▲圖/視覺中國 越南河內(nèi)，窄窄的樓房被叫做“筒樓”。這個(gè)熙熙攘攘的首都居住著900萬人口，街道上到處都是這種又高又瘦、色彩鮮艷的“筒樓”。▲圖/視覺中國 2019年3月22日，上海，上海海外置業(yè)移民投資展，投資越南房地產(chǎn)樓市。▲圖/視覺中國 下龍灣

就在中國買房客認(rèn)為“越南將復(fù)制中國奇跡，現(xiàn)在買房能享受到與過去十年中國樓市類似的資產(chǎn)增值”時(shí)，市面上卻傳出越南房地產(chǎn)“崩盤”的消息。

(資料圖片僅供參考)

文 | 陶婷

來源丨市界（ID：ishijie2018）

這些年，為了開拓公司房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，郭逍頻繁前往越南，這個(gè)與中國相鄰的東南亞國家。

他發(fā)現(xiàn)，即便是作為越南最發(fā)達(dá)的胡志明市，也只有部分地方能用信用卡，移動(dòng)支付幾乎沒有。至于中國人習(xí)以為常的快遞、電商、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，更是少見。讓郭逍感到驚訝的，還有越南的交通水平。

“一些馬路上，連紅綠燈都沒有。交通堵塞很嚴(yán)重，摩托車與汽車都在一條路。”即便如此，郭逍每每還是安慰自己，“畢竟這相當(dāng)于幾十年前的中國”。然而，令他無法忍受的是，越南銀行周末都不辦公，只有工作日的早9點(diǎn)到下午4點(diǎn)半營業(yè)。

“周末想用錢，都沒地方取，網(wǎng)上支付也不是很便利，大多數(shù)人都在用紙幣。”越南稀缺的，還有寫字樓。以越南首都河內(nèi)為例，“真正高檔寫字樓沒幾個(gè)，用手指頭都能數(shù)得過來?！惫姓f。

與之形成強(qiáng)烈反差的，是越南的高房價(jià)。自2015年以來，越南房價(jià)一路飆升，在2022年6月達(dá)到歷史高點(diǎn)，胡志明市商品房均價(jià)達(dá)到2.2萬元人民幣。過去三年，胡志明市的房價(jià)，每年都保持著25%的增長速度，這在全世界都非常罕見。

越南樓市烈火烹油中，無數(shù)資本蜂擁而至。就在中國買房客認(rèn)為“越南將復(fù)制‘中國奇跡’，現(xiàn)在買房能享受到與過去十年中國樓市類似的資產(chǎn)增值”時(shí)，2023年的今天，市面上卻傳出越南房地產(chǎn)“崩盤”的消息。

6月上旬彭博社報(bào)道稱：由于融資困難，越南地產(chǎn)商已經(jīng)暫停了1200個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)值超過800萬億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報(bào)》透露，首都河內(nèi)約400個(gè)項(xiàng)目被擱置，胡志明市停滯的項(xiàng)目數(shù)量則超過300個(gè)。

越南房地產(chǎn)為何突然按下暫停鍵？

1.

/“住宅成交萎縮，工業(yè)地一畝難求” /

“越南房子銷售確實(shí)不好?！弊鳛槭淄禺a(chǎn)越南有限公司的創(chuàng)始人，薛超從去年年底開始，感受到了越南房地產(chǎn)的寒意。

進(jìn)入2023年，越南房地產(chǎn)折疊的態(tài)勢有增無減。第一季度，住宅市場供應(yīng)量約達(dá)25000套，主要為前期發(fā)售項(xiàng)目的庫存，其中成交率僅為11%左右，約2700筆交易，同比下降50%。這使得很多越南地產(chǎn)從業(yè)人員面臨失業(yè)。

