本文來源：時代財經(jīng) 作者：鐘黛

一棟地標建筑，牽動三方命運。

【資料圖】

“深圳世茂深港國際中心要被法拍了！”被套一年多之后，該項目的信托投資者們開始口口相傳這個“好消息”。

京東網(wǎng)司法拍賣平臺顯示，深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物將于2023年7月4日進行公開拍賣，起拍價為130.44億元，評估價約163.05億元。該標的物即深港國際中心項目，被拍賣的原因源于中信信托提起強制執(zhí)行。

2017年底，世茂豪擲240億元競得項目所在地塊。世茂對該項目的計劃投資總額高達500億元，計劃建成奢華公寓、貴族學(xué)校哈羅公學(xué)、華爾道夫酒店等業(yè)態(tài)，以及一棟600米的超高層建筑。

按規(guī)劃，該超高層建筑將超越深圳的第一高樓平安金融中心，成為深圳的“新地標”。

拿下地塊后，世茂于2020年7月通過中信信托深圳龍崗計劃募資87億元，用于項目的開發(fā)和建設(shè)。2022年2月16日，世茂及中信信托宣布，該信托計劃59.94億元的余額尋求展期。但隨后，中信信托對深圳龍崗計劃投資者披露稱，自2022年4月18日起，世茂方停止向本信托賬戶劃付還款資金。

2023年6月13日，中信信托對時代財經(jīng)表示，截至目前，項目實現(xiàn)銷售后已通過回款兌付約30億元本金。

此外，中信信托對投資者披露稱，深港國際中心于2022年3月停工。直至2023年5月，據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，該項目二期公寓的部分樓棟才復(fù)工。

“該筆信托計劃的募資款是否被挪用？”這個問題也成為投資者心中揮之不去的疑問。

2022年4月停止兌付

從哄搶認購，到兌付難，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的投資者們等待解套。

“深圳龍崗計劃發(fā)行的時候非?；穑拖駬専衢T演唱會的門票一樣。投資者直接去買的話，很難搶到。我買了小十年信托了，和客戶經(jīng)理比較熟，通過他才買到的?！毙磐型顿Y者王鶴對時代財經(jīng)回憶道。

時代財經(jīng)自投資者處獲得的資料顯示，深圳龍崗計劃于2020年6月-8月期間分批次成立，期限不超過36個月。信托資金用于受讓世茂控股下屬企業(yè)福建瑞盈對深圳世茂的借款債權(quán)，最終用于支持深港國際中心項目地塊1和地塊10的開發(fā)建設(shè)。

2022年2月16日，中信信托、世茂集團曾召開信托投資者會議。會上，世茂方提出將該信托計劃的余額展期2年兌付。

時代財經(jīng)自投資者處獲悉，中信信托此后公告稱，信托計劃進入“觀察期”，首個觀察期限為2022年3月4日至當(dāng)年5月31日?！坝^察期”內(nèi)，中信信托將通過設(shè)置每工作日還款機制和階段還款目標等方式，敦促世茂方履行還款義務(wù)。

這一“觀察期”方案很快失效了。中信信托對投資者披露稱，“觀察期”內(nèi)世茂方合計向本信托賬戶劃付1.38億元，但自2022年4月18日起，世茂方停止向本信托賬戶劃付還款資金，違反了其每工作日還款的承諾，并嚴重偏離觀察期還款目標。

圖片來源：投資者向時代財經(jīng)提供

“我收到的最后一次分配信托利益是在2022年4月11日。迄今該產(chǎn)品總共返還了約5.26%的初始信托本金，還有將近95%的本金缺口。”購買了該信托計劃-D2類產(chǎn)品的投資者余霜對時代財經(jīng)表示。

余霜收到的最后一次信托利益分配，核算至2022年4月11日。圖片來源：投資者向時代財經(jīng)提供

“信托的起投金額為百萬級別。對于普通家庭而言，這樣大額的資金受限，都會影響生活的。我們在線下見到過，有70多歲的老人拿養(yǎng)老金購買該產(chǎn)品的，還有的投資者家里母親重疾，缺錢治療?！庇嗨Q。

