◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

去年以來，房地產(chǎn)有多慘，相信大家已深有體會。近期，已有8家A股房企鎖定“1元退市”。其中，藍光發(fā)展已于上周被摘牌，成今年A股首家退市房企，其他被鎖定的有中天金融、泰禾集團、嘉凱城、美好置業(yè)、粵泰股份、陽光城、宋都股份。

H股房企也好不到哪兒去，今年4月上旬，新力控股成首家被港交所摘牌房企，參考悅讀《 》一文。

(資料圖片)

這些房企去年業(yè)績虧損，被ST警示，債務沉重，爆雷規(guī)模大，涉訴案件纏身，股價被持續(xù)看空，如今想翻身難如上青天。

大家不難看出，他們手上可騰挪或套現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已不多，又被一群債主瘋狂追債，凍結(jié)資產(chǎn)，最終被壓垮或直接躺平。

相對而言，融創(chuàng)、佳兆業(yè)、龍光、奧園等出險房企，當前似有大大緩過一口氣的勢頭。

比如，融創(chuàng)去年底境內(nèi)160億元信用債整體展期，今年4月近百億美元境外債獲得高比例支持，參考悅讀 《 》。

作為粵系房企的佳兆業(yè)，危難時刻，居然得到長城資產(chǎn)、招商蛇口、中鐵五局等央企的積極支援，參考悅讀《》、《》。

目前出險H股房企，佳兆業(yè)今年3月上旬率先復牌，融創(chuàng)1個月后也得以復牌，大大提振了出險房企積極自救的信心。

近日，坊間曝出龍光 6月8日曾舉行過離岸私募債持有人電話會，涉及 公募美元債重組方案中，可能納入部分債轉(zhuǎn)股選項，規(guī)模約占30%， 增加約15 個 投資物業(yè)項目放入資產(chǎn)池，從此前 6個變成21-22個，變現(xiàn)后剩余現(xiàn)金將支付重組款。

無論是融創(chuàng)，還是佳兆業(yè)，抑或是正在推進債務重組的龍光、奧園，之所以能讓外界看到希望，背后最大看點，就是家底較為厚實，同時東風漸起。

今年以來，“資產(chǎn)荒”金融圈或投資圈愈演愈烈，受多次降準、降息等影響，市場上錢很多，M2屢創(chuàng)新高，去年初到今年1季度末新增43萬億元，但實體產(chǎn)業(yè)持續(xù)凋敝，可投資且有回報的地方太少，資本對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目仍很青睞。

比如融創(chuàng)，一二線優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)項目眾多，占比高，再看粵系的佳兆業(yè)、龍光和奧園，土儲地處大灣區(qū)的深圳、廣州、東莞、惠州等核心城市，特別是舊改規(guī)模龐大，優(yōu)質(zhì)土儲規(guī)模潛力可挖。

近期，知名投行高盛預期“7月左右樓市會有史詩級大招”。6月8日，國家金融監(jiān)管總局局局長李云澤在第十四屆陸家嘴金融論壇上罕見提出，支持超大特大城市城中村改造等重大項目建設。

此消息一出，地產(chǎn)圈又開始狂想了。

深陷債務泥沼的中國奧園，近來在債務紓困及優(yōu)質(zhì)舊改項目盤活中，近半年引入了4家國資“白衣騎士”，加上如今樓市又有大變局跡象，突然備受關注起來。

6月初，中國奧園與中金國測（中國黃金集團下屬中金建設和國策地理信息科技園集團分別持股51:49，今年2月剛成立）達成全面戰(zhàn)略合作，雙方將重點在廣州城市更新乃至粵港澳大灣區(qū)建設等深度合作。

很顯然，中金國測是央企中國黃金間接控股子公司，參股方的國策集團扮演著“資本方和產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及運營”雙重角色。如此以來，奧園捆綁中金國測介入廣州等大灣區(qū)核心舊改，勢必會在項目融資、產(chǎn)業(yè)等得到幫助。

今年4月，奧園與西安航投科創(chuàng)達成戰(zhàn)略合作，2月廣東國資背景的南粵基金平臺收購奧園健康近3成%股權，且承諾全面介入奧園大灣區(qū)舊改項目合作，1月奧園在 珠海主城規(guī)模最大舊改“翠微村”項目引入山東健康且持股60%。

從背景看，西安航投科創(chuàng)、山東健康均為地方國資，在相關特色領域，均頗具實力，介入奧園優(yōu)質(zhì)項目股權合作后，勢必將加快其資產(chǎn)盤活。

除了高貨值的舊改項目層面引入“國資戰(zhàn)投”外，奧園債務重組也開始稍有破局。

年初，奧園透露其與若干境內(nèi)金融機構訂立延長本金逾270億元現(xiàn)有境內(nèi)融資期限，另有其他境內(nèi)融資期限安排已開始協(xié)商。

近日，奧園集團 18.2億元、4年期的“21奧園債”本息展期通過， 該筆公司債當初就是為“借新還舊”，償還3.2億元“18奧園04” 、15億元“19奧園02”回售所用的。

回頭看，奧園這筆“借新還舊”的發(fā)債節(jié)奏被打亂了，目前市場仍很關注“19奧園02”、“20奧園01”、“20奧園02”三只境內(nèi)公司債的展期進展。

相較于境內(nèi)信用債，今年3月，中國奧園曾披露其跟境外債權人臨時小組（占境外未償還債的20%）已達涉及12筆、總本金34.53億美元債（約合239億元人民幣）暫緩償債協(xié)議，以期全面落實重組、引入戰(zhàn)投等，目前暫無最新消息。

受出險等負面影響，2022年奧園合同銷售金額約202.2億元，較2021年1210.3億元同比下降83.29%，銷售遭遇重創(chuàng)，勢必已影響到償債。據(jù)克而瑞監(jiān)測披露，今年前5個月，奧園取得權益銷售額36.8億元，排名第98位。

實際上，奧園銷售額跟償債能力互為影響，唯有債務重組迎來重大破局，擺脫出險的干擾，重拾消費者信心，聚合精干銷售團隊，有望加速邁入正軌。

5月底， 廣州發(fā)文明確支持房企與金融機構自主協(xié)商存量融資展期，做好重點房企風險處置項目并購金融支持和服務，對并購出險和困難房企項目的并購貸暫不納入集中度管理。 對總部位于廣州的奧園來說，無疑是當前可抓住的政策利好。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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