美聯(lián)儲(chǔ)加息成為越南樓市萎縮的罪魁禍?zhǔn)?。“（美?lián)儲(chǔ)）加息導(dǎo)致越南出口訂單需求下降，進(jìn)而影響了居民的收入。居民收入下降了，就不敢去購買房產(chǎn)這個(gè)大型消費(fèi)品。也就導(dǎo)致房產(chǎn)銷售萎縮，房價(jià)就也停滯了?！毖Τ颉甘薪纭怪v述這其中的邏輯。

具體來看，在越南，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目對于外國人購房比例是有限制的，一般不超過30%。這也就意味著，買越南房子的主要群體，仍然是本地人。然而，對平均月工資不到2000元的越南人來說，要全款買下一套100萬元的房子，就算不吃不喝也得攢幾十年。更何況，在美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響下，很多越南人都陷入無工可做的尷尬境地。

越南的東南部，比如平陽省，有很多紡織企業(yè)，“他們今年訂單量，縮減了三分之二。所以不需要那么多工人了，好多人都處于停薪留職的狀態(tài)。”2014年就去了越南的德哥告訴「市界」。這也使得原本買不起房子的本地人更沒錢買房了。而越南能買房的有錢人，以及海外投資客們，“很多都在觀望，大家普遍信心不足。”薛超告訴「市界」。

這兩類人群信心不足的原因之一，來自于房價(jià)的震蕩?！甘薪纭箯亩嗝谠侥蠌氖路慨a(chǎn)工作的人士處了解到，從胡志明、河內(nèi)這兩個(gè)城市來看，較之于過去幾年動(dòng)輒25%的上漲幅度，目前其房價(jià)處于持平或微漲的狀態(tài)，一些城市的樓盤，比如下龍灣、芽莊、富國島等地區(qū)的旅游地產(chǎn)，有的打到了7折。

不過，在他們看來，房價(jià)的分化并不等于越南樓市崩盤。所謂房地產(chǎn)市場崩盤，并非單指房價(jià)的大幅下跌，而是崩盤引發(fā)的一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括市場信心的徹底崩潰、資金鏈的斷裂、資產(chǎn)的大幅縮水、金融系統(tǒng)大量呆壞賬的出現(xiàn)等。至少目前，從買了房子的越南本地人身上，并沒有出現(xiàn)以上跡象。

越南本地人買房幾乎是全款，即便是貸款也最多只貸2年，只因?yàn)樵侥系姆抠J利率高達(dá)12%?！氨镜厝速I房，很大一部分是自住?！毖Τ嬖V「市界」，“即便不是自住的這類人群，也相對比較理性，不會(huì)出現(xiàn)市場低迷時(shí)，一起拋售房子的行為?！?/p>

越南的房地產(chǎn)商們，在這場樓市風(fēng)波下就有點(diǎn)頂不住了。過去一年，不少本地房地產(chǎn)企業(yè)解散或停業(yè)。6月上旬，彭博社報(bào)道稱，越南房地產(chǎn)商已經(jīng)暫停了1200個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)值超過800萬億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報(bào)》透露，首都河內(nèi)約400個(gè)項(xiàng)目被擱置，胡志明停滯的項(xiàng)目數(shù)量超過300個(gè) 。

這背后，除了美聯(lián)儲(chǔ)加息所帶來的一系列蝴蝶效應(yīng)，比如資本撤離留下一些爛尾樓項(xiàng)目外，還有越南政府的一系列整頓行動(dòng)，給越南開發(fā)商帶來的致命打擊。2022年，包括萬盛發(fā)集團(tuán)董事長張美蘭在內(nèi)的多個(gè)越南地產(chǎn)大佬，因涉嫌非法發(fā)行債券鋃鐺入獄。這嚇跑了大量的投資人。越南政府還加大房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)售新債的監(jiān)管力度，這使得越南房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口越來越大。

從數(shù)據(jù)來看，2022年越南房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行新債的總額只有269萬億越南盾，較2021年同比大幅下降了64%左右。這令本就銷售不振的越南房地產(chǎn)市場更難了：原來只需要2個(gè)月就可以售罄的樓盤，現(xiàn)在可能需要6-8個(gè)月才能銷售完畢。融資困難疊加銷售疲軟，越南房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性問題日益嚴(yán)峻。

