21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者吳抒穎 廣州報道

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恒大物業(yè)于2023年6月5日晚間一口氣發(fā)布了三份此前延發(fā)的財報，包括2021年年報、2022年半年報以及2022年年報。這三份財報的發(fā)布意味著這家停牌了一年半的物業(yè)企業(yè)在復(fù)牌的路上踏出了一步。

根據(jù)恒大物業(yè)所發(fā)布的財務(wù)報告，其2021年錄得營業(yè)收入131.94億元，歸母凈虧損3.16億元；2022年實現(xiàn)盈利，錄得營業(yè)收入分別錄得約118.1億元，歸母凈利潤則為14.23億元。

值得留意的是，恒大物業(yè)所發(fā)布的三份財報均被審計機構(gòu)上會栢誠出具了“非標(biāo)意見”。而根據(jù)恒大物業(yè)此前接獲港交所發(fā)出的復(fù)牌指引顯示，恒大物業(yè)復(fù)牌需要滿足包括公布所有沒公布的財務(wù)業(yè)績、解決任何審計保留意見的事項以及完成134億質(zhì)押擔(dān)保的獨立調(diào)查等。

以此看來，恒大物業(yè)完成了其中的一項要求，距離復(fù)牌近了一步。

對于備受外界關(guān)注的134億元被占用資金解決方案，恒大物業(yè)稱，其正與中國恒大就此商討償還方案；此外將根據(jù)相關(guān)法律及適用協(xié)議盡力采取合理的措施向相關(guān)方追收各類應(yīng)收款項，包括但不限于已經(jīng)撥備減值的應(yīng)收款項，及因不滿足收入確認(rèn)條件而暫未計入收入的應(yīng)收款項。

穩(wěn)住經(jīng)營

即便房地產(chǎn)行業(yè)下行，物業(yè)板塊也是能夠相對形成穩(wěn)定收入的板塊，這在恒大物業(yè)身上也得到了印證。

在母公司中國恒大出險的這段時間里，恒大物業(yè)營業(yè)收入保持了一定的規(guī)模。

2021年全年，恒大物業(yè)錄得營業(yè)收入約131.94億元，毛利潤約36.64億元，凈虧損約3.89億元，歸母凈虧損為約3.16億元。

在規(guī)模上，恒大物業(yè)也保持在行業(yè)領(lǐng)先的位置。截至2021年年底，恒大物業(yè)總合約面積約8.22億平方米，在管面積約4.73億平方米。

進入2022年，恒大物業(yè)收入和毛利均錄得下跌，但凈利潤則扭虧為盈。根據(jù)年報，恒大物業(yè)2022年營業(yè)收入為118.09億元，下滑10%，毛利潤則下滑至27.19億元，凈利潤14.78億元，歸母凈利潤為14.23億元。

去年，恒大物業(yè)的合約面積和在管面積與2021年相當(dāng)，截至2022年年底，恒大物業(yè)總合約面積約8.19億平方米，在管面積約5億平方米。

值得留意的是，恒大物業(yè)在年報中提到，從2021年9月開始，由于中國恒大流動性困難，恒大物業(yè)管理層預(yù)計從中國恒大獲得的經(jīng)濟利益具有高度不確定性。但由于物業(yè)服務(wù)客戶包括全體業(yè)主并涉及社區(qū)的各個方面，其作為一個整體具有整體性及不可分割性，將之撇除并不可行，且該服務(wù)不會產(chǎn)生額外的成本，因此，其繼續(xù)向中國恒大提供物業(yè)服務(wù)。

截至2022年年底，恒大物業(yè)為中國恒大提供的服務(wù)收入金額約10.3億元；與此同時，恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款同比也有顯著增長。截至2022年年底，恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款約27.39億元，同比增長約7.39億元。恒大物業(yè)表示，這主要由于受疫情影響，物業(yè)費收繳率略有下降所致。

對于應(yīng)收貿(mào)易賬款以及為中國恒大提供的服務(wù)收入，恒大物業(yè)稱，將根據(jù)相關(guān)法律及適用協(xié)議盡力采取合理的措施向相關(guān)方追收應(yīng)收款項，積極維護其利益。

