安全底線的基礎(chǔ)上，聚焦布局高潛力城市，持續(xù)打磨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，抓住增量市場結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，追求有質(zhì)量增長。

另一方面，房企可以在提升開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)，也應(yīng)積極拓展關(guān)聯(lián)存量業(yè)務(wù)，發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，提高企業(yè)發(fā)展韌性通過發(fā)展輕資產(chǎn)商業(yè)管理、代建、長租等業(yè)務(wù)，探索新發(fā)展模式。

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