“同地唔同命，同遮唔同柄”，用來(lái)概括今天的土拍大戰(zhàn)，可謂再適合不過(guò)。

一邊是火熱的番禺大道以西地塊，在下午2點(diǎn)正式競(jìng)拍前已錄得封頂報(bào)價(jià)，直接進(jìn)入搖號(hào)階段；還有下午4點(diǎn)開(kāi)拍的番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，在開(kāi)拍后18分鐘也達(dá)到了封頂。

兩宗地也因此成為今年番禺第4、5宗，全市第6、7宗搖號(hào)宅地。

(資料圖片)

另一邊卻是荔灣西關(guān)、從化地鐵旁、番禺市橋貨運(yùn)站地塊，直到正式“開(kāi)閘”也沒(méi)人報(bào)價(jià)，未能成功出讓。

沒(méi)想到，你以為的“外圍區(qū)”番禺被搶破頭，老城區(qū)西關(guān)卻無(wú)人問(wèn)津，有沒(méi)有覺(jué)得現(xiàn)在的市場(chǎng)多少有點(diǎn)魔幻？

攬金23.3億，冰火兩重天

和以往土拍房企報(bào)名后還有幾天考慮時(shí)間不同，這次廣州推出地塊的出讓流程安排都比較緊湊，開(kāi)拍前一天才截止房企報(bào)名，開(kāi)拍當(dāng)天上午8:30才可以提前報(bào)價(jià)……

于是就可以看到，大熱的番禺大道以西地塊在剛過(guò)8:30的2秒鐘，馬上就有房企報(bào)價(jià)，隨后基本都是十幾分鐘、幾分鐘新增一個(gè)出價(jià)。

到了接近中午1點(diǎn)，還沒(méi)到規(guī)定的下午2點(diǎn)正式網(wǎng)上競(jìng)價(jià)時(shí)間，地塊已錄得18個(gè)出價(jià)紀(jì)錄，觸到封頂價(jià)格直接提前進(jìn)入搖號(hào)階段，最終總價(jià)12.8985億元，約合23957元/㎡。

較早期有消息指，對(duì)該地塊有意向的企業(yè)多達(dá)20家，當(dāng)中除了保利、中鐵建、招商等央/國(guó)企之外，還不乏龍湖、美的、大華等民企的身影，顯示民企融資環(huán)境逐步修復(fù)。

與此同時(shí)，地塊18個(gè)報(bào)價(jià)即封頂，意味著這些房企中還有部分沒(méi)來(lái)得及報(bào)價(jià)，又或者個(gè)別房企聯(lián)手組成聯(lián)合體“搶地”。

番禺另一宗溢價(jià)成交地塊，番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊主要是編號(hào)777、895、199的房企在持續(xù)拉鋸，在正式開(kāi)拍后18分鐘也達(dá)到了封頂價(jià)，送進(jìn)搖號(hào)。

有點(diǎn)讓人出乎意料的是，理論上寸土寸金的老城區(qū)西關(guān)，有宅地推出應(yīng)該會(huì)備受市場(chǎng)關(guān)注，但最終沒(méi)有順利成交，“唯地段論”在這里也不好使了。

總的來(lái)看，今天出讓的其余地塊，市橋貨運(yùn)站地塊、從化赤草站西南側(cè)地塊均無(wú)報(bào)價(jià)未能成交，全天攬金23.2787億元，冷熱分化明顯。

既看地段，也看地塊素質(zhì)

此次土拍，最終結(jié)果是番禺火熱、荔灣+從化遇冷，乍看有點(diǎn)出乎意料，但細(xì)看也是情理之中。

小前線翻查了今年搖號(hào)的幾個(gè)地塊，除了漢溪長(zhǎng)隆超級(jí)地塊之外，其余地塊不僅擁有地段優(yōu)勢(shì)，實(shí)際也還都有一個(gè)共同點(diǎn)，體量不大、總價(jià)不高、風(fēng)險(xiǎn)可控。

看，荔灣羊城食品廠、番禺迎賓路、嘉禾望崗東北側(cè)地塊，封頂總價(jià)都在20億元上下，樓面地價(jià)24082-32200元/㎡不等，對(duì)比周邊一手樓價(jià)還有較大盈利空間。