目前，越南房地產(chǎn)行業(yè)還有46億美元的債券將在2023年陸續(xù)到期，而越南的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有辦法“按時(shí)償還”。據(jù)Bloomberg數(shù)據(jù)，目前越南房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債率已經(jīng)快速攀升至21%，是東南亞地區(qū)最高的水平。與之形成鮮明對比的，是工業(yè)地產(chǎn)仍一畝難求的盛況。

因外資的不斷涌入，2022年開年以來，越南南方工業(yè)用地租金持續(xù)上漲。尤其是以胡志明市為代表的南方經(jīng)濟(jì)重心，當(dāng)?shù)毓I(yè)園年租金報(bào)價(jià)，已經(jīng)上漲到300美元/平方米。這幾乎是有史以來，越南最高的工業(yè)用地租金水平，其使用率也達(dá)到較高水平?！肮I(yè)用地?fù)尟偭??！钡赂缦颉甘薪纭垢袊@道。這種熱火朝天的景象，也曾出現(xiàn)在越南的住宅市場上。

那些年，不少中國買房客，在越南這片熱土上買“瘋”了。

2.

/“最瘋狂的時(shí)候，三個(gè)月賣100套”/

薛超是2018年進(jìn)入越南房地產(chǎn)市場的。那一年，他翻看一份報(bào)告發(fā)現(xiàn)，越南的經(jīng)濟(jì)頗顯眼?！?018年，越南GDP同比增長7.1%，創(chuàng)2011年以來的新高。”于是，他決定進(jìn)入越南市場一探究竟。

彼時(shí)，大量外資涌入越南市場，剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長中，越南房地產(chǎn)在當(dāng)年四季度，就實(shí)現(xiàn)成交量創(chuàng)新高的成績。與之形成正相關(guān)的，是越南高層住宅平均銷售價(jià)格增長10%，土地價(jià)格與2017年相比增長47%。

彼時(shí)，這場樓市狂歡尚未進(jìn)入高潮。隨后幾年，源源不斷的人口流入下，河內(nèi)和胡志明市成為越南房價(jià)漲得最猛的兩個(gè)城市。2022年，胡志明市商品房均價(jià)達(dá)到3300美元每平方米，同比增長27%；河內(nèi)住宅價(jià)格同比上漲了23%左右；在河內(nèi)以西的許多地區(qū)，包括青春郡紙橋郡等地區(qū)，漲幅高達(dá)35%-74%。這個(gè)場景，像極了十幾年前的中國。

中國買房客蜂擁而至。比如，2018年前九個(gè)月，胡志明市高端公寓買家中，就有31%是中國人。這相比于2017年的4%，以及2016年2%，大幅上升。這一年，世邦魏理仕報(bào)告顯示，中國買房客從第六位躍居榜首，成為胡志明市房產(chǎn)的較大買家。

中國買房客來自中國的不同地方，主要以上海、香港等地居多。薛超的主要客戶群體，還有很多手持外國護(hù)照的華人。在這些買房客的眼中，河內(nèi)相當(dāng)于國內(nèi)的北京，胡志明相當(dāng)于上海，“錯(cuò)過了國內(nèi)房價(jià)的上漲，不要再錯(cuò)過在新興國家投資”，是他們在越南買房的根本動(dòng)力。

“他們就是有路徑依賴?！毖Τ嬖V「市界」。以薛超的最大客戶來源之一臺灣人為例，這些人實(shí)際上在昆山、東莞等城市有自己的工廠。他們是享受了中國改革開放紅利的那一批人，“他們希望將國內(nèi)的經(jīng)歷，在越南進(jìn)行復(fù)制?！毖Τ鲞^最大的一個(gè)單子，是一個(gè)臺灣人買了三四十套房子，總價(jià)在3000萬元以上。“他們都在賭房價(jià)不斷上漲。”

