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6月6號(hào)，“有關(guān)部門(mén)”相繼公開(kāi)了2023年度的立法計(jì)劃，不出“意外”房地產(chǎn)稅這次依舊沒(méi)有提及。

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為什么說(shuō)并不算意外，因?yàn)轭?lèi)似的事情早就有了前車(chē)之鑒。

稍微有點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)記憶的人應(yīng)該都記得，房地產(chǎn)稅立法試點(diǎn)的事情在去年就已經(jīng)推遲過(guò)一次。

2022年3月16號(hào)新華社的記者就房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的事采訪(fǎng)了財(cái)Z部的相關(guān)負(fù)責(zé)人。

得到的答復(fù)是：“綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”。

這個(gè)所謂的各方面情況，說(shuō)白了就是房地產(chǎn)衍生的債務(wù)灰犀牛不僅走到了眼前，而且在把樓市撞的東倒西歪之后，還沒(méi)有一點(diǎn)停下來(lái)的意思。

還要接著往下繼續(xù)撞。

2021年從恒大債務(wù)暴雷起了個(gè)頭之后，新力控股、當(dāng)代置業(yè)、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)，陽(yáng)光100、陽(yáng)光城等等大型房企迅速在短時(shí)間非常默契的組成了一串債務(wù)鞭炮。

噼里啪啦的雷聲基本就沒(méi)消停過(guò)，你方唱罷我放登場(chǎng)，財(cái)經(jīng)新聞的版面在那段時(shí)間幾乎是見(jiàn)天刊登新的暴雷房企。

不夸張的說(shuō)，深度報(bào)道都來(lái)不及寫(xiě)了，實(shí)在是雷的速度太快。

房企是地方轉(zhuǎn)移debt的唯一中轉(zhuǎn)站，眼看著身為中轉(zhuǎn)站們的房企們像得了雞瘟的雞群一樣，有集體“去世”的趨勢(shì)，central bank市場(chǎng)金融司在2021年10月份的第三季度市場(chǎng)金融會(huì)議上表示。

“恒大的暴雷只是個(gè)別現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還是健康的”。

表態(tài)是溫馨的，想給市場(chǎng)注入一點(diǎn)難得的信心，但市場(chǎng)是殘酷的，一點(diǎn)也不想領(lǐng)情。

轉(zhuǎn)眼到了來(lái)年2月，負(fù)債1萬(wàn)億的融創(chuàng)、4千億的世茂、2000億的龍光等等一系列房企，以自己的清脆的資金鏈斷裂聲為新年奏響起了一陣“刺耳”的鞭炮聲。

就是這新年再次密集響起了雷聲終于耗盡了金融市場(chǎng)最后的一點(diǎn)信心。

銀行收緊信貸，債券不能發(fā)行，信托人人都躲，金融機(jī)構(gòu)絕不“雪中送炭”的精神在房企開(kāi)始大面積暴雷后被詮釋的淋漓盡致。

喜劇大師趙本山的小品《拜年》里有一段臺(tái)詞說(shuō)的好：“既然這大侄兒從鄉(xiāng)長(zhǎng)一下變成三胖子了，咱就不要照頭再給一棒子了”。

在這種房企融資路子幾乎全斷的情況下，賣(mài)房造血成了唯一自救的辦法，要是在這個(gè)節(jié)骨眼上來(lái)個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，那真就是給已經(jīng)債務(wù)纏身的整個(gè)樓市當(dāng)頭一棒。

還是鉚足了勁敲后腦勺的那種。

房企被敲暈不打緊，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由搏殺，別說(shuō)暈了就是你房企死了又怎么樣？

但問(wèn)題是擔(dān)子怎么辦？被敲暈癱瘓?jiān)诖驳姆科罂删蜎](méi)辦法扛起以土地為媒介轉(zhuǎn)移debt的擔(dān)子了。

擔(dān)子一旦落了地，很多事情就很難辦了，這個(gè)例子很多比如5月份昆明的一些新聞就很好的展示了一下。

現(xiàn)在的情況是，問(wèn)題是連鎖的，情況是復(fù)雜的，所以處理的手段只好也是溫和的、暫緩的。

于是最終就出現(xiàn)了前文提到，2022年3月財(cái)Z部面對(duì)媒體的采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅不具備在2022年內(nèi)擴(kuò)大改革試點(diǎn)城市的條件。

