文 | 村長(zhǎng)

前5個(gè)月房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)出來(lái)了，看了下榜單，與以往相比，變化不小。

1、百?gòu)?qiáng)門(mén)檻大降，有些純屬湊數(shù)

【資料圖】

以前的榜單強(qiáng)手如林，現(xiàn)在卻是矮子里拔將軍，甚至為了排夠百?gòu)?qiáng)都要硬湊數(shù)了。

2023年1-5月全口徑百?gòu)?qiáng)的門(mén)檻都已降低到了50億左右，權(quán)益百?gòu)?qiáng)的門(mén)檻降到了35億。

而且即便如此，這里面還夾雜一堆暴雷房企。

2、格局大變、物是人非

之前世人熟知的“三巨頭”、TOP10、TOP20房企如今都已大變，物是人非。

隨著分化的顆粒度越來(lái)越細(xì)，甚至我們都不能再簡(jiǎn)單的用10強(qiáng)、20強(qiáng)去評(píng)判房企的實(shí)力。

比如TOP10中，第6和第10名的房企可能完全就是兩個(gè)級(jí)別的，體量上能相差一倍。

下面說(shuō)說(shuō)具體的。

01

千億房企大縮水

2023年1-5月，全口徑銷(xiāo)售額破千億的房企有6家：保利、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、碧桂園、招商，基本回到了2020年的水平。

與行業(yè)最巔峰的時(shí)候（2021年上半年）比，則是大幅縮水。

要知道，2021年1-5月，全口徑銷(xiāo)售額破千億的房企高達(dá)15家，第16名的新城離千億也只差了55億。

02

房企間大分化，千億與非千億斷層

除了數(shù)量上萎縮外，千億與非千億房企之間的斷層也非常明顯。

比如2023年1-5月，第6名招商蛇口的全口徑銷(xiāo)售額為1369.5億，到第7名綠城時(shí)，驟然變成了827.4億。

中間足足差了540多億，差額足以裝下一個(gè)第15名的綠地（475.9億，又是一個(gè)暴雷慢慢掉隊(duì)的）。

而在前兩年，這種斷層感就幾乎不存在。大家之間咬得很緊，競(jìng)爭(zhēng)很激烈。

比如在2021年1-5月，1000-1300億之間的房企就有8家，分別是：

金地、華潤(rùn)、世茂、綠地、龍湖、金茂、旭輝、綠城。

800-1000億之間的房企又有4家，分別是：

新城、中南、金科、陽(yáng)光城。

千萬(wàn)不要忽視斷層的信號(hào)意義。

考慮到行業(yè)的高增長(zhǎng)不再，這意味著未來(lái)下面的房企很難再挑戰(zhàn)前面五六家這些千億房企的龍頭地位。

03

新格局已定

在最新的榜單中，上一個(gè)時(shí)代的高杠桿、高周轉(zhuǎn)型房企大多已跟時(shí)代告別。

比如恒大、比如融創(chuàng)、再比如綠地這些。

而新的格局已大致成型。

比如第一梯隊(duì)的六家房企（保利、中海、華潤(rùn)、招商蛇口、萬(wàn)科、碧桂園），有四家是央企，一家混合所有制，一家純民營(yíng)。

這其中，最有競(jìng)爭(zhēng)力的是四家央企，萬(wàn)科由于自身管理等原因，最近幾年在慢慢掉隊(duì)，目前還沒(méi)看到重新向上的信號(hào)。

而碧桂園則努力的求變。

比如，

過(guò)去兩月，碧桂園已連續(xù)在二線(xiàn)城市拿了5宗地。

總的來(lái)說(shuō)，行業(yè)的新TOP5格局已相對(duì)明朗，即保利、中海、華潤(rùn)、招商四大央企+萬(wàn)科。

這里面變量大一些的還是萬(wàn)科。

其實(shí)吧，較于“保中華招”，萬(wàn)科這兩年頹勢(shì)明顯。

就拿今年來(lái)說(shuō)，

2013年1-5月，保中華招四家房企的全口徑銷(xiāo)售增長(zhǎng)都在2位數(shù)以上，華潤(rùn)和招商蛇口的增幅更是在40%以上，而萬(wàn)科卻微跌0.8%。

