13日一早，傳來(lái)重磅消息，降息來(lái)了！

這次降息，很容易讓人聯(lián)想到此前高層提到的“逆周期調(diào)節(jié)”，所以，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)，最新一期LPR將會(huì)有調(diào)整。隨之而來(lái)的，沈陽(yáng)房貸利率也將出現(xiàn)變化。

說(shuō)到這，連外行都明白了，降息=救市。但，真能奏效嗎？未必！

(資料圖片僅供參考)

原因很簡(jiǎn)單：就以沈陽(yáng)為例，低利率時(shí)的樓市銷(xiāo)量，遠(yuǎn)不及高利率時(shí)代！

久疏不通，原因何在？

沒(méi)錯(cuò)，對(duì)開(kāi)發(fā)商也好，對(duì)購(gòu)房者也好，降息是好事兒，作為一個(gè)“簡(jiǎn)單粗暴”的手段，降息的目的就是直接刺激消費(fèi)，讓那些猶豫不決的購(gòu)房者痛下決心去買(mǎi)房。

可目的不等于結(jié)果。

2022年3季度以來(lái)，貸款利率不斷下調(diào)，對(duì)比“6字頭”的高利率，現(xiàn)在的“3字頭”顯得誠(chéng)意十足，但銷(xiāo)量卻遲遲不見(jiàn)“抬頭”。所以，這個(gè)時(shí)候再提降息，別說(shuō)購(gòu)房者，就連媒體、專(zhuān)家都覺(jué)得“食之無(wú)味”，寫(xiě)篇稿子都未必有1萬(wàn)+的流量。

大家現(xiàn)在真正想看到的，是存量利率什么時(shí)候能降。畢竟這關(guān)系到2018-2022上半年，購(gòu)置房產(chǎn)的6300萬(wàn)個(gè)業(yè)主，他們此刻正站著“五岳”之上，承受著巨大的壓力。

當(dāng)然，你可能會(huì)質(zhì)疑6300萬(wàn)這個(gè)數(shù)字哪來(lái)的？

簡(jiǎn)單解釋一下，如上圖，2018-2022上半年，利率最高點(diǎn)期間，全國(guó)售出商品住宅6300萬(wàn)套。而這些人，不論是在當(dāng)年，還是在當(dāng)下，都是活躍經(jīng)濟(jì)的中流砥柱。

當(dāng)然，降息對(duì)這6300萬(wàn)個(gè)業(yè)主的壓力有緩解嗎？

有！

理論上說(shuō)，降息后，存量放貸從“下一個(gè)定價(jià)日”開(kāi)始，享受相應(yīng)基點(diǎn)的降息，至于“下一個(gè)定價(jià)日”是哪一天，要看貸款合同中的約定，一般是第二年的1月1日，或者是貸款日。

減持？說(shuō)的容易！

比高利率站崗更悲催的是，2018-2022上半年買(mǎi)房這波業(yè)主，還“喜提”了高房?jī)r(jià)，等于“雙高”站崗。交付后的房子，大部分沒(méi)有漲幅，小部分漲幅無(wú)法覆蓋高利率。

最近在跟開(kāi)發(fā)商甲方聊天的時(shí)候，聽(tīng)聞他們也都在減持房產(chǎn)，市場(chǎng)好的時(shí)候，那些手持5、6套房子的營(yíng)銷(xiāo)總、大區(qū)總們，紛紛出手房產(chǎn)降低持有成本。

即使有少量想要抄底、想要置換的人，一般也是“先賣(mài)再買(mǎi)”，于是乎，二手房掛牌量持續(xù)上升，隨之而來(lái)的是，價(jià)格內(nèi)卷，賠錢(qián)“割肉”……

很遺憾的說(shuō)，政策調(diào)整期，“陣痛”是難免的，甚至其中還有一些不和諧的聲音，可能來(lái)自與家人的埋怨，也可能來(lái)自于無(wú)關(guān)人等的奚落，畢竟，很多人巴不得樓市崩塌，中產(chǎn)返貧。無(wú)視它就好，房子是自己的，日子也是自己的。

至于“雙高”站崗后，接下來(lái)怎么走？

我的建議是“減持避險(xiǎn)，以租養(yǎng)貸”。那些純投資的，短期內(nèi)沒(méi)有自住計(jì)劃的房子，在承受范圍內(nèi)，適當(dāng)降價(jià)賣(mài)掉，止損是首要的。

有些小區(qū)，當(dāng)年投資客“扎堆”，現(xiàn)在是集體“拋售”，價(jià)格已經(jīng)“卷麻了”，就別跟著湊熱鬧了，租出去也是個(gè)減少損失的好辦法，你品，你細(xì)品！

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