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土地市場“表面繁華”,房企投資動力不足

2023-06-20 17:06:04來源:第一財經資訊

一邊是樓市熱度消退,一邊是土拍頻頻火出圈,最近的房地產行業(yè)有點“魔

一邊是樓市熱度消退,一邊是土拍頻頻火出圈,最近的房地產行業(yè)有點“魔幻”。

6月20日,廣州天河區(qū)一宗地經過30輪出價后,提前觸頂進入搖號環(huán)節(jié),封頂總價約21.86億元,樓面價約5.73萬元/平方米,刷新廣州樓面價TOP10榜單,高居第二位。


(資料圖片僅供參考)

近兩個月,像上述地塊一般,引發(fā)房企激烈爭搶的土地頻繁出現,從北京、廣州,到成都、杭州,土拍市場好像“一夜回春”了。大型央國企現身熱點城市拍地,一些名不見經傳的小公司,也沖到北京參與搖號,土拍現場遍布房企人士穿紅衣的身影。

熱鬧之下,房企恢復拿地了嗎?現實可能有些“骨感”。實際上,當前房企投資力度仍然較弱,前五月百強房企拿地總金額同比降8.4%;除了部分地方性民營房企,絕大部分上市民企仍然停止拿地。當下土地市場的繁華能持續(xù)多久,依然是個疑問句。

黑馬企業(yè)攻城略地

一向波瀾不驚的北京土地市場,這個夏天有點“火爆”。

今年以來,北京歷次土拍都有新看點,從最初對“中建系”同臺競技的關注,到各地殺出來的地方中小房企,以往靜如湖水的北京土拍,如今站到了鎂光燈最亮眼的位置。一塊土地,動輒幾十家房企搖號,能否搶到地不再只拼實力,還要有幾分運氣。

福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀、中皋置業(yè),是最新被好運砸中的企業(yè)。六月初,福建雄旺幸運搖中了順義新城第19街區(qū)地塊;因低總價、高利潤,這地塊吸引了中海、首開、龍湖等老面孔,以及東方雨虹、陽明尚興等建筑類民企參拍,最終被福建雄旺一舉奪得。

類似場景屢屢上演。6月14日,石家莊創(chuàng)世紀以11.04億元競得順義新城地塊,擊敗了一同參拍的21家房企;6月16日,中皋置業(yè)斬獲亦莊新城X47R1地塊,同臺競爭的有華潤、中鐵建、保利、中海等規(guī)模企業(yè),以及太原萃豐、南通江海港等諸多新面孔。

以往,因地價成本較高,北京土拍幾乎是規(guī)模房企的天下,很少見到如此多新面孔集體現身的場景。更引人關注的是,這些幸運搖中的企業(yè),此前地產開發(fā)經驗并不豐富。

公開信息顯示,福建雄旺剛成立半年、此前沒有公開市場拿地及項目開發(fā)經驗;河北企業(yè)石家莊創(chuàng)世紀,成立時間較早,但此前很少獨立開發(fā)地產項目,多與萬科、龍湖等龍頭房企合作;再如中皋置業(yè),屬于江蘇地方國資企業(yè),同樣沒有獨立操盤經驗。

這些此前不被關注的小房企,赴京拿地是為利潤而“打新”,還是其他房企設置的“馬甲”,一時間眾說紛紜。如果追溯股權關系,福建雄旺有兩家下屬公司,股東可穿透至建發(fā)旗下的利百控股;中皋置業(yè)方面,也有市場消息稱其正與經驗豐富的開發(fā)商接洽。

更有甚者,在6月14日的北京土拍中,有家參拍房企成立僅兩天,即太原萃豐。資料顯示,太原萃豐成立時間為2023年6月12日,股權穿透后實控人為張亞平。張亞平為山西東輝集團董事長,被稱為“山西隱形富豪”,東輝集團的產業(yè)則涉及煤碳、有色金屬、新材料、新技術、文化旅游,總資產規(guī)模60億元。

不過,這些并不能做實它們的“馬甲”身份,目前僅是市場猜測。綜合業(yè)內觀點,一方面因北京部分地塊利潤高,“搖到”即可賺到,吸引了部分投機者;另一方面,當下房企投資策略高度趨同,為提高中簽機會,不排除大房企請有資質的供應商協助參拍;此外,部分下游企業(yè)積極參與土拍搖號,或是為了拿地后在與甲方的合作中增添談判籌碼。

