這是嚴肅君的第611篇推送

北京6月土拍月，真的是高潮迭起。

(相關資料圖)

前天越秀20比1搖中海淀四季青大地塊，“大吉”出圈；今天亦莊新城X47R1地塊，再次吸引多達31家房企參與競拍。

有些房企雖然還尚未在北京土拍市場有所斬獲，但已經(jīng)是混了個“臉熟”的老朋友了---

華潤、城建、中鐵建、中鐵、保利、興創(chuàng)、中海、金隅、太原萃豐、綠城、建發(fā)、山西裕通晟+上海錦祥德睿、中能建、招商、南通江海港、首開、華僑城、揚州華鵬、江蘇師山、如皋市潤皋、中糧、廈門國貿、華發(fā)、中皋、金茂、中建玖合、天恒+廣安置業(yè)、建工、南通神輝、港中旅、東方雨虹+南通海門海泰。

線上競價階段，亦莊新城X47R1地塊就已獲得多達31輪報價，觸達土地合理價格上限，現(xiàn)場現(xiàn)房銷售面積競拍階段，各家房企舉牌也毫不猶豫，5分鐘再次觸頂，轉入搖號。

最終中皋置業(yè)勝出，總價79.12億+5.3萬平現(xiàn)房銷售，拿下亦莊新城X47R1地塊。

又是新人！據(jù)查，中皋置業(yè)是如皋市市屬一類地方國有企業(yè)富皋萬泰集團的子公司。

同日出讓的朝陽奶西地塊和石景山廣寧村地塊全部拿地情況如下~

截至目前，北京2023年已成功出讓16宗宅地，土地收入共計超523億元。

1.

亦莊新城X47R1地塊的火，是意料之中的。

首先來自于價格上的倒掛。

其實對于這宗緊鄰中海京叁號院的年度神地，早在出讓之前，投拓圈及媒體已經(jīng)猜了好幾撥銷售指導價，從8.5萬/平到10萬+不等。但最終確定的是一個“白菜價”---期房7.7萬/平，現(xiàn)房7.9萬/平。

要知道，亦莊是過去三年北京樓市表現(xiàn)最好的板塊之一，尤其河西區(qū)二手房價格漲幅在30%左右，金茂系社區(qū)已有掛牌超10萬的房源。

目前尚在售的中海京叁號院，河西5年來唯一純商品房，唯一純改善新盤，均價7萬/平左右。

其次在于，近年來區(qū)域價值提升。

具體表現(xiàn)在，亦莊經(jīng)濟的向上發(fā)展，河西區(qū)配套的日益完善。

2022年經(jīng)開區(qū)全年GDP達2800億，僅次于東西海朝，工業(yè)總產值也達到全市占比22.2%，無疑是北京經(jīng)濟增長的新一極。

而人大附中招生，龍湖天街開業(yè)，亦莊T1線開通，使得整個河西區(qū)地段價值大幅提升。

最后，地塊本身友好度UP。

據(jù)說X47地塊最開始容積率是3，這次調成2.3，甚至低于中海京叁號院的2.5。

業(yè)內人士曾推測，該地塊大概率會走城市大平層豪宅的路子，拼外立面，拼戶型設計，拼精裝投入，這樣才能與周邊一堆限競房、回遷房做出差異化。

以上三點，最終指向的是流速的確定性，而這種確定性在當下的土地市場，對于開發(fā)商來說，太珍貴了。

2.

可能亦莊新城X47R1地塊過于耀眼，同日出讓的朝陽奶西村地塊，只吸引了4家房企或聯(lián)合體參與競拍，分別是中建智地+朝開、金茂、城建、招商。

其中，就在奶西板塊，已入市的中建宸園開發(fā)企業(yè)是中建智地，望京樾則是由金茂與首開聯(lián)合開發(fā)。

而6月11日剛剛開盤，并官宣熱銷22.9億元的望京云尚開發(fā)企業(yè)金隅，并未報名新地塊競拍，可能正忙著安排網(wǎng)簽吧~

截至目前，奶西板塊共出讓4宗宅地，其中3個項目已開盤。

從土地容積率和產品打造來看，望京樾與金隅望京云尚都是容積率2.2，銷售指導價8.5萬/平，主打100平起的改善產品，實際成交價在8萬出頭。

而中建宸園和新地塊，都是容積率1.4，目標指向總價預算更高的豪宅和別墅玩家。

值得一提的是，中建宸園當年銷售指導價8.9萬/平，而新地塊期房價格雖然也是8.9萬/平，但現(xiàn)房價格提到了9.1萬/平。

也算是，暗戳戳的漲價了。

新地塊占地面積約7.13萬㎡，建筑面積約10.5萬㎡，包含住宅及B4商業(yè)用地，其中商業(yè)用地建面49030平，占比近一半，十分考驗開發(fā)商的資金實力和招商運營能力。

3.

同樣存在這項考驗的，還有石景山廣寧村地塊。

由四個小型地塊組成，其中2015和2019為住宅用地，限高30米，2009為基礎教育用地，2027為配套商業(yè)服務用地（超2萬平）。

地塊屬性復雜，配建又多，所以只有中海新城和保利兩家大型央企參與競拍。

石景山作為中海新城的“根據(jù)地”，除了月初剛拿下的衙門口713地塊，目前只有中海長安譽一個項目在售。

沒想到今日在廣寧村“失手”，最終由保利以總價36.2億+溢價率12%拿下。

具體到地塊本身，跨過阜石路和高井溝入河口公園，就是門頭溝，算是處于兩區(qū)交界。

周邊1公里左右在售二手房，多為80年年代建成，掛牌價多在4萬/平以下。

廣寧村銷售指導價6.2萬/平，大概率賣不到，但地塊樓面價不到3萬/平，還是有利潤空間的。

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