而且，這些地塊體量不大，小的占地3萬(wàn)㎡左右，大的也才6萬(wàn)㎡上下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貨量不至于太多，去貨難度和壓力小。

再看看番禺大道西側(cè)地塊，占地23680㎡，計(jì)容建面53840㎡，封頂總價(jià)才12.8985億元，對(duì)于實(shí)力房企，這個(gè)價(jià)格“濕濕碎”啦。

而且折合樓面價(jià)23957元/㎡，對(duì)于一手缺貨的番禺廣場(chǎng)板塊，比它稍遠(yuǎn)一站地鐵的龍湖金地天峯能賣4萬(wàn)+/㎡，地塊的價(jià)格簡(jiǎn)直很筍。

而且，它本身地段就很能打，距離3地鐵交匯的番禺廣場(chǎng)站約900米步程，基盛萬(wàn)科里、番禺新圖書館、東興小學(xué)、永旺夢(mèng)樂(lè)城等現(xiàn)成配套都在附近，生活氛圍相當(dāng)濃厚。

地塊南面距離市橋水道約400米，東南向基本無(wú)較高建筑遮擋，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中高層有望擁有河景。

△地塊上空約90米東南向視野

相距1站地鐵的番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，與番禺客運(yùn)站地鐵站之間步程約500米，周邊有龍湖金地天峯配套的綜合體——約8萬(wàn)㎡龍湖天街可以共享。

同樣為龍湖金地天峯配套的24班小學(xué)已簽約落地廣外附小，未來(lái)如果面向周邊小區(qū)招生，對(duì)地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也是利好。

至于未能成交的市橋貨運(yùn)站地塊，位于市橋北面的東環(huán)街迎星東路、番禺大道交匯處，距離擴(kuò)容后的長(zhǎng)隆萬(wàn)博商務(wù)區(qū)約3.4公里，區(qū)位相對(duì)弱一些。

周邊加分配套主要有佛莞城際東環(huán)站（約900米，未開(kāi)通）、星海青少年宮、番禺兒童公園等，加上在地塊東側(cè)配建的18班小學(xué)，如果順利出讓，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目生活還算便利，或會(huì)吸引一波萬(wàn)博外溢的買家。

（關(guān)于番禺3宗地塊的詳細(xì)情況，我們之前也有報(bào)道過(guò)，詳情可戳）

不成交地塊，主要瑜不掩瑕

最后再看看不成交的荔灣小梅大街地塊、從化赤草站西南側(cè)地塊，這兩個(gè)地塊放在各自的區(qū)來(lái)說(shuō)，區(qū)位都不算差，正常來(lái)說(shuō)荔灣地塊甚至放在全市都不會(huì)缺流量。

but，光是地段好、近地鐵等賣點(diǎn)加持也不夠，地塊本身的綜合素質(zhì)不夠，對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力自然不夠，現(xiàn)在早已不是閉眼拿地的時(shí)代了。

比如小梅大街地塊，雖然地塊南面臨近陳家祠，東西分別有康王北路、荔灣路環(huán)繞，500米左右步程可到陳家祠、彩虹橋兩大地鐵站，覆蓋1/8/11/13/22號(hào)線等地鐵線路，區(qū)位相當(dāng)優(yōu)異。

不過(guò)，它占地只有5385㎡，還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)（7140㎡）大，周邊還被多個(gè)高層建筑包圍，很考驗(yàn)房企對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)功底。

（地塊詳情戳）

從化方面，這次出讓的赤草站西南側(cè)地塊是全區(qū)今年第一宗出讓宅地，除了臨近地鐵之外，周邊主要是幾個(gè)大型樓盤+部分村落，大型配套比較缺乏。

按照規(guī)劃，地塊所在的赤草片區(qū)將打造為高品質(zhì)現(xiàn)代化宜居新城，規(guī)劃人口3.34萬(wàn)。

除了此次未能成交的9.68萬(wàn)㎡赤草站西南側(cè)地塊之外，還有約25萬(wàn)㎡的赤草鄧村地塊待出讓。

△本次出讓地塊(CH02)與待出讓地塊(CH01)

只是目前來(lái)看，這座宜居新城要落地，估計(jì)還要繼續(xù)再等。

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