世茂曾披露，擬為該項目引入國資戰(zhàn)投，并與多家國企積極洽談各種可行方案。但一系列動作均無下文。

該信托計劃的增信措施包括：香港上市公司世茂房地產(chǎn)（00813.HK，現(xiàn)稱“世茂集團”）提供保證擔(dān)保；上海世茂建設(shè)提供保證擔(dān)保；項目內(nèi)的10宗土地提供抵押（土地成本155.74億元，初始抵押率56%）；項目公司100%股權(quán)質(zhì)押。

2022年8月，中信信托對龍崗項目12宗土地、項目公司股權(quán)及329套房產(chǎn)進行了查封。若拍賣順利，所得款項足以覆蓋信托債權(quán)資產(chǎn)本息。投資者指出，該項目的優(yōu)勢在于較為干凈，沒有民間融資，但該項目商辦自持比例高，不知能否找到接盤方。

募得資金是否被挪用？

拔出蘿卜帶出泥。圍繞著該筆信托計劃，投資者還有諸多疑問。

據(jù)投資者測算，深圳龍崗計劃募集到的87億元資金，足以覆蓋用款項目的建安成本，但項目卻在2022年3月停工了。此外，世茂還欠中建三局6億元至7億元在建工程款，另有1000萬元商票未兌付。

信托推介書及信托合同顯示，項目地塊1和地塊10的總建筑面積約42萬平米。根據(jù) 2020 年大灣區(qū)參考工程造價，按商品房總建安成本約2870元平米計算，總造價約為12億元。

而2022年2月18日，中信信托向投資者提供的項目進度說明顯示，二期公寓（地塊10）共規(guī)劃有7棟公寓，目前兩棟已結(jié)構(gòu)封頂，其余樓棟施工進度已達到出地面1/3進度。一期商辦（地塊1）目前已局部施工至6 層。

投資者質(zhì)疑，信托資金是否被挪用，為何項目資金實際使用情況會與建設(shè)進度高度不匹配？余霜曾向中信信托申請調(diào)取募集資金的使用明細，但需要簽署條件嚴苛的責(zé)任書，她最終放棄調(diào)取。

“中信信托存在違規(guī)將信托資金用于置換前期繳納的土地出讓金、上海隆汀前期投資款的嫌疑?！蓖顿Y者在提供給時代財經(jīng)的投訴資料中稱。

世茂于2017年12月6日成功拍下龍崗項目地塊，按要求，應(yīng)于2017年底繳納50億元的拍地保證金以及50%的土地款，剩余50%土地款需在1年內(nèi)繳齊。

2018年3月，ST世茂（600823.SH）公告稱，上海隆汀以48億元自有資金增資深港國際中心的項目公司。天眼查顯示，上海隆汀至今未退出，經(jīng)穿透后，其背后正是中信信托和中信泰富。

除此之外，ST世茂財報顯示，2018年，上海隆汀還向世茂股份提供了34.47元資金。

上述財務(wù)往來均發(fā)生在2020年7月深圳龍崗計劃成立之前，因而令投資者生出重重猜疑。

就此，中信信托回復(fù)時代財經(jīng)稱，項目實施階段，公司已依法合規(guī)設(shè)置產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，落實各項抵押增信措施及資金監(jiān)管安排。

此外，投訴資料稱，中信信托對世茂系的非標準化債權(quán)類資產(chǎn)的合計金額，或已超過限額。

2020年5月8日頒布的《信托公司資金信托管理辦法》指出。信托公司管理的全部集合資金信托計劃投資于同一融資人及其關(guān)聯(lián)方的非標準化債權(quán)類資產(chǎn)的合計金額不得超過信托公司凈資產(chǎn)的30%。

“雖然尚為征求意見稿，但中信信托作為專業(yè)的金融機構(gòu)應(yīng)對風(fēng)險控制日趨嚴謹?shù)恼咭笥幸欢ǖ念A(yù)見?！蓖对V資料稱。

中信信托2019年年報顯示，凈資產(chǎn)約為296億元，其30%即為88.5億元。然而2020年期間，中信信托發(fā)行“中信信托-西安經(jīng)開等兩家貸款集合資金信托計劃”，募資30 億元，融資方為世茂系。再加上深圳龍崗計劃募資87億元，僅僅是這兩單計劃就已募集資金117億元。