在越南樓市的這場豪賭中，薛超有過兩次高光時(shí)刻。一次是2019年年初，他剛進(jìn)入越南房地產(chǎn)沒多久之時(shí)，“先賣的是胡志明的房子，后來去的是河內(nèi)。這兩個(gè)城市的房子很好賣，我們就在客戶那里推了推，一個(gè)月內(nèi)賣掉了18套房?！毖Τ嬖V「市界」。

一次是2019年下半年，薛超和他的團(tuán)隊(duì)，一共六個(gè)人，在9月到12月這段時(shí)間里，賣出了100套房。整整三個(gè)月的時(shí)間里，薛超每天都在帶客戶看房，從早上八九點(diǎn)開始工作，以1-2小時(shí)一組的話，一天至少要帶五六組?！斑@些買房客，有從國內(nèi)過去的考察團(tuán)，也有國內(nèi)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)像諾亞、宜信之類的，把越南房產(chǎn)作為理財(cái)產(chǎn)品推薦過去的?！?/p>

越南本地房產(chǎn)中介單套房子售賣的傭金率是3%-5%。薛超和他的團(tuán)隊(duì)則做包銷，一般來說，包銷比零售的傭金率會(huì)更高。

中國人不僅當(dāng)中介幫著越南開發(fā)商賣房，自己也下場買房。2018年定居越南的剛哥，剛踏入河內(nèi)這座城市后，就陸陸續(xù)續(xù)買下了6套房子?！坝X得房子很便宜，房租回報(bào)率還不錯(cuò)，手上正好有200多萬的資金，就全款買下了這些房子。當(dāng)時(shí)想著賭一把，應(yīng)該能成?！眲偢绺嬖V「市界」。

不過，2020年，疫情黑天鵝導(dǎo)致出行不便后，到越南買房的中國人，變得越來越少。此時(shí)，雖然越南房地產(chǎn)也沒有以前活躍，但薛超們還是有一些收入。但從2021年開始，“我們基本沒有收入了?！币恢钡?021年底、2022年初，越南對外的大門打開，再加上李嘉誠到越南投資的消息在當(dāng)?shù)丿倐鳎安庞钟泻芏嘀袊I房客來問越南的房子了。”

彼時(shí)彼刻，不僅僅是中國買房客，幾乎所有人的目光，都關(guān)注著這片熱土。越南房價(jià)更在2022年6月達(dá)到十年以來的高點(diǎn)。以河內(nèi)為例，6年前，其均價(jià)還在790美元每平方米，但現(xiàn)在最高漲到2200美元每平方米，漲幅接近三倍。

不過，令外界沒有預(yù)料到的是：進(jìn)入2022年下半年以來，前所未有的危機(jī)，向越南房地產(chǎn)襲來。正如前文所提，由于美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致的資金出逃，以及股市暴跌引發(fā)的連鎖反應(yīng)，再加上越南監(jiān)管部門全面打壓圍困越南房地產(chǎn)開發(fā)商等原因，越南房地產(chǎn)市場進(jìn)入了大洗牌之中。

被卷入其中的中國買房客，有人哭了，有人卻笑了。

3.

/在越南房市里，有人哭也有人笑/

這些年來，剛哥購買的六套房子，隨著越南樓市水漲船高。

“一套2018買的，8000元每平米，還有兩套是2019年買的，一平米9000元左右。這三套房子到2022年都已經(jīng)翻了一倍?！眲偢绺嬖V「市界」，另外三套30平方米的小房子，已經(jīng)漲到1.5萬元每平方米。

時(shí)至今日，即便越南房市按下了暫停鍵，對剛哥的影響似乎并不大。“房子的價(jià)格沒有降，也沒有猛漲，現(xiàn)在是微漲。二手房價(jià)格比新房便宜，不具備大漲的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在照樣可以賣出去?！眲偢绺嬖V「市界」，作為越南首都，河內(nèi)的房價(jià)依舊堅(jiān)挺。