值得留意的還有恒大物業(yè)在收購方面的表現(xiàn)。

根據(jù)恒大物業(yè)年報，截至2021年年底，其以21.7億元收購了7家物業(yè)企業(yè)。而自各自收購日期起至 2021 年 12 月 31 日期間，已收購業(yè)務(wù)為恒大物業(yè)貢獻了24.69億元的收入，以及2600萬元的凈虧損。

商討方案

恒大物業(yè)復(fù)牌路上一個必過的關(guān)卡，有關(guān)于134億元存款被占用的獨立調(diào)查，以及與之相關(guān)的償還方案，這關(guān)乎恒大物業(yè)未來的持續(xù)經(jīng)營。

在公告中，恒大物業(yè)表示，134億元存款質(zhì)押事件致使其出現(xiàn)重大損失，而其維持持續(xù)經(jīng)營取決于能否擁有充足運營資金以應(yīng)付未來12個月到期的財務(wù)責(zé)任。

恒大物業(yè)已采取若干措施以解決持續(xù)經(jīng)營不確定性，包括與中國恒大商討償還該質(zhì)押涉及款項的方案、精簡營運成本、與供應(yīng)商及收并購公司洽談應(yīng)付款展期協(xié)議，及提升內(nèi)部控制以保障公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營等。上述措施已有效緩解本集團經(jīng)營現(xiàn)金流動性壓力，但目前是否會對恒大物業(yè)未來經(jīng)營產(chǎn)生進一步重大影響尚存在不確定性。

在兩份年報中，恒大物業(yè)的審計機構(gòu)也給出了“非標(biāo)意見”。

上會栢誠表示，恒大物業(yè)的凈流動負(fù)債和凈負(fù)債等表明存在可能影響恒大物業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重大不確定性。恒大物業(yè)正在實施各種措施來改善其流動性。在所有這些措施能成功實施的基礎(chǔ)上，恒大物業(yè)董事認(rèn)為其將有足夠的營運資金來償還到期的財務(wù)債務(wù)，因此，綜合財務(wù)報表已按持續(xù)經(jīng)營基準(zhǔn)編制?！熬痛耸马?，我們的意見未作修改?！?/p>

根據(jù)年報，截至2022年年底，恒大物業(yè)的凈流動負(fù)債和凈負(fù)債分別為約33.21億元和15.13億元。

此外，為了進一步降低關(guān)聯(lián)方的影響，恒大物業(yè)也在采取可能的措施。

恒大物業(yè)表示，自2021年本公司控股股東中國恒大發(fā)生流動性危機以來，其業(yè)務(wù)受到了一定影響，尤其是非業(yè)主增值服務(wù)方面。

恒大物業(yè)稱，得益于物業(yè)管理行業(yè)“輕資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流”的行業(yè)特性，在其董事會及管理層的努力下，其專注于“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式為廣大業(yè)主和住戶提供高質(zhì)量服務(wù)，并已經(jīng)擺脫了控股股東流動性危機所帶來的諸多不利影響，公司總體經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，市場化拓展能力進一步增強，具備長期持續(xù)發(fā)展的能力。

2022年度，恒大物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的收入約1.4億元，僅占總收入約1.2%，對其整體收入基本沒有任何重大影響。恒大物業(yè)表示，其將致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，減少對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。

恒大物業(yè)董事長段勝利表示，回顧過往，面對關(guān)聯(lián)方流動性危機，恒大物業(yè)堅持穩(wěn)健經(jīng)營，始終保持業(yè)績穩(wěn)定。2023年，物業(yè)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，但行業(yè)發(fā)展規(guī)律不變，“存量+增量”的發(fā)展模式不變。

段勝利表示，恒大物業(yè)將圍繞“金碧+”的多元化品牌發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整內(nèi)部發(fā)展策略，優(yōu)化項目拓展標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜、綜合考慮目標(biāo)項目業(yè)務(wù)協(xié)同性、布局互補性及長期盈利能力等多重因素，加大優(yōu)質(zhì)存量項目的拓展力度，實現(xiàn)第三方項目拓展工作從“規(guī)模化”向“效益及規(guī)?；鞭D(zhuǎn)變，提升重點城市項目密度，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局。

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