西安經(jīng)開計劃投資者稱，該筆信托計劃也出現(xiàn)了逾期未付的情況。

壓降地產(chǎn)業(yè)務(wù)超七成

不止世茂，中信信托曾對恒大、融創(chuàng)、龍光集團、陽光城、佳源集團、時代地產(chǎn)、新湖中寶、碧桂園、萬科等一眾房企有著諸多融資支持。

投資者提供給時代財經(jīng)的資料顯示，2020年開始，隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險點狀凸顯，中信信托多只地產(chǎn)信托計劃出現(xiàn)兌付困難的問題。

時代財經(jīng)自投資者處獲悉，“中信信托-龍光廣東順城融資集合資金信托計劃”的本金曾于2022年11月全部到期未付。

該信托計劃融資規(guī)模50億元，融資主體是龍光集團（03380.HK）旗下的控股子公司珠海順興置業(yè)和潮州誠悅，資金用于龍光的珠海項目和潮州項目的開發(fā)建設(shè)。

推介資料顯示，這款信托計劃成立于2021年6月25日，期限2年，正式到期日是2023年的6月2日。融資方需要在信托計劃運行滿15個月的時間節(jié)點上償還信托計劃30%本金，滿20個月再償還30%，到期時再償還40%。

中信信托向投資者披露稱，珠海順興置業(yè)和潮州誠悅未于2022年9月支付回購本金。由于出現(xiàn)違約，債務(wù)人在本信托項下剩余回購本金于2022年11月3日提前到期。

“近三年來公司大力壓降涉眾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，降幅達到72%?！敝行判磐?022年財報稱，積極尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

2019年，中信信托管理的信托資產(chǎn)總規(guī)模為1.57萬億元，其中17.27%的信托資產(chǎn)分布于房地產(chǎn)行業(yè)，金額達2717.82億元。而到了2022年，中信信托管理的信托資產(chǎn)總規(guī)模為1.54萬億元，其中8.07%的信托資產(chǎn)分布于房地產(chǎn)行業(yè)，金額為1243.61億元。

中信信托對時代財經(jīng)表示，在存量風(fēng)險項目的處置方面，中信信托形成了“領(lǐng)導(dǎo)掛帥，一事一議，高效務(wù)實”的風(fēng)險處置機制，其風(fēng)險化解情況主要表現(xiàn)為四大方面，即公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組建專業(yè)團隊、夯實制度建設(shè)、靈活運用處置手段。

中信信托稱，自去年以來，成功化解了多個房地產(chǎn)風(fēng)險項目，如與中信銀行、中信城開協(xié)同實施了深圳佳兆業(yè)項目紓困方案；攜手華融公司，設(shè)立融創(chuàng)上海董家渡項目紓困財產(chǎn)權(quán)信托，為剩余債權(quán)增加了還款來源保障；實施恒大廣州球場項目債務(wù)重組方案。

就業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向，中信信托對時代財經(jīng)回應(yīng)稱，6月1日，信托新分類規(guī)定正式實施。針對新分類規(guī)定，中信信托已經(jīng)做出了以下調(diào)整：

在信托三分類的基礎(chǔ)框架下，進一步明確業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和重點轉(zhuǎn)型展業(yè)方向，調(diào)整生產(chǎn)組織架構(gòu)，提升受托服務(wù)意識和專業(yè)服務(wù)能力；積極完善內(nèi)控機制，將信托業(yè)務(wù)分類納入內(nèi)部控制體系，明確歸口管理部門及業(yè)務(wù)、合規(guī)、審計等各部門職責(zé)；改造綜合管理信息系統(tǒng)，完善業(yè)務(wù)審批審查機制和流程。

財報顯示，2020年至2022年，中信信托分別計提債權(quán)投資減值準備2.86億元、11.74億元、17.55億元。受大額計提減值影響，中信信托的凈利已由過往多年的行業(yè)第一位滑落至近年的第二名。

2022年，中信信托的營業(yè)收入為64.38億元，同比減少25.01%；歸母凈利潤為30.12億元，同比減少13.95%。

（文中投資者均為化名。）

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