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地產(chǎn)中介費(fèi)還有多少下調(diào)空間?

2023-06-18 08:28:40來源:鄧浩志地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)觀察

文|鄧浩志前段時間住建部發(fā)文,說要引導(dǎo)要降低中介費(fèi)?不久之后福州宣

文|鄧浩志


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前段時間住建部發(fā)文,說要引導(dǎo)要降低中介費(fèi)?不久之后福州宣布“下調(diào)”中介費(fèi),單邊收費(fèi)不得高于成交價的1.5%。然后沒兩天,福州宣布收回,新政一日游。

為什么會有這種情況?中介費(fèi)到底能不能降?可以降多少?樓市低迷,降一點(diǎn)中介費(fèi)能不能起到刺激的作用?一系列問題,可能多數(shù)想購房的朋友心里面已經(jīng)有答案,但絕對沒有想象這么簡單。

一則市場行為不是你說降就能降的,二則把問題扒開來看,其實(shí)中介費(fèi)幾乎就沒有下調(diào)空間了。為什么?

簡單說兩句就明白:只要翻一翻中介公司的業(yè)績,慘淡到一塌糊涂,以二手業(yè)務(wù)為主的上市機(jī)構(gòu),什么貝殼,合富等等,全線虧損。而非上市中小中介,直接一批一批地關(guān)門。再看看中介從業(yè)人員,有人批評他們素質(zhì)參差,和快遞,送餐沒啥太大區(qū)別。但如果真的收費(fèi)高,收入高,何至于招聘困難,經(jīng)營虧損,最近大規(guī)模倒閉。中介費(fèi)還能不能降?能怎么降?要深入研究。

中介費(fèi)賺得太容易了吧?

很多人覺得中介動動嘴皮子,辦點(diǎn)手續(xù),就收個幾萬十幾萬不等,實(shí)在太高了。這是因?yàn)榇蟪鞘蟹績r高的結(jié)果。假如一套二手房500萬,買賣雙方各收1%,中介就賺10萬。很多人不知道中介要帶多少個客戶看房,一個客戶看多少次房才能成交。傳統(tǒng)門店二手中介,一個店,10幾號人,一個月,幾百個客戶,看上千次房,可能也就成交個2、3套。市場不好的時候,一個月也開不了一單。就算開個2、3單,收個二三十萬,但十幾號人的工資+傭金,大城市動輒幾萬塊的店面租金,還有各種管理開銷,各種軟件系統(tǒng)開發(fā)維護(hù)成本,一批中后臺支持人員……一算下來,其實(shí)利潤極為淺薄。市場一低迷,馬上就虧損。

換個角度想想,中介如果是個暴利行業(yè),這么低技術(shù)門檻,肯定一窩蜂進(jìn)入,市場行為就直接把價格給干下來了。我記得20多年前,廣州二手中介還有買賣雙方各收3%的情況。而現(xiàn)在,某大中介單方只收0.69%,而且很多時候就真的只能收一方的傭金。收入僅剩當(dāng)年的10%—20%。誰說沒降交易費(fèi)用的?

市場行為行政干預(yù)也不妥

會不會硬性要求中介行業(yè)降傭金?如果人家虧損還要硬降嗎?賠了錢算誰的?如果不是硬性要求,說這話又有啥意思?房產(chǎn)中介隨意打電話騷擾客戶是明令禁止的,不得倒買倒賣客戶信息也是明令禁止的。這些不存在灰色地帶的事都一直沒管好,甚至完全沒有管,管市場定價行為干啥呢?當(dāng)然,行政干預(yù)市場也不是沒有試過,如果在一些國計民生的領(lǐng)域倒也能勉強(qiáng)解釋得過去。但中介費(fèi)這點(diǎn)雞毛蒜皮的事也要參合嗎?房地產(chǎn)業(yè)就沒其他更重要的問題了嗎?

中介費(fèi)是不是完全沒有下降空間?也不是

近日,鏈家地產(chǎn)宣布:畢業(yè)生在京租房可享傭金五折優(yōu)惠。不過拆解這個新聞看看本質(zhì),也不是單純的簡單降中介費(fèi)。一則,鏈家響應(yīng)了政府號召,主動配合,獲得了好的印象和未來的資源;二則,這一宣傳等于把幾乎所有有租房需求的畢業(yè)生都聚攏到鏈家下面,瞬間成了獨(dú)家生意。至于代價,其實(shí)不是收入減少一半,而是減少1/4。因?yàn)樽鈫我彩菢I(yè)主和租客雙方給的,現(xiàn)在只是給租客打五折,所以頂多是75折。實(shí)際上,它如果按面價打75折,則實(shí)際減少收入并沒有25%

所以,中介費(fèi)不是不可能降,而是不可能普降。只能在特定的市場環(huán)境下,在獲得新增資源為前提下才可能有下調(diào)空間。最終考量還是企業(yè)盈虧狀況。

(本文圖片來自網(wǎng)絡(luò))

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