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為什么要進(jìn)行“房改”？自然是為了解決人們的住房問(wèn)題，在我國(guó)房子不僅僅是居住的位置，更是家的象征，所以只有解決了住房問(wèn)題，人們才能幸福安定的生活。我國(guó)的第一次房改是在1998年，在1998年我國(guó)的住宅基本上以分配為主，這種方式導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，我國(guó)的住房資源也非常稀缺，加上當(dāng)時(shí)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非?？欤赃@種模式已經(jīng)不再適合當(dāng)時(shí)的國(guó)情。正是這個(gè)原因，1998年開始我國(guó)住房全面商品化，人們通過(guò)買房就可以直接解決住房問(wèn)題，這一下子釋放了人們對(duì)住房的需求，同時(shí)也催生了一大批房地產(chǎn)企業(yè)，自此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金時(shí)代。

從現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，第一次房改效果還是非常好的，當(dāng)時(shí)我國(guó)面臨的最大問(wèn)題就是住房資源緊缺，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，而第一次房改之后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，并且現(xiàn)在住房資源緊缺的問(wèn)題也解決了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，我國(guó)超過(guò)97%的城鎮(zhèn)家庭都有房子，并且戶均超過(guò)1.5套，同時(shí)城鎮(zhèn)居民人口住房面積也已經(jīng)超過(guò)20平方米。可以看出，第一次房改的目的已經(jīng)達(dá)到了，但是同時(shí)第一次房改并不完美，或者說(shuō)給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)留下了一個(gè)很大的隱患，那就是房?jī)r(jià)上漲的太高了。由于當(dāng)時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)化率，并且當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化建設(shè)速度非?？?，這導(dǎo)致每年都有大量人口流入城市之中，這導(dǎo)致人們對(duì)住房的需求一直都非常大，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路上漲，并且這一漲就是20多年。

也就是說(shuō)，第一次房改已經(jīng)解決了我國(guó)住房資源緊缺的問(wèn)題，但是由于高房?jī)r(jià)的原因，很多人都買不起房子，大量房產(chǎn)囤積在少數(shù)人手中，這意味著第一次房改并沒(méi)有徹底解決我國(guó)居民的住房問(wèn)題。雖然從2016年9月份開始調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，并且從2022年下半年開始平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但是房?jī)r(jià)的跌幅非常有限，特別是在一二線熱點(diǎn)城市中，房?jī)r(jià)的跌幅幾乎可以忽略不計(jì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年底我國(guó)平均房?jī)r(jià)在9800元/平方米左右，這和2020年9860元/平方米的平均房?jī)r(jià)很接近。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)跌了2年才跌到2020年的水平，這說(shuō)明目前我國(guó)的總體房?jī)r(jià)依舊處于非常高的位置。

根據(jù)2020年上海易居研究院公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)100城的平均房?jī)r(jià)收入比為9.2，全國(guó)70城的平均房?jī)r(jià)收入比為13.3，這意味著生活在全國(guó)70城的人們，他們想全款買一套房子，需要他們整個(gè)家庭不吃不喝工作13.3年。很明顯，這是一件非常困難的事情，因?yàn)樵绞谴蟪鞘校畛杀驹礁?。更重要的是，按照目前的房?jī)r(jià)水平和房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)很難在短時(shí)間內(nèi)跌到普通人買得起的地步，特別是一二線熱點(diǎn)城市，未來(lái)房?jī)r(jià)大概率還會(huì)繼續(xù)上漲，這意味著很多人根本就買不起房子。就比如對(duì)于生活在一二線熱點(diǎn)城市的年輕人來(lái)說(shuō)，他們剛剛工作沒(méi)有什么積蓄，并且工資水平也不高，面對(duì)這么高的房?jī)r(jià)根本不可能買得起房子。還比如低收入群體，他們本身收入就低，可能家庭本身還面臨著一些困難，所以他們更加不可能買得起房子。

那么，對(duì)于實(shí)在買不起房子的人群來(lái)說(shuō)，第一次房改的政策已經(jīng)沒(méi)有用了，畢竟我國(guó)已經(jīng)不缺房子，就算再繼續(xù)建設(shè)大量房子，房?jī)r(jià)降不下來(lái)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)也沒(méi)什么用。因此，針對(duì)年輕人、低收入群體和其他買不起房子的人群，該如何解決他們的住房問(wèn)題，這一直是房地產(chǎn)行業(yè)研究的課題，其中關(guān)于進(jìn)行二次房改的聲音越來(lái)越多。針對(duì)二次房改，主流聲音就是徹底解決人們的住房問(wèn)題，優(yōu)先解決年輕人和低收入群體的住房問(wèn)題。

其中，北京大學(xué)教授徐遠(yuǎn)提出了新方案：

1、 購(gòu)房資格：面向所有無(wú)房人口，以就業(yè)地繳納社保為唯一標(biāo)準(zhǔn)，不歧視無(wú)戶籍、無(wú)學(xué)位人口；2、 戶型設(shè)計(jì)：針對(duì)中低收入新市民群體，以40~60平方米的小戶型為主，和商品房相互補(bǔ)充，形成完整的住房市場(chǎng)；3、 城市選擇：應(yīng)主要選擇在大都市、都市圈和核心城市，不能選擇中小城市。以人口流入為標(biāo)準(zhǔn)，按照人口流入數(shù)量選擇城市和分配安居房名額；4、 購(gòu)房貸款：遵守商業(yè)可持續(xù)原則，首付不低于20%，貸款利率可以適當(dāng)優(yōu)惠；5、 社保跟人走：要把新市民社保轉(zhuǎn)入落戶城市的社保體系，社保資金統(tǒng)一劃撥和管理。要采取“有檔次之差，無(wú)身份之別”的漸進(jìn)思路，逐步提高社保水平；6、 大力興建學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施，提高基本公共服務(wù)質(zhì)量和可得性。

通過(guò)徐遠(yuǎn)教授的6點(diǎn)建議可以看出，二次房改主要還是針對(duì)年輕人和低收入群體的，因?yàn)榇罅拷ㄔO(shè)小戶型公寓才能解決大量人口的住房問(wèn)題。另外。并不是所有的人都買不起房子，現(xiàn)在很多人買房子壓力比較大，或者說(shuō)差一點(diǎn)就可以買房子，這個(gè)時(shí)候出臺(tái)扶持政策來(lái)降低他們的購(gòu)房成本，那么這類人群就會(huì)自己買房解決自己的住房問(wèn)題。當(dāng)然了，在解決住房問(wèn)題的同時(shí)，教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)配套設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施也得跟得上，畢竟這些資源本身對(duì)人們就非常重要。

其實(shí)，雖然現(xiàn)在沒(méi)有公開說(shuō)二次房改已經(jīng)推進(jìn)實(shí)施，但是各地確實(shí)已經(jīng)開始進(jìn)行二次房改了。最近幾年，各地都在大量建設(shè)人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房和廉租房，并且一些地區(qū)也在推進(jìn)租售同權(quán)的政策，這些政策其實(shí)都是二次房改的一部分。在筆者看來(lái)，二次房改不僅能夠有效解決低收入群體的住房問(wèn)題，同時(shí)也是對(duì)樓市炒作的一種打擊，畢竟大量買不起房子的人都解決了住房問(wèn)題，那么市場(chǎng)中的購(gòu)房群體就會(huì)大幅減少，房?jī)r(jià)也會(huì)慢慢降低。因此可以看出，不僅低收入群體可以從二次房改中受益，同時(shí)還沒(méi)有買房的剛需購(gòu)房者也能從中受益。

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