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資訊推薦:東莞“工改M1”意見稿引爭議:為高端企業(yè)騰挪空間,園區(qū)租售比例難平衡

2023-06-19 19:22:59來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

南方財經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰東莞報道近年來,“工改M1”類城市更新越

南方財經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰 東莞報道

近年來,“工改M1”類城市更新越來越受重視,但與之對應(yīng)的是各類爭議。

東莞市自然資源局近日發(fā)布了《東莞市“工改M1”項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則(試行)》征求意見稿,涉及產(chǎn)權(quán)分割、分割轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)登記辦理、抵押權(quán)登記辦理等。


(資料圖片僅供參考)

相較此前的政策,本次意見稿明確了產(chǎn)權(quán)分割細(xì)則,存量“工改M1”最高分割轉(zhuǎn)讓比例為70%,竣工驗(yàn)收后不動產(chǎn)可轉(zhuǎn)移登記的比例為30%,剩余40%需項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收后才能不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,本次意見稿從分割銷售面積段、分割比例等提出細(xì)則,一定程度上提高了企業(yè)的準(zhǔn)入門檻,為高端企業(yè)入駐騰挪出產(chǎn)業(yè)空間,有利于東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,同時也表明了東莞市在拓展工改連片開發(fā)項(xiàng)目的決心和進(jìn)度。

不過,也有企業(yè)向南方財經(jīng)全媒體記者“喊難”,主要原因在于兩點(diǎn),一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)租售比例無法平衡下的現(xiàn)金流困局;二是進(jìn)一步加劇了入駐企業(yè)的觀望心態(tài)。

爭議點(diǎn):竣工后僅可售30%

M1,指對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的一類工業(yè)用地,如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。目前,東莞的產(chǎn)業(yè)用地主要以M1類工業(yè)用地為主,現(xiàn)狀多為舊廠房,功能落后、利用效率低,現(xiàn)有用地指標(biāo)很難滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

2021年10月,東莞發(fā)布了關(guān)于《東莞市“工改M1”項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則(公開征求意見稿)》,政策的目的是規(guī)范“工改M1”項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記工作,促進(jìn)鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升。

不過,彼時政策規(guī)定最高不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記比例為70%,但沒明確拆分為竣工驗(yàn)收和達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收兩部分比例。

本次意見稿中明確規(guī)定,存量“工改M1”最高分割轉(zhuǎn)讓比例為70%,竣工驗(yàn)收后不動產(chǎn)可轉(zhuǎn)移登記的比例為30%,剩余的40%需要項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收后才能不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

糾結(jié)的焦點(diǎn)在于存量“工改M1”的分割轉(zhuǎn)讓比例問題——本次意見稿劃分“30%”“40%”兩檔比例,其中40%的部分在企業(yè)達(dá)產(chǎn)后才能轉(zhuǎn)移登記,將影響園區(qū)的現(xiàn)金流及整體開發(fā)。相關(guān)企業(yè)方訴求不一,有的認(rèn)為應(yīng)統(tǒng)一按照70%的比例進(jìn)行分割;有的則強(qiáng)調(diào)要“協(xié)商一致”。

分割轉(zhuǎn)讓規(guī)則如何界定,極大地延長了園區(qū)資金回籠周期以及加劇了入駐企業(yè)觀望的心態(tài)。一位持“統(tǒng)一70%比例分割”意見的產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)人士認(rèn)為,統(tǒng)一比例分割,更能有助于入駐的規(guī)上企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn),同時解決企業(yè)扎根發(fā)展的可持續(xù)性問題,“但按照最新的意見稿內(nèi)容來看,規(guī)上企業(yè)關(guān)注的生產(chǎn)空間產(chǎn)權(quán)問題,也成為我們產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營主體們的難題?!?/p>

事實(shí)上,東莞的產(chǎn)業(yè)園面積,幾十萬平方米居多,甚至也有上百萬平方米,說大不大,說小不小。

一個企業(yè)承擔(dān)產(chǎn)業(yè)園的綜合開發(fā),除自用的部分以外,還會招引規(guī)上企業(yè),從而獲得一部分資金,再進(jìn)行園區(qū)后續(xù)的滾動開發(fā)。上述人士表示,“規(guī)上企業(yè)一般都有購買廠房需求,如果按照意見稿規(guī)定達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收后才能轉(zhuǎn)移登記40%部分,意味著剩余40%部分難以找到規(guī)上企業(yè)?!?/p>

上述人士也提到,入駐企業(yè)關(guān)注穩(wěn)定性和長期回報,購買需求大于租賃,同時企業(yè)也有利用廠房物業(yè)進(jìn)行抵押的融資需求。

