作為目前青島首屈一指的高端居住區(qū)，嶗山區(qū)前海一線已發(fā)展飽和，“戰(zhàn)略北進(jìn)”成為其未來(lái)的發(fā)展方向。

(資料圖)

張村河片區(qū)是青島主城區(qū)規(guī)模最大的可成片更新改造區(qū)域，近年來(lái)，無(wú)論是改造速度，還是品牌房企落地速度，都按下快進(jìn)鍵。與之相伴的，“新地王”也成為全城焦點(diǎn)。

6月5日，越秀&青鐵斬獲的張村河“地王”046地塊規(guī)劃出爐，規(guī)劃建設(shè)高層住宅11棟。借此機(jī)會(huì)，張村河片區(qū)能否成為青島下一個(gè)高品質(zhì)住房甚至是豪宅的聚集地？

置地有聲第505期

撰文/高涵

審校/莊建成

如果提到青島今年最受關(guān)注的幾個(gè)土地板塊，張村河片區(qū)毫無(wú)疑問(wèn)可以排在前列。

張村河南岸LS0603-046地塊在4月6日土拍吸引9家房企（聯(lián)合體）136輪競(jìng)價(jià)后，溢價(jià)率15.08%，最終由越秀&青鐵以約20.55億元斬獲，成交樓面地價(jià)21045元/㎡，僅次于萊陽(yáng)路8號(hào)，成為青島全市涉宅用地樓面價(jià)第二高。

規(guī)劃顯示，該地塊位于嶗山區(qū)合肥路以南、瑤海路以東，項(xiàng)目占地面積3.91萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建面約13.51萬(wàn)㎡，其中地上建筑面積約9.94萬(wàn)㎡，規(guī)劃建設(shè)11棟小高層，包括3棟15F+6棟17F+2棟錯(cuò)層（14+1F，13+1F），還有2棟多層配套，規(guī)劃停車位982個(gè)，建設(shè)單位青島青鐵雋秀置業(yè)有限公司。

通過(guò)規(guī)劃信息可以看出，越秀&青鐵項(xiàng)目與海信君璽和華潤(rùn)嶗山悅府類似，均是小高層。頭部房企不約而同將該片區(qū)的產(chǎn)品項(xiàng)目定位在高端改善，平均售價(jià)也早已超過(guò)4萬(wàn)元/平米?？紤]到2萬(wàn)多的成本和更好的位置，越秀&青鐵項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望再創(chuàng)新高。

不過(guò)，從5月30日同樣位于張村河南岸的018地塊土拍結(jié)果來(lái)看，張村河地塊的房企爭(zhēng)搶熱度有些許“降溫”。

此前，海信、華潤(rùn)、越秀&青鐵的張村河3宗熔斷地塊溢價(jià)率均達(dá)到15%。而018地塊由4家房企叫價(jià)32輪，樓板價(jià)18220元/㎡，溢價(jià)率3.52%，最終由海信總價(jià)17.74億元競(jìng)得。

018地塊與046地塊緊鄰，價(jià)格卻低了2825元/㎡，比海信君璽、嶗山悅府兩塊地價(jià)格也低了755元/㎡，甚至未觸發(fā)熔斷價(jià)格，張村河每次土拍成交價(jià)格都要上漲的規(guī)律由此被打破。

究其原因，018地塊要求配建20%的商業(yè)可能在一定程度上影響了開(kāi)發(fā)商的舉牌（046地塊沒(méi)有額外配建要求），不過(guò)海信君璽、嶗山悅府兩塊地其實(shí)也要求配建商業(yè)或人才公寓。土地的熱度一定程度上反映了房企的發(fā)展信心，年初以來(lái)青島樓市強(qiáng)烈的回暖形勢(shì)或許已經(jīng)發(fā)生變化。

今年一季度，青島樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，3月份飆升至近半年以來(lái)的最高點(diǎn)，然而4月就踩下了“剎車”，月度簽約量出現(xiàn)了一定程度的下滑。銳理數(shù)據(jù)顯示，5月青島商品房市場(chǎng)累計(jì)簽約金額約154.5億元，同比下滑14.5%；簽約套數(shù)8103套，同比下滑26.4%。

再看張村河片區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目銷售，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，嶗山悅府、魯信有鄰花園可售住宅套數(shù)存量不小。4月底華潤(rùn)嶗山悅府開(kāi)盤，在開(kāi)啟認(rèn)籌之前客戶預(yù)約是要驗(yàn)資的，但首開(kāi)僅隔了一天之后就推出了“首付可分期+全民經(jīng)紀(jì)人”的政策，做派從豪宅轉(zhuǎn)向了剛需。可見(jiàn)，青島樓市的高端改善盤并非可以輕松躺贏。

