土拍市場(chǎng)，一直被視為樓市的“晴雨表”。近日，安徽省合肥市、浙江省杭州市、陜西省西安市、廣東省廣州市等熱點(diǎn)城市集中土拍“火熱”的現(xiàn)象引起市場(chǎng)關(guān)注。

受訪專(zhuān)家認(rèn)為，目前城市間土拍熱度分化明顯，地塊間土拍熱度存在差異，民營(yíng)房企加速回歸土拍市場(chǎng)，地方城投拿地意愿下降。專(zhuān)家建議，地方進(jìn)一步優(yōu)化完善供地政策，更好地適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，助力市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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多個(gè)核心城市土拍升溫

北京順義新城一地塊吸引45家企業(yè)競(jìng)拍；合肥3宗地塊“觸頂”進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段；66家房企“搶”杭州一宗地塊；西安市高新區(qū)集中推出33宗重點(diǎn)居住地塊……近期，多個(gè)核心城市土拍市場(chǎng)升溫。

6月1日，北京有四宗宅地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，其中，順義新城19-69地塊最為熱門(mén)，共吸引了45家企業(yè)報(bào)名參與。

5月25日，合肥第三批集中供地出讓4宗地，其中，3宗觸及地價(jià)上限，進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案階段，其余1宗溢價(jià)4.95%成交，攬金約55.6億元。

5月23日，杭州第四次土地集中出讓?zhuān)?宗觸頂?shù)却龘u號(hào)、2宗溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交，土地出讓金138.07億元，平均溢價(jià)率為9.43%。其中，蕭山城區(qū)新街北單元地塊，有66家房企進(jìn)入最終搖號(hào)，中簽率僅1.5%，刷新了杭州開(kāi)發(fā)商的“搶地”紀(jì)錄。

5月22日，西安高新區(qū)開(kāi)展了今年首場(chǎng)土地推介會(huì)，推出30宗住宅用地，吸引了中海、中國(guó)金茂、龍湖、陜西建工、招商蛇口等60余家房企參與。

“多城開(kāi)啟少量多次的供地模式，量縮質(zhì)提是當(dāng)前土拍市場(chǎng)的顯著特征之一?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、南京等重點(diǎn)城市土拍較去年明顯升溫。樓市去化壓力較大的城市暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期，如河南省鄭州市、吉林省長(zhǎng)春市等。

以鄭州為例，今年首批集中供地共出讓11宗住宅用地，總面積62.14萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約90.6億元。最終10宗地塊底價(jià)成交、1宗地塊流拍，總成交金額53.82億元。

與此同時(shí)，關(guān)榮雪告訴中國(guó)城市網(wǎng)記者，地塊間熱度仍存在一定差異性，優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊更加備受市場(chǎng)關(guān)注，利潤(rùn)空間仍為房企的重要考量因素。

優(yōu)質(zhì)地塊多分布于城市中心地段。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，從一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回升情況看，銷(xiāo)售較好的多為中心區(qū)改善型項(xiàng)目。由于政府讓利，開(kāi)發(fā)商對(duì)上述項(xiàng)目的定價(jià)一般低于周邊二手房，去化速度較快，也愿意補(bǔ)充庫(kù)存，因此中心區(qū)供明顯增加。

關(guān)榮雪還提到，房企拿地出現(xiàn)兩極分化，主要體現(xiàn)在大型企業(yè)抓住“補(bǔ)倉(cāng)”的機(jī)會(huì)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的投資力度，獲利更顯豐厚，而大多數(shù)中小房企則“分食”低能級(jí)城市的地塊。

民營(yíng)房企回歸土拍市場(chǎng)

值得一提的是，相較去年，民營(yíng)房企正加速回歸土拍市場(chǎng)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至5月21日，今年22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比54%，民企占比29%。相比之下，2022年22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比37%，地方國(guó)資占比42%，民企占比僅16%。