不可否認(rèn)的是,“工改M1”項(xiàng)目如何達(dá)到租售平衡、激發(fā)企業(yè)活力,是個眾口難調(diào)的問題。

另一位受訪的園區(qū)負(fù)責(zé)人向南方財經(jīng)全媒體記者表示,企業(yè)工改本身利潤低,主要依賴運(yùn)營方式回本,一定比例的分割轉(zhuǎn)讓能夠促進(jìn)企業(yè)回籠資金,但每個園區(qū)具體情況并不一致,不能“一刀切”,“具體比例可以進(jìn)一步與企業(yè)‘協(xié)商’或根據(jù)具體園區(qū)靈活制定,這樣一來減少了園區(qū)的成本壓力,同時也滿足了市場多樣化的需求。”

將引導(dǎo)高端企業(yè)集聚發(fā)展

那么,本次意見稿的用意何在?

一位長期關(guān)注東莞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專家告訴南方財經(jīng)全媒體記者,本次意見稿旨在提高企業(yè)準(zhǔn)入門檻,聚焦引入那些能完成稅負(fù)要求的高端企業(yè)。

企業(yè)在入駐園區(qū)以后,除了投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)的考核外,還有一定的稅負(fù)要求。上述人士按100萬元的稅收標(biāo)準(zhǔn)舉例,他認(rèn)為,那些正處于高速增長或踩在行業(yè)風(fēng)口的企業(yè),幾年之內(nèi)完成稅收指標(biāo)并不難。但在如今復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下,一些小企業(yè)則難以完成“工改M1”項(xiàng)目的產(chǎn)值和稅收要求。

東莞以制造業(yè)立市,過去很長時間,東莞一直將稀缺的土地資源傾斜到工業(yè)用地上。譬如,東莞探索“工改”的發(fā)展進(jìn)程中,2009年至今相繼出臺了70多部相關(guān)政策,先勢利導(dǎo)優(yōu)化升級產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。近年來,東莞聚焦“科技創(chuàng)新+先進(jìn)制造”,這座制造業(yè)大市不僅要更好地規(guī)范和優(yōu)化新型產(chǎn)業(yè)用地管理,同時也要引導(dǎo)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、新動能集聚。

受訪專家向南方財經(jīng)全媒體記者表示,從政府的層面而言,提高企業(yè)的準(zhǔn)入門檻對東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是有利的,“如今的東莞,以先進(jìn)制造業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系初步形成,上述政策能有效地在有限的空間里,聚集更多的高端制造業(yè)和科技型企業(yè),從招引的源頭上加速東莞制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。”

另外,隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的進(jìn)一步深入,東莞不斷承接廣深港等城市的產(chǎn)業(yè)外溢,企業(yè)新增用地需求迫切。一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究人員表示,“對于現(xiàn)階段的東莞而言,不缺地,特別是零碎的土地,缺的是能夠連片開發(fā)的工業(yè)用地。”

站在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度,東莞希望結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),加快提升鎮(zhèn)村工業(yè)園改造,推進(jìn)“工改工”類城市更新,為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供承載空間,讓城市更新工改M1成為東莞工業(yè)用地主要的更新方向之一。

南方財經(jīng)全媒體記者留意到,本次意見稿提出,“工改M1”項(xiàng)目全部工業(yè)生產(chǎn)用房(含自持、賠付或貢獻(xiàn)用房)均可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割,并按幢、層等固定界限作為基本單元,每個基本單元的套內(nèi)建筑面積不少于1000平方米。

本次意見稿印發(fā)實(shí)施前在建或已竣工的存量“工改M1”項(xiàng)目,按基本單元建筑面積不少于500平方米執(zhí)行。分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定方面,除自持用房外,“工改M1”項(xiàng)目其他工業(yè)生產(chǎn)用房均可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等配套用房不得轉(zhuǎn)讓。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次意見稿對東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展釋放出兩點(diǎn)利好信息:一是對不動產(chǎn)權(quán)登記細(xì)分為存量與增量廠房進(jìn)行規(guī)范,并且對增量廠房產(chǎn)權(quán)登記申請流程進(jìn)行分階段實(shí)施,體現(xiàn)了政府對產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)權(quán)落地路徑的明確和認(rèn)可;二是從分割銷售的面積段、分割比例等提出細(xì)則,表明市政府在拓展工改連片開發(fā)項(xiàng)目的決心和進(jìn)度。

受訪專家普遍認(rèn)為,這次只是意見稿,靴子并未最終落地。但從現(xiàn)有細(xì)則來看,對東莞的產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)招引,既是挑戰(zhàn),也將是契機(jī)。

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