不過，剛哥并不打算賣掉房子。因?yàn)?，在他看來，越南的租金回?bào)率還不錯(cuò)，至少在胡志明市和河內(nèi)這兩座城市是。“以200萬的房子為例，每月租8000元，15年就可以回本?！背粢惶?4平方米的房子自住外，剛哥將其他五套房子全部出租了出去，“一個(gè)月能收近1.5萬的房租，房子還算比較好租?！?/p>

越南大城市房子好租的最大原因是旺盛的需求。郭逍專做越南租賃市場，他的主要客戶群體，除了涌入城市的越南本地人外，還有在越南外資企業(yè)（西門子、阿迪達(dá)斯、迪卡儂等）員工和中國企業(yè)派往越南的員工，“供應(yīng)量和需求量不成正比下，租金就越漲越高了。”郭逍告訴「市界」，越南房產(chǎn)的平均租金回報(bào)率大概在6%-8%。

沒受影響的還有德哥。自2014年到越南后，在看到工業(yè)用地租金持續(xù)上漲，尤其是外資涌入導(dǎo)致一地難求之時(shí)，德哥在2019年購買了不少工業(yè)用地。盡管德哥并沒有向「市界」透露他買了多少地，地價(jià)漲了多少，但「市界」據(jù)CBRE（越南）公司的報(bào)告了解到，越南工業(yè)地產(chǎn)市場在全國各地保持活躍趨勢。五年來，南方各大城市一級市場平均地價(jià)每年上漲約9%，北方市場每年上漲約7%。

不過，并不是所有人都能在越南買地。根據(jù)越南《2014年土地法》，在越南投資和工作的外國人，以及擁有越南居留權(quán)的外國人，能在越南購買土地。即使外國人符合以上條件，他們也需要遵守一些特定的規(guī)定，比如，外國人只能在越南購買用于自己居住或業(yè)務(wù)用途的土地等。

德哥的朋友們卻高興不起來。他們在2017年、2018年，每個(gè)人都買了幾套房，有人甚至買了四五套，總共花了四五百萬元，“即便在這些年里，這些房子漲了30%，但房子沒有房本?！?/p>

德哥告訴市界，持有中國新護(hù)照，只能與一些房地產(chǎn)公司簽50年長租合同，沒有房產(chǎn)證。

“產(chǎn)權(quán)在別人手里，如果開發(fā)商偷偷拿去抵押，買家沒有任何保障?！钡赂缯f，這也就導(dǎo)致房子不好賣，再疊加大家對越南房地產(chǎn)的信心不足，“這房子相當(dāng)于有價(jià)無市了?！?/p>

難過的，還有那些購買了越南旅游地產(chǎn)的中國買房客們。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，主要集中在越南的旅游城市，比如下龍灣、芽莊、富國島等。以富國島一塊100平方米的土地上建的三四層的shop house為例，“如果有人在2022年年初，花三四百萬元購買這個(gè)項(xiàng)目，那現(xiàn)在打七折都賣不出去?！毖Τ嬖V「市界」。

市界了解到，越南房地產(chǎn)商暫停的1200個(gè)房地項(xiàng)目中，有不少就是旅游地產(chǎn)?！耙恍┎回?fù)責(zé)任的中介，跟投資客說這些房子蓋好后很好出租，租金也很高，但投資人買了地之后，可能連房都交不了?！毖Τ袊@道，在越南買房，也有很多坑。

即便如此，也還是有不少人來到越南。這其中當(dāng)然不僅僅是中國買房客。這些年，薛超看到的，是人均消費(fèi)200元的海底撈，從來都是爆滿的景象。他看到的，還有胡志明和河內(nèi)豪華餐廳里，進(jìn)進(jìn)出出的外國人在增多?！安还苣愠胁怀姓J(rèn)，越南的火熱是實(shí)際存在的。”

然而那暫停的1200個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻給這個(gè)火熱的場景投下了一抹陰影。

（文中宋楓、郭逍、剛哥、德哥為化名。）

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