引言

地級(jí)市“五一”市場(chǎng)不及預(yù)期。土地市場(chǎng)供求環(huán)比雙升，成交地塊多集中縣級(jí)市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，樓板價(jià)持續(xù)下行。住宅市場(chǎng)供需兩端雙雙下滑，基于新房供應(yīng)縮量以及市場(chǎng)預(yù)期信心不足，導(dǎo)致市場(chǎng)需求持續(xù)下滑，住宅均價(jià)高位回落。

【資料圖】

政策市場(chǎng)

01

房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào)

全國(guó)層面持續(xù)求穩(wěn)

5月房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào)，部分一線和強(qiáng)二線城市開(kāi)始優(yōu)化調(diào)控政策，但放松力度較為有限。從頻次看，5月各地出臺(tái)房地產(chǎn)政策的頻次較上月有所下降。由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)跡象仍不牢固，預(yù)計(jì)下個(gè)階段政策層面仍會(huì)保持寬松基調(diào)，一二線樓市政策有望進(jìn)一步優(yōu)化。

全國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控方向依舊以放松為主，在具有風(fēng)向標(biāo)作用的幾個(gè)核心重點(diǎn)城市二手和新房市場(chǎng)出現(xiàn)不升反降的局面下，調(diào)控政策依舊不痛不癢，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的放松，這種調(diào)控政策預(yù)計(jì)會(huì)貫穿2023年一年，所以房地產(chǎn)發(fā)展依舊是不溫不火中上升。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布會(huì)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍需要繼續(xù)努力，顯現(xiàn)中央呵護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。具體來(lái)看，二手房交易方面，5月8日住建部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用等，進(jìn)一步規(guī)范中介市場(chǎng)，呵護(hù)二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。住房金融方面，5月LPR保持不變，房貸利率基本保持穩(wěn)定。5月5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.3%，連續(xù)9個(gè)月維持不變。百城首套房房貸利率平均為4.0%，較上月微降1bp。二套房主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。業(yè)內(nèi)專家表示，鑒于MLF操作利率保持不變，新一期LPR保持不變符合預(yù)期。綜合考慮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)情況等因素，短期內(nèi)LPR下降的必要性不強(qiáng)，但后續(xù)仍有下行空間。

圖片來(lái)源：中國(guó)貨幣網(wǎng)

02

湖南政策：湖南省直公積金實(shí)現(xiàn)商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)

5月15日，長(zhǎng)沙商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)正式施行，共14家銀行可申請(qǐng)順位抵押方式辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。5月19日，公積金政策再放松，湖南省直單位住房公積金管理中心公布關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的通知，湖南省直公積金也能實(shí)現(xiàn)商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)，但少了一家銀行。

此政策內(nèi)容為商轉(zhuǎn)公的順位抵押政策，無(wú)需過(guò)橋。按照70萬(wàn)的貸款額度計(jì)算，以往過(guò)橋資金3個(gè)點(diǎn)，約為2萬(wàn)左右。與傳統(tǒng)模式相比，辦理流程減少70%以上，辦理時(shí)限壓縮90%以上，降低過(guò)橋資金壓力與資金流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

湖南地州市本月，衡陽(yáng)出臺(tái)公積金新政，主要為兩方面內(nèi)容：

一、 支持提取公積金支付房貸首付款；

二、 提升公積金貸款額度由60萬(wàn)提升至70萬(wàn)元。

其中提取首付款的限制條件為：購(gòu)買(mǎi)衡陽(yáng)新建商品住房且復(fù)合公積金首套房條件，目前衡陽(yáng)執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房。

土地市場(chǎng)

01

整體市場(chǎng)：地級(jí)市土地供求回溫，

樓板價(jià)持續(xù)下行

5月湖南省地級(jí)市土地市場(chǎng)供求環(huán)比雙升，成交地塊多集中縣級(jí)市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，樓板價(jià)持續(xù)下行。本月全省地級(jí)市土地供應(yīng)總建面295.03萬(wàn)方，環(huán)漲4%，成交188.96萬(wàn)方，環(huán)漲117%，平均樓面價(jià)888元/㎡，環(huán)跌20%。