另外，盡管從全口徑看，萬(wàn)科還排在第二，但這里面注水比較嚴(yán)重。

如果從權(quán)益銷(xiāo)售額上看，萬(wàn)科不僅大幅低于保利、中海、華潤(rùn)，也低于碧桂園。

還有一點(diǎn)，這幾年由于自身原因，萬(wàn)科無(wú)力拿地（別噴，不是萬(wàn)科不想，真的是無(wú)力），往后幾年的表現(xiàn)也不容樂(lè)觀。

比如，

中指研究院的統(tǒng)計(jì)就顯示，2022年華潤(rùn)權(quán)益拿地金額873億、中海751億、保利734億，穩(wěn)居前三甲。

而萬(wàn)科的拿地金額僅241億，排第13位。

大家都知道，面包是需要面粉做的。

04

保利有點(diǎn)“一騎絕塵”

我們?cè)倏纯葱碌膸ь^大哥保利的表現(xiàn)。

2023年1-5月，保利的操盤(pán)銷(xiāo)售額、全口徑銷(xiāo)售額、權(quán)益銷(xiāo)售額，均位居行業(yè)第一，且與第二名拉開(kāi)了明顯的差距。

操盤(pán)金額1803億，行業(yè)第一，比第二名萬(wàn)科多出190億；

全口經(jīng)金額1956億，行業(yè)第一，比第二名的萬(wàn)科多出298億；

權(quán)益金額1416億，也是妥妥的行業(yè)第一。

而從2022年8月到現(xiàn)在，保利已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月銷(xiāo)售額全國(guó)第一，月度銷(xiāo)冠一直牢牢掌握在保利手中。

此外，截至2022年底，保利的總土儲(chǔ)貨值2.33萬(wàn)億，同樣位居行業(yè)第一。

保利的“第一”不僅體現(xiàn)在規(guī)?？偭可?，在全國(guó)層面的城市深耕上，保利同樣遙遙領(lǐng)先。

截至2022年，保利在26個(gè)城市銷(xiāo)售排名第一，51個(gè)城市排名前三，分別較2021年增加8、9個(gè)。

05

生猛的華潤(rùn)、尷尬的土地榜

這兩年，行業(yè)表現(xiàn)最好的三家企業(yè)就是三大央企：保利、中海和華潤(rùn)。

但這三大央企又是有差別的。

比如，保利和中海，都是穩(wěn)中有進(jìn)，而華潤(rùn)則是一改往日的風(fēng)格，猛沖猛進(jìn)。

最典型的就是，華潤(rùn)在拿地上的生猛。

2022年，華潤(rùn)權(quán)益拿地金額873億，行業(yè)第一。

2023年，華潤(rùn)更猛。

在2023年1-5月的拿地榜中，華潤(rùn)新增土地貨值673.2億、新增土地價(jià)值486.7億、新增土地建面248.3萬(wàn)方，三項(xiàng)數(shù)據(jù)均位居第一。

不過(guò)從整個(gè)榜單來(lái)說(shuō)，除了華潤(rùn)生猛之外，今年1-5月的拿地百?gòu)?qiáng)榜單是有些尷尬的。

10強(qiáng)的拿地貨值門(mén)檻，較于去年略微增長(zhǎng)。

而20強(qiáng)、30強(qiáng)、50強(qiáng)的拿地門(mén)檻，較于去年同期，出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降；尾部的百?gòu)?qiáng)，反而逆勢(shì)增長(zhǎng)了9%。