以杭州為例，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，杭州首次土拍民營(yíng)房企參與熱情有所提升，參拍地塊總數(shù)達(dá)20宗，與國(guó)企不相上下。此外，杭州此次土拍還出現(xiàn)了多家新面孔，既有武漢地產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)等國(guó)企，又有維科、中浙房地產(chǎn)等民營(yíng)房企。

李宇嘉認(rèn)為，民營(yíng)房企加速回歸主要原因是政府通過(guò)信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道支持民營(yíng)企業(yè)融資。這給部分民營(yíng)房企提供了一定的支持。

“不過(guò)，也應(yīng)該看到，民營(yíng)房企拿地的積極性遠(yuǎn)未回到過(guò)去，即便一些民營(yíng)房企融資了,也傾向選擇保交樓、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況等。” 李宇嘉說(shuō)。

“民營(yíng)房企參拍重新活躍起來(lái)，在預(yù)料之內(nèi)?！标P(guān)榮雪認(rèn)為，今年以來(lái)，政策端持續(xù)釋放利好信號(hào)，給民營(yíng)房企注入了一定的拿地信心。同時(shí)，多地優(yōu)化拍地規(guī)則，為民營(yíng)房企參與土拍提供了更為公開(kāi)公平的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。

民營(yíng)房企回歸土拍市場(chǎng)的同時(shí)，地方城投平臺(tái)逐漸“退場(chǎng)”。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從2022年12月以來(lái)，城投拿地占比已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3連降，呈直線式下滑。其中，3月城投拿地金額674億元，占比29%，較2月的46%下滑17個(gè)百分點(diǎn)。

分析人士認(rèn)為，城投拿地積極性受到政策層面的影響。2022年9月,財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》。其中，提到嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

華創(chuàng)證券固定收益首席分析師周冠南認(rèn)為，上述規(guī)定在一定程度上約束了城投公司拿地行為。在新規(guī)落地、房產(chǎn)銷(xiāo)售初現(xiàn)拐點(diǎn)、城投公司自身償債壓力較大等多重因素影響下，城投拿地占比持續(xù)下降。

土拍市場(chǎng)將走向何方？

土拍市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng),將不同程度地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。未來(lái)土拍市場(chǎng)走向如何？

關(guān)榮雪認(rèn)為，從短期來(lái)看，土拍市場(chǎng)將仍具有一定的分化特征，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)維持較高熱度，表現(xiàn)平淡的城市回溫成效則仍依賴于樓市去化率、政策支持等方面的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。整體來(lái)看，在熱點(diǎn)城市率先升溫的帶動(dòng)下，今年土拍市場(chǎng)熱度有望趕超去年。

李宇嘉在接受中國(guó)城市網(wǎng)記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，第二季度土拍市場(chǎng)或延續(xù)當(dāng)前態(tài)勢(shì)，也可能熱度有所減弱。熱度減弱的主要原因是四月份新房銷(xiāo)售環(huán)比回落。

同時(shí)，李宇嘉提醒，在地方政府財(cái)政資金緊張的情況下，還會(huì)大規(guī)模增加中心區(qū)地塊，制定更加優(yōu)越的土地出讓條件吸引開(kāi)發(fā)商拿地。另外，央國(guó)企去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相對(duì)較好，今年補(bǔ)庫(kù)存的積極性較高。

針對(duì)當(dāng)前土拍市場(chǎng)情況，關(guān)榮雪建議，土拍表現(xiàn)平淡的城市進(jìn)一步探索提升土地市場(chǎng)活躍度的措施，如加大對(duì)企業(yè)投資、提高供地質(zhì)量等。此外，部分城市仍需要警惕城投平臺(tái)舉債拿地現(xiàn)象，以免加劇地方債務(wù)壓力等。

李宇嘉建議，土拍市場(chǎng)做到凈地出讓?zhuān)丛谕恋爻鲎屩?已經(jīng)完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施。如此，可以降低開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)門(mén)檻和周期。同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化完善供地政策，如減少房企土拍附加條件，降低參拍資質(zhì)等。

記者：邢燦

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