分土地屬性來(lái)看，5月商辦供地占比上升到64%，商住地占比27%；成交端，商辦用地占比上升，占比升至46%，涉宅用地成交占比54%。涉宅地成交主要集中永州，其次是益陽(yáng)和邵陽(yáng)。

從各地級(jí)市土地供求來(lái)看，岳陽(yáng)、懷化、衡陽(yáng)本月入市土地翻番；成交方面，株洲、永州以及郴州本月土地成交回溫明顯。

成交地塊多集中縣級(jí)市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，遠(yuǎn)郊土地成交拉低樓板價(jià)持續(xù)下行。

湖南省十三個(gè)地級(jí)城市土地供求價(jià)同環(huán)比

02

分城市供求：岳陽(yáng)、衡陽(yáng)土地供應(yīng)大漲

成交集中衡陽(yáng)

從地級(jí)市主城區(qū)來(lái)看，5月新增土地主要分布于岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、邵陽(yáng)、湘潭和湘西，其他城市無(wú)新增土地。土地成交主要集中于衡陽(yáng)、郴州和常德，其他城市無(wú)土地成交。

衡陽(yáng)拓金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司溢價(jià)14.03 %，總價(jià)27630萬(wàn)元競(jìng)得高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)船山大道以南、華新大道以東、鳳凰北街以西、松亭路以北商住用地（商業(yè)建面≤30%）。地塊總建面9.69萬(wàn)方，成交地價(jià)2851元/㎡。該宗地為地級(jí)市主城區(qū)唯一一宗溢價(jià)競(jìng)得地塊。

新房市場(chǎng)

01

整體市場(chǎng)：地級(jí)市樓市趨冷

供需兩端雙雙下滑

地級(jí)市“五一”市場(chǎng)不及預(yù)期。住宅市場(chǎng)供需兩端雙雙下滑，基于新房供應(yīng)縮量以及市場(chǎng)預(yù)期信心不足，導(dǎo)致市場(chǎng)需求持續(xù)下滑，住宅均價(jià)高位回落。

全省供應(yīng)大幅下滑，環(huán)比跌幅6成，同比跌幅4成左右。其中，岳陽(yáng)、住宅以及湘潭5月商品住宅供應(yīng)量在3萬(wàn)方以上；其他成交均處于2萬(wàn)方以下低位。成交方面，郴州及衡陽(yáng)本月成交量在10萬(wàn)方以上，市場(chǎng)表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。湘潭、益陽(yáng)、岳陽(yáng)成交量在5萬(wàn)方左右，常德住宅成交在3萬(wàn)方左右，地級(jí)市月度成交量最低。

02

分城市供求比：各城市供應(yīng)縮量

成交分化加劇

3月重點(diǎn)城市整體供求比為0.4，地級(jí)市供應(yīng)量觸底回升，但集中度高，岳陽(yáng)新增供應(yīng)漲幅較大。成交端，市場(chǎng)延續(xù)回暖之勢(shì)，多城市成交同環(huán)比均上漲。其中，地級(jí)市中岳陽(yáng)市場(chǎng)表現(xiàn)突出，單城市供求大漲，市場(chǎng)回溫明顯，某品牌房企以價(jià)換量，集中網(wǎng)簽。

03

分城市價(jià)格對(duì)比：

城市價(jià)格走勢(shì)漲跌過(guò)半，岳陽(yáng)持續(xù)保持高位

5月地級(jí)市住宅均價(jià)走勢(shì)漲跌各半。湘潭、益陽(yáng)、岳陽(yáng)均價(jià)環(huán)比上行，常德、衡陽(yáng)住宅均價(jià)環(huán)比下行。株洲及郴州價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。