如果單純的只從樓市的角度看，這個(gè)明顯帶有“安撫”意味的表態(tài)可以說(shuō)是及時(shí)的。

雷聲隆隆的樓市，經(jīng)不起更多的敲打了。

但即使已經(jīng)明確不進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的背景下，2022年商品房銷(xiāo)售額最終也只勉強(qiáng)達(dá)到13.33萬(wàn)億，這個(gè)數(shù)字和2021年的18.19萬(wàn)億銷(xiāo)售額沒(méi)法比，甚至不及5年前2017年的13.7萬(wàn)億的成績(jī)。

在失去了幾乎所有的融資支持后，賣(mài)房這個(gè)唯一還能來(lái)錢(qián)的路子一旦受阻，房企對(duì)地方上的土拍市場(chǎng)必然是徹底的有心無(wú)力。

2022年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.685億元，同比2021年下降23.3%。

有意思的是，2022年全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比下滑53.4%，但是出讓收入?yún)s只下降了23%，在土地并沒(méi)有大面積明顯降價(jià)的情況下，只能說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)是央企城投硬生生抗出來(lái)的。

也就是說(shuō)，若剔除地方城投平臺(tái)和央企國(guó)企托底拿地的成分，真實(shí)的房企拿地?cái)?shù)據(jù)可能會(huì)更加悲觀。

真實(shí)的拿地?cái)?shù)據(jù)悲觀，真實(shí)賣(mài)地收入大概率只會(huì)更難看，而這可能就是2023年這次房地產(chǎn)稅再次缺席的主要原因。

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為了讓圍繞土地，以房企為發(fā)力點(diǎn)的整條債務(wù)和信貸流轉(zhuǎn)的核心機(jī)制再次轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)，救市開(kāi)始了。

2022年土地市場(chǎng)遇冷的根本原因就是房企手里沒(méi)錢(qián)和對(duì)市場(chǎng)沒(méi)信心，所以為了避免悲劇重演，更加全面的救市分兩個(gè)方向同時(shí)把力度拉滿(mǎn)。

第一是房企融資方向，央行等一系列相關(guān)部出臺(tái)了所謂的“三支箭”融資政策。

第二是樓市政策方向，非一線(xiàn)城市的限購(gòu)基本上名存實(shí)亡，利率、首付比例、限售年限、公積金等等能放松的幾乎全面放松。

按理說(shuō)力度不小了，但市場(chǎng)死活就是不買(mǎi)賬。

先說(shuō)融合資方面。

債權(quán)、信貸、股權(quán)，三箭齊發(fā)為的就是給房企奶上一口，好讓房企緊繃的資金鏈不至于斷開(kāi)。

總結(jié)下就是樓還要接著蓋，地也要接著拿，既不能爛尾也不能讓local finance因?yàn)橥恋販N(xiāo)而繼續(xù)承壓。

這回下面的商業(yè)銀行等一眾金融機(jī)構(gòu)倒是很快行動(dòng)了起來(lái)，但在“有色眼鏡”的過(guò)濾下，融資幾乎全給了沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)企房企和頭部民營(yíng)房企。

不缺錢(qián)的小部分房企融了個(gè)爽，缺錢(qián)的房企幾乎一分錢(qián)沒(méi)拿到。

既然主力沒(méi)錢(qián)拿，那土拍市場(chǎng)就很難好，2023年前4個(gè)月國(guó)有土地出讓收入1.176萬(wàn)億，同比去年下降21.66%。

而這已經(jīng)是第13個(gè)月維持負(fù)增長(zhǎng)。

再談樓市政策方面。

調(diào)控樓市的政策能放開(kāi)的幾乎是都放開(kāi)了，效果不能說(shuō)一點(diǎn)沒(méi)有，但的確算不上多大。

還是前4個(gè)月的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售額3.6萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)11.8%。

