城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的大背景下，數(shù)字經(jīng)濟(jì)以其高創(chuàng)新性、強(qiáng)滲透性、廣覆蓋性?xún)?yōu)勢(shì)，正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展階段的新引擎。

根據(jù)中國(guó)信息通信研究院數(shù)據(jù)，2022年我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到50.2萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)10.3%，已連續(xù)11年顯著高于同期GDP名義增速，數(shù)字經(jīng)濟(jì)占GDP比重相當(dāng)于第二產(chǎn)業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重，達(dá)到41.5%。

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從大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)到人工智能、區(qū)塊鏈、元宇宙，數(shù)字技術(shù)正在潛移默化地滲透進(jìn)各行各業(yè)，并深刻改變著行業(yè)生態(tài)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。對(duì)于正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)和建筑業(yè)也不例外。眾多頭部房企和建筑業(yè)巨頭早在數(shù)年前已經(jīng)開(kāi)始尋求數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過(guò)數(shù)字技術(shù)與各產(chǎn)業(yè)鏈條、各種業(yè)務(wù)場(chǎng)景的融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、管理、營(yíng)銷(xiāo)等方面的流程再造、資源整合及業(yè)務(wù)重構(gòu)。

從信息化到數(shù)智化

我國(guó)的房地產(chǎn)數(shù)字化起步較晚，最初源于本世紀(jì)初以無(wú)紙化辦公為目的的信息化建設(shè)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)以無(wú)紙化記賬取代手工記賬。隨著房企跨區(qū)域發(fā)展，對(duì)職能和管理效率提出了更高的要求，為了滿(mǎn)足各職能部門(mén)之間的協(xié)同和銜接，部分頭部房企率先開(kāi)始以數(shù)字化系統(tǒng)為核心的大運(yùn)營(yíng)模式的探索，以營(yíng)銷(xiāo)管理、成本管理為主的ERP工具開(kāi)始得到廣泛應(yīng)用。而在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的普及，數(shù)字技術(shù)開(kāi)始延伸至營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域，出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺(tái), 頭部房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開(kāi)始進(jìn)行核心業(yè)務(wù)線上化。

近年來(lái)房地產(chǎn)盈利模式開(kāi)始發(fā)生深刻變革，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，降本增效成為房企生存發(fā)展的必然選擇。在此背景下，有遠(yuǎn)見(jiàn)的頭部房企開(kāi)始以數(shù)字化底座為核心建立大運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，通過(guò)模塊化搭建，實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)+區(qū)域+城市+項(xiàng)目”多級(jí)協(xié)同。

在建筑領(lǐng)域，數(shù)字建筑成為建筑業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。BIM技術(shù)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等信息技術(shù)，結(jié)合先進(jìn)的精益建造理論方法，集成人員、流程、數(shù)據(jù)、技術(shù)和業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)建筑的全過(guò)程、全要素、全參與方的數(shù)字化、在線化、智能化，構(gòu)建起項(xiàng)目、企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的平臺(tái)生態(tài)新體系。

在數(shù)字科技的推動(dòng)下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始通過(guò)大數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目做出價(jià)值判斷和投資決策；運(yùn)用BIM技術(shù)重塑建筑設(shè)計(jì)，通過(guò)建筑機(jī)器人引領(lǐng)自動(dòng)化變革；通過(guò)線上運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)客戶(hù)服務(wù)；通過(guò)VR/直播看房?jī)?yōu)化看房體驗(yàn)，開(kāi)啟了精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)模式，降低獲客成本；運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)智能家居到智慧社區(qū)的升級(jí)。總之，數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整個(gè)鏈條，并深刻影響著行業(yè)生態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)格局。

房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型

面臨諸多挑戰(zhàn)

總體來(lái)看，由于我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化起步較晚，加之房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、線下屬性強(qiáng)等特點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化仍處于初級(jí)階段，僅部分頭部房企和建筑業(yè)龍頭涉足較深，大部分中小房企和建筑企業(yè)在數(shù)字化領(lǐng)域或處在淺層嘗試階段，或仍在延續(xù)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理方式。據(jù)艾瑞咨詢(xún)機(jī)構(gòu)核算，2021年中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化市場(chǎng)規(guī)模約100億元，同比增長(zhǎng)7.2%；預(yù)計(jì)到2024年該市場(chǎng)規(guī)模將增至116億元，2021~2024年期間復(fù)合增長(zhǎng)率為4.9%。無(wú)論是與房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模相比還是與金融、零售等行業(yè)數(shù)字化規(guī)模相比，房地產(chǎn)數(shù)字化市場(chǎng)規(guī)模都顯得有些渺小，一方面反映出數(shù)字化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)滲透率較低，另一方面也反映出未來(lái)的市場(chǎng)空間巨大。