由于張村河板塊發(fā)展晚、起點(diǎn)高，且目前板塊內(nèi)落子的開(kāi)發(fā)商多為一線房企和品牌開(kāi)發(fā)商，操盤豪宅能承接前海一線高端置業(yè)需求的外溢。但張村河板塊由工業(yè)區(qū)和舊村改造演變而來(lái)，交通的通達(dá)性不夠，也缺乏更高能級(jí)的學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)療配套等支撐。

不過(guò)，如今張村河南岸已“上馬”了眾多城市配套：教育方面，配套初中建設(shè)，中國(guó)海洋大學(xué)附屬學(xué)校（初中部）落地，青島二中新校區(qū)推進(jìn)規(guī)劃建設(shè)；醫(yī)療方面，三甲醫(yī)院山東中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院青島醫(yī)院正在建設(shè)中；交通方面，臨近青銀高速、遼陽(yáng)路等城市樞紐要脈，推動(dòng)跨海大橋連接線二期建成通車，與已開(kāi)通的M2/M4兩條地鐵線無(wú)縫連接。

未來(lái)5-10年，張村河片區(qū)無(wú)疑會(huì)是青島的核心亮點(diǎn)片區(qū)。目前，在此置業(yè)已有嶗山悅府、海信君璽、越秀＆青鐵、魯信有鄰花園、青島印象·品、嶗山壹號(hào)院等競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)預(yù)計(jì)有更多新盤加入，將面臨紅海競(jìng)爭(zhēng)。

此前，浮山后、市南和嶗山區(qū)其他地方的開(kāi)發(fā)已經(jīng)消化了很多豪宅需求，張村河兩岸正在進(jìn)行大拆遷，現(xiàn)在是一片大工地，諸多配套的補(bǔ)齊和兌現(xiàn)也需要一定的時(shí)間周期，賣豪宅價(jià)格，市場(chǎng)能否完全消化還未可知。

高端人士選擇居住場(chǎng)所的眼光是挑剔的，地段、品牌、產(chǎn)品力和圈層均不可或缺。

張村河片區(qū)位于株洲路高科技產(chǎn)業(yè)帶以及金家?guī)X金融集聚區(qū)的交匯處，同時(shí)也是嶗山區(qū)“四新”經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展的黃金地帶，目前青島市級(jí)規(guī)劃的虛擬現(xiàn)實(shí)和人工智能2個(gè)專業(yè)園區(qū)均已掛牌開(kāi)園。片區(qū)圍繞“水脈智谷”總體定位聚焦生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、品質(zhì)、效率、活力五大維度，致力實(shí)現(xiàn)“五個(gè)城”的目標(biāo)愿景。無(wú)論是從區(qū)域戰(zhàn)略還是城市配套判斷，都會(huì)讓人對(duì)張村河片區(qū)人居發(fā)展有更高期待。

再看拿下“明星地塊”的越秀，作為1992年就完成上市的老牌國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，近年來(lái)在追求規(guī)?？焖贁U(kuò)張的背后，也有隱憂。越秀地產(chǎn)應(yīng)付款逐年增加從總額看規(guī)模已相當(dāng)龐大，但今年仍在大手筆拿地，還一度因質(zhì)量問(wèn)題遭到業(yè)主投訴。

青島政務(wù)網(wǎng)留言反饋顯示，近年來(lái)越秀在青島的項(xiàng)目（涉及越秀君悅府、越秀星匯藍(lán)灣二期、越秀和悅府），曾存在“地磚、路面、跑道、外圍墻皮脫落質(zhì)量問(wèn)題”“樓門前主路高于比單元門有大雨倒灌風(fēng)險(xiǎn)、反映開(kāi)發(fā)商置之不理”“交房數(shù)月后多處返工、車位太窄停下車下不來(lái)人”等問(wèn)題，在前期銷售和后期物業(yè)管理環(huán)節(jié)，也曾出現(xiàn)過(guò)“定金不退、房屋另售”“疊拼區(qū)物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)超普通住宅要求標(biāo)準(zhǔn)”等問(wèn)題。

不可否認(rèn)，過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)底層邏輯正在改變，房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領(lǐng)的基礎(chǔ)民生行業(yè)地位正在確立鞏固。期待在張村河片區(qū)火熱開(kāi)發(fā)推進(jìn)的熱潮中，開(kāi)發(fā)商能夠延續(xù)嶗山高品質(zhì)住宅項(xiàng)目集聚的優(yōu)勢(shì)，助力片區(qū)向青島新的價(jià)值高地不斷進(jìn)階。

市場(chǎng)對(duì)于青島主城核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)需求依舊猛烈嗎，張村河片區(qū)發(fā)展反向助推樓市熱度何時(shí)才能夠真正顯現(xiàn)。這兩個(gè)問(wèn)題你怎么看？

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