21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道見習(xí)記者張欣北京報(bào)道

6月15日央行下調(diào)中期借貸便利（MLF）利率，隨后LPR也迎來一定調(diào)降空間，實(shí)現(xiàn)自2022年8月以來首次下調(diào)。

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6月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個(gè)BP，分別降至3.55%、4.2%。

從個(gè)貸來看，5年期LPR的下調(diào)對(duì)房貸利率，月供成本有較大影響，提前還貸的趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)；從房地產(chǎn)整體情況來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供需兩端下行的壓力，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，LPR的下調(diào)需要配合更多實(shí)質(zhì)性政策落地，才能真正提振樓市。

房貸利率有望突破4%關(guān)口 提前還貸趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

6月20日，易居研究院發(fā)布《政策工具箱房貸利率政策研究》報(bào)告，從首套房利率來看，全國(guó)首套房房貸利率總體處于4%的水平，其中北上深廣房貸利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平，其中有9個(gè)城市房貸利率低于4%，包括弱二線城市和很多三四線城市。這意味著有六成以上的城市執(zhí)行了低利率政策。

從二套房利率來看，全國(guó)二套房貸利率總體上為4.9%的水平。其中，北京和上海利率明顯偏高，均為5.35%。而其他城市房貸利率均為4.9%，即均為“LPR+60個(gè)基點(diǎn)”的定價(jià)模式。易居研究院認(rèn)為，對(duì)比首套房貸利率，二套房貸利率的城市差異并不大。這說明各地房貸利率寬松的重心在于首套房。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次LPR下調(diào)之后，預(yù)計(jì)后續(xù)各地銀行房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)10個(gè)BP。他認(rèn)為這對(duì)“100萬貸款本金、30年期、等額本息”房貸起到減負(fù)效應(yīng)。從首套房來看，目前全國(guó)房貸利率約為4%，其月供額為4774元。若下調(diào)10個(gè)BP，則房貸利率為3.9%，月供額為4717元。據(jù)此計(jì)算，月供額將減少57元。從二套房來看，目前全國(guó)房貸利率約為4.9%，月供額為5307元。若下調(diào)10個(gè)BP，則房貸利率為4.8%，其月供額為5247元。據(jù)此計(jì)算，月供額將減少60元。

“對(duì)房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以“商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息”的還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)BP，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬元。他預(yù)計(jì)，此次5年期LPR下調(diào)10BP后，全國(guó)統(tǒng)一首套住房山個(gè)月性個(gè)人住房貸款利率下限將有望從4.1%突破4%關(guān)口。

值得注意的是，一位資深地產(chǎn)人士分析稱：“隨著存款利率下降，活期存款的利率聊勝于無，定期存款的利率下降幅度更大。另外，新增按揭貸款的利率也往下降，而且保本理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品的收益率也在往下走。這也意味著，存量房貸的利率更高了。因此，提前還貸的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去?！?/p>

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度再度回落、預(yù)期短期難以明顯改善、就業(yè)和收入修復(fù)受限的狀況下，按揭早償壓力居高不下（6月16日，RMBS條件早償率指數(shù)處于0.21的高位，較今年1月同期的0.08大幅上行）。溫彬認(rèn)為，伴隨貸款重定價(jià)，LPR下調(diào)的效應(yīng)將體現(xiàn)在居民的月供當(dāng)中，利息節(jié)約、可支配收入增加下，有望提振居民的消費(fèi)預(yù)期，從而為擴(kuò)大內(nèi)需、提振經(jīng)濟(jì)帶來一系列“正反饋”。

能否提振樓市？

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端下行壓力加大。從供給端來看，6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年1—5月，商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積同比降幅均較1—4月擴(kuò)大，各擴(kuò)大0.5、1.0、1.4個(gè)百分點(diǎn)。

從需求端來看，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度下降，購房者觀望情緒加重。6月20日，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比小幅下降，同比增幅收窄至約18%。6月以來，重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積環(huán)比連續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力依然較大。

6月20日，中指研究院在《降息落地，能否提振樓市？》一文中指出，本次LPR下調(diào)，一方面有利于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，有利于促進(jìn)居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，進(jìn)而為住房需求釋放帶來支撐。另一方面，5年期以上LPR降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

李宇嘉分析表示，從去年5年期LPR下降的效應(yīng)來看，“降息”對(duì)帶動(dòng)商品房銷售有一定作用。但是目前居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求增加，而以新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，因此“降息”對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的彈性下降。他坦言：“每月月供節(jié)約幾十元，上百元解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力?！?/p>

鑒于當(dāng)前購買力不足、信心不足的現(xiàn)狀，李宇嘉建議政策端可以推進(jìn)配合“降息”，加強(qiáng)需求端“降成本”措施，提升居民購買力。例如合理下調(diào)存量房貸利率、合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率、降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率、全面推進(jìn)二手住房“帶押過戶”，推進(jìn)存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等。他認(rèn)為，將這些降成本措施疊加，才能全面降低房地產(chǎn)交易成本、疏通交易堵塞的問題。

此外，李宇嘉認(rèn)為還要在房地產(chǎn)供給側(cè)進(jìn)行改革，比如加強(qiáng)存量在建在售房源巡查，對(duì)于存在公共服務(wù)不足方面進(jìn)行全面推進(jìn)補(bǔ)短板行動(dòng)，降低住房消費(fèi)成本。“讓供給匹配需求，讓需求牽引供給，從而達(dá)到供需在高位穩(wěn)定和平衡的局面?！崩钣罴慰偨Y(jié)稱。

中指研究院認(rèn)為，從中央層面來看，未來中央和監(jiān)管部門或通過降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度。從地方層面來看，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。中指研究院表示，若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。

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