除了北京,在杭州、成都等土拍熱點城市,也有變化在發(fā)生,即地方本土房企崛起。

比如6月9日,杭州第五批集中供地出讓5宗地塊,4宗封頂搖號,1宗底價成交。其中江灣新城一地塊吸引了70家企業(yè)參與搖號,創(chuàng)下杭州賣地搖號以來的新高,被綠城搖中。江灣新城另一地塊,則被民營房企宇誠集團搖中,該集團總部在浙江德清縣。

中指研究院表示,前五月拿地的民營房企中,多是中小民企在當地拿地,主要集中在城市群的一二線熱點城市及部分三四線城市,如長三角一二線城市上海、杭州、蘇州、南京、合肥、寧波等,三四線城市臺州、溫州、紹興等;粵港澳的廣州、佛山等。

土拍市場冷熱交織

“馬甲”疑云隱現、幾十家房企競爭......表面熱鬧的土拍市場,真的回暖了嗎?

答案或許并不樂觀。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數據顯示,2023年1~5月全國房地產開發(fā)投資金額10187億元,同比增速-10.5%;新開工面積8503萬平方米,同比增速-27.3%。

中銀證券稱,5月房地產開發(fā)投資金額1.02萬億元,同比下降10.5%,降幅較上月擴大3.3個百分點,今年以來投資單月同比增速持續(xù)下行;從絕對量看,處于2018年以來同期最低值,尚未有止跌回穩(wěn)的趨勢,預計2023年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。

從百強房企表現看,中指研究院數據顯示,前五月百強房企拿地總額4290億元,拿地規(guī)模同比下降8.4%;絕大部分上市民營房企基本停止拿地,前五月上市民營房企中拿地企業(yè)數量占比僅為8.2%,大部分企業(yè)拿地明顯減弱,流動性壓力仍較大。

華創(chuàng)證券也表示,從投資金額看,前五月華潤拿地最為積極,拿地金額214億元,2023年1-5月累計投資強度達42%。與此同時,民企拿地保持低位,碧桂園、金地、龍湖、新城1-5月累計投資強度分別僅為5%、12%、11%、11%。

究其根本,部分熱點城市土拍高熱,其實是房企投資策略趨同、扎堆競爭所導致。“房企投資普遍聚焦高能級城市確定性地塊,主要原因是低能級城市流速較慢,拉長項目去化周期,拖累利潤實現?!比A創(chuàng)證券認為。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴第一財經,近兩年受房地產市場調整影響,拿地容錯率明顯下降,房企普遍采取“以銷定投”、“聚焦核心城市及區(qū)域”的策略,確定性的銷售去化成為拿地的首要標準之一,優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質地塊成為企業(yè)投資重點。

受此影響,北上杭等核心城市受到更多關注,而當前多地競拍至最后階段多采取搖號方式,“新面孔”企業(yè)也有獲取優(yōu)質土地的機會;另一方面,在搖號中簽率持續(xù)走低之下,房企為提高中簽機會,會請有開發(fā)資質的供應商協助參拍,進一步推高土拍熱度。

核心城市“僧多粥少”,但硬幣的另一面,不少二線城市非核心區(qū)域則較為冷清。比如合肥、長沙、青島、南京核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高,非核心區(qū)地塊多底價成交,板塊間分化明顯;無錫、天津、武漢土拍情緒仍較低,成交地塊均底價出讓。

6月16日,東莞市常平鎮(zhèn)一地塊進行網上限時競價,最終因無人競價流拍。該地塊位于常平還珠瀝村,起拍價14.97億元,最高限價約17.21億元。即便是一線城市廣州,市場內部也極為分化,在6月13日的土拍中,5宗掛牌地塊流拍超過一半,2宗地塊觸頂搖號成交。

陳文靜認為,2023年核心城市土拍明顯回暖,部分城市民企拿地信心有所修復,而多數城市土地市場仍面臨較大調整壓力,全國層面土地市場低迷態(tài)勢并未改變,未來土拍市場能否回溫,有賴于地產銷售端恢復程度。另外,隨著越來越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地,這些城市的土拍競爭也將日益激烈,部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢三線城市適度下沉。

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責任編輯:hnmd004

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