從客觀條件分析，房地產(chǎn)行業(yè)存在鏈條長(zhǎng)、涵蓋主體多、業(yè)務(wù)流程復(fù)雜等特點(diǎn)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型難度較大。房地產(chǎn)行業(yè)涉及拿地、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、招采、建造、交付、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)鏈條，多業(yè)務(wù)系統(tǒng)煙囪式建設(shè)，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，信息化標(biāo)準(zhǔn)難度大，且缺乏統(tǒng)一的監(jiān)控平臺(tái)，數(shù)據(jù)壁壘難以打通，這些因素成為房地產(chǎn)數(shù)字化落地的現(xiàn)實(shí)困難。碧桂園原首席信息官徐斌曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)形象的比喻，他認(rèn)為，當(dāng)下房企的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，如同“飛機(jī)在飛行中換翅膀”，房企對(duì)原有信息系統(tǒng)的重構(gòu)整合要在體量巨大的日常業(yè)務(wù)快速推進(jìn)的同時(shí)去開(kāi)展，一旦犯錯(cuò)，造成的風(fēng)險(xiǎn)巨大無(wú)比。

從主觀條件分析，房企高層管理者對(duì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型缺乏足夠認(rèn)識(shí)，缺乏對(duì)未來(lái)的前瞻性考量。數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要長(zhǎng)線建設(shè)，企業(yè)需要在業(yè)務(wù)流程、組織架構(gòu)調(diào)整方面做大量工作，而且需要大量的資金和人力成本投入，而短期內(nèi)降本增效的成果并不明顯，這就造成大部分中小房企投資意愿不強(qiáng)。

整體來(lái)看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型呈兩極分化狀態(tài)，頭部房企的數(shù)字化嘗試開(kāi)始較早且進(jìn)程較快，與中小房企之間呈現(xiàn)斷層差異。最主要原因中小房企本身營(yíng)業(yè)壓力較大，沒(méi)有富余的精力及資金投入數(shù)字化建設(shè)，大部分中小房企處于傳統(tǒng)作業(yè)方式向信息化邁進(jìn)的過(guò)程中。由于頭部房企對(duì)數(shù)字化認(rèn)知程度高，且每年設(shè)置相關(guān)投入預(yù)算，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型起到趨勢(shì)引領(lǐng)的作用。

房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型是必答題

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近兩年的深度調(diào)整，已經(jīng)徹底告別了以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，房地產(chǎn)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，從資本紅利時(shí)代轉(zhuǎn)向管理紅利時(shí)代，市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境都發(fā)生了根本變化。外部環(huán)境的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷被擠壓，企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)布局和組織架構(gòu)也面臨深度調(diào)整。在此背景下，房企只有在營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、成本和風(fēng)控等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行精細(xì)化管理，重塑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中守得一席之地。而數(shù)字化轉(zhuǎn)型則是獲取企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心利器，助力企業(yè)降本增效、模式創(chuàng)新、智能決策和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，房企可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的全生命周期管理，從選址、設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售、交付到運(yùn)營(yíng)維護(hù)，都可以通過(guò)數(shù)據(jù)采集、分析、優(yōu)化和應(yīng)用來(lái)提升效率和質(zhì)量。例如，通過(guò)BIM技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)三維可視化的設(shè)計(jì)和施工協(xié)同，提高設(shè)計(jì)精度和施工質(zhì)量，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)智能營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的精準(zhǔn)畫(huà)像和推薦，提高轉(zhuǎn)化率和滿(mǎn)意度；通過(guò)智慧社區(qū)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的智能管理和服務(wù)，提高運(yùn)營(yíng)效率和用戶(hù)體驗(yàn)。

通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新升級(jí)，從單一的住宅開(kāi)發(fā)向多元的綜合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)的銷(xiāo)售交易向全方位的服務(wù)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從線下的物理空間向線上線下融合的數(shù)字空間轉(zhuǎn)變。例如，通過(guò)AR/VR技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)虛擬看房和體驗(yàn)，打破時(shí)間和空間的限制，增加用戶(hù)參與度和黏性；通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋設(shè)備和環(huán)境的智能控制和調(diào)節(jié)，提升用戶(hù)舒適度和安全感。

通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)重構(gòu)，從封閉的自我競(jìng)爭(zhēng)向開(kāi)放的協(xié)同合作轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)的應(yīng)對(duì)變化向主動(dòng)的引領(lǐng)變化轉(zhuǎn)變。例如，通過(guò)云計(jì)算技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和參與者的云端連接和協(xié)作，打造開(kāi)放的數(shù)字化生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)資源共享和價(jià)值共創(chuàng)；通過(guò)人工智能技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大數(shù)據(jù)分析和智能決策，預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)和用戶(hù)需求，引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)變革。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)賺快錢(qián)的“躺贏”時(shí)期已經(jīng)一去不返，行業(yè)發(fā)展將逐步回歸理性。數(shù)字化浪潮將深入改變行業(yè)生態(tài)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。對(duì)于房企而言，主動(dòng)擁抱數(shù)字化，先人一步實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，將為企業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境下占得先機(jī)。

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