除去2022年底因?yàn)樘厥庠蚍e壓的購(gòu)買(mǎi)力被集中釋放在2023年春季之外，這個(gè)成績(jī)其實(shí)談不上多好。

而且最關(guān)鍵的是土拍金額沒(méi)同步跟上，根據(jù)往年的數(shù)據(jù)看只要新房銷(xiāo)售給力，基本上土拍都會(huì)維持在一個(gè)同步升溫的狀態(tài)下。

至于為什么沒(méi)同步，大概率是房企對(duì)未來(lái)樓市謹(jǐn)慎“樂(lè)觀”的態(tài)度下，具象化的一些表現(xiàn)。

具體就是把更多的銷(xiāo)售回款用在減輕債務(wù)和資金鏈壓力上，而不是為了擴(kuò)張市場(chǎng)占有率而繼續(xù)豬突猛進(jìn)式的大肆拿地。

預(yù)計(jì)未來(lái)面包賣(mài)的速度慢了，自然面粉也就拿的少了，進(jìn)貨原材料的錢(qián)可都是要付大量利息的。

一通救市操作忙活下來(lái)，融資談不上多成功，銷(xiāo)售談不上多樂(lè)觀，再加上房企從前4個(gè)月減少拿地表現(xiàn)出對(duì)未來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)度，去年積壓的的問(wèn)題貌似還是沒(méi)有解決。

先是新房銷(xiāo)售不暢，繼而影響最重要的土地市場(chǎng)繼續(xù)遇冷，就目前看在幾乎是復(fù)刻去年樓市行情的情況下，房地產(chǎn)稅的又一次暫緩露面，貌似也就能想得通了。

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過(guò)去樓市穩(wěn)定甚至欣欣向榮的時(shí)候好像總有那么一點(diǎn)點(diǎn)間接性的拖延癥，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅總是猶抱琵琶半遮面走不到臺(tái)前。

現(xiàn)在樓市下行壓力加大，又考慮到local finance的情況，怕影響土拍搞的有點(diǎn)投鼠忌器的不敢讓其走到臺(tái)前。

不難理解，最近一些城市的二手房掛牌數(shù)量還在增加，而房地產(chǎn)稅一旦有走向臺(tái)前的意思，哪怕只是個(gè)別城市試點(diǎn)，恐怕也得讓絕大部分城市二手房的掛牌數(shù)量上一個(gè)不小的臺(tái)階。

隔壁都著火了，還非要等燒到自己家才跑？

一旦到這個(gè)階段，巨量的二手房源就得和新房市場(chǎng)爭(zhēng)搶不算富裕的市場(chǎng)潛在購(gòu)房人群。

到時(shí)候價(jià)格戰(zhàn)恐怕無(wú)法避免，新房份額一定會(huì)被繼續(xù)瓜分，而新房背后的直接關(guān)聯(lián)的土地則會(huì)受到最直接的沖擊。

新房為了搶市場(chǎng)敢降的狠也行，但問(wèn)題是新房?jī)r(jià)格下來(lái)了，來(lái)年的土地價(jià)格就又不好講了。

左右都是個(gè)為難。

當(dāng)然不管怎么說(shuō)，雖然困難重重但這幾年對(duì)房地產(chǎn)稅的醞釀依舊是正確的稅改方向。

用更多的直接稅和資產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)財(cái)富結(jié)構(gòu)，讓個(gè)稅和增值稅降降負(fù)擔(dān)，給個(gè)體們減減負(fù)從而創(chuàng)造一個(gè)更有利于爆發(fā)“內(nèi)需”所需要的購(gòu)買(mǎi)力的土壤。

在經(jīng)濟(jì)的大舞臺(tái)上，不敢說(shuō)讓樓市退到幕后，但主角的位置換成一直呼吁的內(nèi)需，這不挺好的嗎？

就這樣。

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