引言：從規(guī)模上來看，5月土地市場供應(yīng)規(guī)模仍在較低位。本月底集中供應(yīng)3宗，預(yù)計(jì)將于6月中下旬正式掛牌；熱度方面，本次地塊質(zhì)量較佳，熱點(diǎn)地塊+定向地塊穩(wěn)定市場熱度，品牌房企聯(lián)合區(qū)域平臺進(jìn)行摘地。其中，市府純住宅地熔斷，地價(jià)破萬。

01

土地供應(yīng)規(guī)模低位，成交建面環(huán)比微跌

【資料圖】

土地供應(yīng)方面，新增供地規(guī)模仍在持續(xù)回落。5月長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地僅供應(yīng)3宗，為長沙三批次集中預(yù)供地。地塊數(shù)量遭腰斬，累計(jì)建面約48.85萬方，環(huán)比下跌61%。

成交6宗，累計(jì)建面109.73萬方，平均樓板價(jià)5089元/㎡。量價(jià)均環(huán)比微跌，但成交建面與4月份基本持平，樓板價(jià)也繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。成交宗地中，2宗長沙縣地塊成交，均位于萬家麗北板塊；4宗主城區(qū)地塊成交，為30號集中土拍。

02

土拍熱度維穩(wěn)，

品牌房企聯(lián)合區(qū)域平臺進(jìn)行摘地

5月，全國多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，城市間土地市場分化延續(xù)。其中，成都、南京、杭州、廈門供地質(zhì)量較佳，房企競拍積極性較好。但也有無錫等城市，底價(jià)成交，城投托底現(xiàn)象明顯。

長沙二批次4宗地塊全部成功出讓，熱點(diǎn)地塊+定向地塊穩(wěn)定市場熱度。其中，3宗底價(jià)成交（包含2宗住宅用地，1宗商業(yè)用地），市府1宗純住宅地塊在6家房企17筆出價(jià)后觸發(fā)熔斷，進(jìn)入搖號階段，溢價(jià)率15%。

該宗地塊位于四月熔斷地塊南側(cè)，原本在政府掛地清單中作為一宗地塊進(jìn)行公示，后續(xù)調(diào)整為分拆掛地?？紤]到南北地塊的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，因此參拍房企數(shù)量由北地塊的8家下降至6家，最終保利發(fā)展控股、建發(fā)房產(chǎn)和招商蛇口進(jìn)入搖號階段。

從拿地房企來看，企業(yè)多元化特征明顯。品牌房企聯(lián)合區(qū)域平臺體進(jìn)行摘地，如招商蛇口聯(lián)合天心國資集團(tuán)，及華潤置地聯(lián)合長沙產(chǎn)投集團(tuán)。除政府平臺之外的國央企外，本次土拍還有外資品牌的進(jìn)駐，將打造為長沙第二座永旺夢樂城。

其中，[2023]長沙市021號掛牌條件中有一條值得關(guān)注。

“如競買人為聯(lián)合體的，其中一家公司（或其實(shí)際控制人）須為2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜前200強(qiáng)（以福布斯公布《財(cái)富（FORTUNE）》為準(zhǔn)），且該公司（或其實(shí)際控制人旗下的絕對控股公司）為2022年度中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100排行榜前20強(qiáng)（以克而瑞發(fā)布名單為準(zhǔn)）”

這表明政府從拿地階段就對產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，具有產(chǎn)品力的房企，將會在拿地階段占據(jù)優(yōu)勢，進(jìn)一步拉開與其他房企的距離，未來競品質(zhì)或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>

03

洋湖地塊掛網(wǎng)，市場熱度較高

5月土地市場進(jìn)入小批量多頻次掛地節(jié)奏，通過熱點(diǎn)地塊加勾兌地塊組合穩(wěn)定土地市場信心。共計(jì)供應(yīng)3宗土地，地塊質(zhì)素分化明顯。

其中，兩宗勾兌地塊價(jià)縫差預(yù)計(jì)7000元左右，利潤空間不大，拍地條件不高，但周邊相對成熟，屬于樓市規(guī)模型板塊。

另有一宗洋湖垸板塊的熱門地塊，也是自2017年之后少有的大體量別墅用地，綜合容積率1.1，處于洋湖實(shí)地公園景區(qū)內(nèi)，起拍樓面價(jià)13500元/㎡，如果熔斷，樓面價(jià)將達(dá)到15525元/㎡，預(yù)計(jì)將刷新長沙土地單價(jià)天花板（歷史最高14157元/㎡）。

土地市場小結(jié)

5月長沙掛地小體量，土地市場進(jìn)行多批次常態(tài)化供應(yīng)狀態(tài)。成交6宗地塊，拿地企業(yè)多元化，本土民企、國央企、平臺公司和外資企業(yè)均有所獲，市場信心在緩慢修復(fù)。但整體來看，受地塊自身質(zhì)素和外部配套影響，以及銷售市場的影響傳導(dǎo)，土地市場分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。

來源/克而瑞湖南

撰寫/宋熙晨

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