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文/鄧浩志

上周，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)表文章，提出：一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)該適時(shí)優(yōu)化調(diào)整的觀點(diǎn)。盡管之后有傳聞該觀點(diǎn)僅屬個(gè)人，非上層意圖。但之后彭博報(bào)道稱：中國(guó)正考慮一攬子房地產(chǎn)政策以提振經(jīng)濟(jì)。綜合看，關(guān)于一線城市樓市調(diào)控政策是否應(yīng)該松綁，至少已經(jīng)不再是討論的“禁區(qū)”，而是已經(jīng)在討論范圍之內(nèi)。雖然最終是否落地？什么時(shí)候落地？落地的內(nèi)容是什么暫時(shí)還不知道。但關(guān)于最近這一系列新聞想談幾點(diǎn)看法：

1、一線城市樓市松綁政策期待已久。

過去一年多以來，針對(duì)樓市的松綁政策主要針對(duì)234線城市，拓展到一線城市應(yīng)該也是大勢(shì)所趨。一則房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的龍頭效應(yīng)非常明顯，一線城市樓市如果低迷，則一大批以一線城市樓市為參照物的周邊城市、二線城市幾乎都很難單獨(dú)走出復(fù)蘇行情。實(shí)際情況就是，盡管去年全國(guó)2、3、4線城市出臺(tái)了超過1000條穩(wěn)樓市的相關(guān)政策，但2、3、4城市樓市依然復(fù)蘇不理想。

二則 今年一季度樓市復(fù)蘇之后，二季度市場(chǎng)又有從新掉頭向下的態(tài)勢(shì)。為穩(wěn)住市場(chǎng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，為了恢復(fù)市場(chǎng)信心，放開一線城市，帶動(dòng)全局也是必然的選擇。畢竟當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒有其他行業(yè)能夠替代，甚至接近房地產(chǎn)的作用。

三則 一線城市的樓市調(diào)控政策也的確過于嚴(yán)苛，盡管全國(guó)樓市低迷已經(jīng)接近兩年時(shí)間，但目前一線城市執(zhí)行的仍然的是2021年樓市過熱時(shí)的嚴(yán)厲的調(diào)控政策。依然是高首付，高利率，嚴(yán)限購(gòu)等等。很明顯，過去的調(diào)控政策和當(dāng)前形勢(shì)的基本面并不匹配。

四則房地產(chǎn)就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)地方財(cái)政最最重要的手段，沒有之一。面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，也應(yīng)該考慮釋放房地產(chǎn)的合理需求，特別是一線城市房地產(chǎn)長(zhǎng)期的大量需求。這種需求反而是剛需的，改善型的需求為主。釋放這種有效需求遠(yuǎn)比刺激已經(jīng)供大于求的3、4線城市樓市來得更健康。

2、政策預(yù)計(jì)可能有幾個(gè)方向：

首先是一線城市外圍區(qū)域限購(gòu)政策有可能直接松綁。千萬不要以為但凡一線城市，樓市肯定整體火熱。其實(shí)一線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域一樣呈現(xiàn)2、3線城市那種供大于求的特征，銷售緩慢，價(jià)格持續(xù)下跌，庫(kù)存高企等問題在一線城市郊區(qū)同樣存在。所以這些區(qū)域，針對(duì)人才的購(gòu)房松綁，甚至全面取消限購(gòu)也可以考慮。

其次貸款政策調(diào)整。諸如首付下調(diào)，貸款利息下調(diào)。目前一線城市二套房貸首付極高，基本要70%，阻礙了大量改善型需求的釋放。比如貸款利息，目前房貸利率遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)貸利率，而一線城市房貸又遠(yuǎn)高于其他城市利率，而二套房的利率又明顯高于首套房的利率。這種歧視性政策，非常不利于剛需、剛改購(gòu)買力的釋放。

最后是取消一批影響統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確性，影響交易便利性的相關(guān)政策。比如限售，限價(jià)，限簽等等。

至于時(shí)間，如果真要松綁，快則上半年前，最晚不過7月。否則，基本還是沒戲

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