從重點(diǎn)城市來(lái)看，岳陽(yáng)得益于中國(guó)金茂旗下金茂·洞庭生態(tài)創(chuàng)新城項(xiàng)目5月業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，單月網(wǎng)簽113套住宅，銷(xiāo)售金額過(guò)億元。拉動(dòng)全市住宅均價(jià)上行。

04

分城市庫(kù)存對(duì)比：

地級(jí)市供應(yīng)大幅縮減，市場(chǎng)延續(xù)去庫(kù)存

監(jiān)測(cè)重點(diǎn)地級(jí)市，5月僅湘潭和岳陽(yáng)新增供應(yīng)環(huán)比上漲，其他城市供應(yīng)量大幅下滑。郴州、衡陽(yáng)月度供求比僅為0.1，持續(xù)以消耗存量為主。地級(jí)市中衡陽(yáng)、湘潭市場(chǎng)存量基數(shù)較大，去存周期較長(zhǎng)，均在兩年以上。常德存量基數(shù)偏小，去存周期在安全周期之內(nèi)。

05

分城市供求量?jī)r(jià)：

各地級(jí)市供應(yīng)大幅縮減，城市分化加劇

株洲：供求“腰斬”，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)

本月株洲主城區(qū)商品住宅供求近“腰斬”，供應(yīng)下滑62%，隨著供應(yīng)縮量，成交隨之大幅下滑。住宅均價(jià)走勢(shì)基本趨平穩(wěn)。市場(chǎng)成交集中度進(jìn)一步提升，TOP10企業(yè)成交金額占比上升至67%。

常德、湘潭、益陽(yáng)、岳陽(yáng)......(略)

06

地級(jí)市普宅成交面積段和總價(jià)段結(jié)構(gòu)分析

小面積剛需占比縮減，總價(jià)70-80萬(wàn)元漲幅較大

5月成交面積段套數(shù)占比變化……（略）

5月成交總價(jià)段套數(shù)占比變化……（略）

房企排行

2023年3月湖南可對(duì)比城市來(lái)看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。除郴州外，各地州市企業(yè)排行總金額普漲，漲幅最大為岳陽(yáng)。

市場(chǎng)總結(jié)

政策市場(chǎng)

伴隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放完成，4月以來(lái)主要城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度普遍下滑，購(gòu)房者置業(yè)熱情下降，樓市已開(kāi)始步入淡季。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期依然較弱，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是保持謹(jǐn)慎甚至收縮的策略。二季度市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)下探到短期底部，是否能夠走出反轉(zhuǎn)，要看樓市政策的支持力度和宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況。

土地市場(chǎng)

5月湖南省地級(jí)市土地市場(chǎng)供求環(huán)比雙升，成交地塊多集中縣級(jí)市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，樓板價(jià)持續(xù)下行。地級(jí)市主城區(qū)土地供求仍維持低位，新增土地主要分布于岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、邵陽(yáng)、湘潭和湘西，其他城市無(wú)新增土地。土地成交主要集中于衡陽(yáng)、郴州和常德，其他城市無(wú)土地成交。

新房市場(chǎng)

地級(jí)市“五一”市場(chǎng)不及預(yù)期。住宅市場(chǎng)供需兩端雙雙下滑，基于新房供應(yīng)縮量以及市場(chǎng)預(yù)期信心不足，導(dǎo)致市場(chǎng)需求持續(xù)下滑，住宅均價(jià)高位回落。全省供應(yīng)大幅縮減，僅岳陽(yáng)、住宅以及湘潭5月商品住宅供應(yīng)量在3萬(wàn)方以上。成交方面，郴州及衡陽(yáng)本月成交量在10萬(wàn)方以上，市場(chǎng)表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。5月地州市市場(chǎng)供需矛盾、城市分化矛盾加劇，基于供應(yīng)約束及市場(chǎng)信心不足等問(wèn)題，短期內(nèi)難有較大改觀。

以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。

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