為什么會(huì)這樣呢？

1、10強(qiáng)中像碧桂園、龍湖如今在拿地都比較保守。

2、20-50強(qiáng)，有不少是暴雷房企，它們已失去了拿地的能力。

3、50-100強(qiáng)，有些小房企在今年上半年機(jī)會(huì)性的加大了拿地，拉高了數(shù)據(jù)。

總的來(lái)說(shuō)，目前今年1-5月的土地市場(chǎng)還是比較低迷的，數(shù)據(jù)比去年同期還差。

06

傳統(tǒng)豪強(qiáng)要么暴雷，要么平庸化

前面說(shuō)了，在第6名（招商蛇口，1369億）與第7名（綠城，827.4億）之間出現(xiàn)了明顯的斷層。

所以，傳統(tǒng)的10強(qiáng)、20強(qiáng)的劃分，已無(wú)法反映房企橫向之間的水平。

如果前面說(shuō)的TOP6屬于第一梯隊(duì)房企。

那么TOP7-14就屬于第二梯隊(duì)房企，分別是綠城、龍湖、濱江、建發(fā)、金茂、金地、越秀、華發(fā)。

2023年1-5月，第7名綠城的全口徑銷(xiāo)售額827億，第14名的華發(fā)為649.6億，中間僅差了177億，相差并不大，跟以前大家對(duì)這兩家企業(yè)的認(rèn)知有較大的差距。

這8家房企又可分為兩類(lèi)：

區(qū)域性房企：

比如杭州的濱江，廈門(mén)的建發(fā)，廣州的越秀，珠海的華發(fā)。

典型如濱江，2022年杭州一城的銷(xiāo)售額就占到其全年業(yè)績(jī)的56.7%；同期，其新增41塊土儲(chǔ)中，有38宗在杭州。

這些區(qū)域性房企逆勢(shì)崛起，背后是地產(chǎn)下半場(chǎng)，戰(zhàn)略聚焦、城市深耕的勝利。

但這也需要辯證的看，區(qū)域性房企能夠崛起的前提是深耕的區(qū)域基本面夠強(qiáng)，能夠支撐需求。

否則很可能活成反面教材，典型如深耕河南卻暴雷的建業(yè)。

全國(guó)性房企：龍湖、金地、綠城、金茂。

這4家房企中，綠城就不必多說(shuō)了。

從一家民企成功變身央國(guó)企，如今寄托著大股東中交在房地產(chǎn)行業(yè)的雄心壯志，這幾年的逆勢(shì)猛進(jìn)就是答案。

金茂，背靠中化，也是根正苗紅的央企。

龍湖是行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企，表現(xiàn)一直很穩(wěn)，不過(guò)總體上也在下滑中。

金地，早年和保利、萬(wàn)科、招商齊名，號(hào)稱(chēng)“招保萬(wàn)金”。

但這些年掉隊(duì)明顯，早已被后三者遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。

自2010年，這家企業(yè)因內(nèi)訌，導(dǎo)致張華綱、凌克、趙漢忠的金地“三駕馬車(chē)”解體后，這家企業(yè)就一直沒(méi)有消停過(guò)。

脫胎于國(guó)資的金地，目前是一家被職業(yè)經(jīng)理人實(shí)際控制的企業(yè)，曾經(jīng)有不錯(cuò)的產(chǎn)品和口碑。

但這些年，問(wèn)題不少。

順周期的時(shí)候，隨著大勢(shì)也能吃碗肉，一旦行業(yè)調(diào)整，金地就開(kāi)始往下，而且幅度比別人大。

07

新時(shí)代來(lái)了，可能是寡頭時(shí)代

在以前，TOP15 — TOP35是白馬、黑馬房企扎堆的地方，企業(yè)都相當(dāng)能打，也有成長(zhǎng)性。

但經(jīng)過(guò)一波暴雷后，中部房企集體塌陷，現(xiàn)在TOP15以后就基本已沒(méi)法看了。

第15名的綠地、第16名的融創(chuàng)、第18名的旭輝、第22名的恒大、第32名的世茂都已公開(kāi)暴雷。

它們的名次大概率會(huì)進(jìn)一步下滑。

TOP36 — 45之間，也有很多暴雷房企，比如第36的中南、第42的陽(yáng)光城、第44的佳兆業(yè)。

剩下的，要么是些很難做大的地方國(guó)企；要么追求小而美，如仁恒。

總的來(lái)說(shuō)，TOP15以后的房企，基本失去了想象力，很難有攪動(dòng)市場(chǎng)格局的“黑馬”房企出現(xiàn)。

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