文/謝逸楓

千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，終于降息救市了！

【資料圖】

連續(xù)2次（6月13日逆回購(gòu)操作下降10個(gè)基點(diǎn)利率、6月15日MLF下降10個(gè)基點(diǎn)利率）降息之后，時(shí)隔十個(gè)月，2023年6月20日LPR迎來(lái)首次下調(diào)，堪稱救市開(kāi)始最強(qiáng)的信號(hào)。

6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR4.2%，與前值分別下降10個(gè)基點(diǎn)。意味著LPR結(jié)束連續(xù)多月的按兵不動(dòng)，迎來(lái)自去年8月后的首次調(diào)降。

筆者認(rèn)為，降息僅僅是開(kāi)始，一攬子政策組合拳措施即將實(shí)施。降息只是開(kāi)始，增量、存量政策可期，貨幣、財(cái)政、稅收、房貸、樓市、投資、消費(fèi)的一攬子政策組合拳措施即將實(shí)施。

目前所謂史詩(shī)級(jí)救市政策一直沒(méi)有出臺(tái)。降息，意味著新一輪寬松的房貸政策會(huì)開(kāi)啟。降息之后，三季度可能會(huì)有降準(zhǔn)。包括財(cái)政、稅收政策，加大減稅降費(fèi)的力度、政策性金融工具、準(zhǔn)財(cái)政工具替代財(cái)政發(fā)力。

筆者認(rèn)為，本輪總量型貨幣政策寬松始于2021年7月，其實(shí)央行分八步走。第一步是降準(zhǔn)，央行于2021年7月、12月分別降準(zhǔn)。第二步是降息，2021年12月20日調(diào)低一年期LPR利率（幅度為5BP）。

2022年1月17日調(diào)低一年期MLF利率和7天OMO利率（幅度均為10BP），并在1月20日，調(diào)低一年期LPR利率（幅度為10BP）和五年期LPR利率（幅度為5BP）。

第三步是降準(zhǔn)，2022年4月25日降準(zhǔn)0.25%（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。第四步是降息，2022年5月20日調(diào)低LPR利率。第五步是降息，8月15日MLF降息10BP之后，8月20日，一年期LPR降息5BP，五年期LPR降息15BP。

第六步是降準(zhǔn)，11月25日，人民銀行宣布，將于12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。此次降準(zhǔn)幅度為0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。第七步是2023年3月降準(zhǔn)。

第八步是2023年6月13日逆回購(gòu)、6月15日MLF的2次降息操作。6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR4.2%，與前值分別下降10個(gè)基點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，LPR調(diào)降符合市場(chǎng)預(yù)期，6月13日、6月15日的2次降息操作，就是LPR調(diào)降的信號(hào)。目的是護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，增加市場(chǎng)流動(dòng)性、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、減輕個(gè)人的還款壓力。

日前公布的最新經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月、前5月的生產(chǎn)需求主要指標(biāo)同比增速有所回落，這主要是由于上年同期基數(shù)抬升，剔除基數(shù)因素，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。不過(guò)，需求不足、內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng)等問(wèn)題仍在持續(xù)。

逆回購(gòu)、MLF和LPR之間存在著傳導(dǎo)、正相關(guān)的關(guān)系。當(dāng)逆回購(gòu)和MLF降低時(shí)，LPR調(diào)降，帶動(dòng)貸款利率下降。逆回購(gòu)利率和MLF利率雙雙下調(diào)，是經(jīng)濟(jì)下行壓力下穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)的政策舉措，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。

6月LPR報(bào)價(jià)下降后，未來(lái)應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)下行。目前按照LPR的下調(diào)空間看，至少還有5個(gè)基點(diǎn)-15個(gè)基點(diǎn)的操作空間存在。特別是進(jìn)一步引導(dǎo)居民房貸利率下行，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸。

筆者認(rèn)為，LPR下調(diào)意味著對(duì)購(gòu)房者的房貸利率、購(gòu)房成本下降。例如以首套房貸款100萬(wàn)元、20年等額本息償還方式進(jìn)行計(jì)算，LPR調(diào)降后月供為6462元，較調(diào)整前的6516元相比少還了54元。

例如以100萬(wàn)房貸、還款期限30年、等額本息計(jì)算方式，LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬(wàn)元。自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%，月供累計(jì)可省大概14萬(wàn)。

例如首套房貸款總額為300萬(wàn)元，全部商業(yè)貸款且貸款期限為30年，采用等額本息還款法。按照LPR 4.2%計(jì)算，每月還款約14671元，支付利息款總額約228萬(wàn)元，可以少還款約175元，支付利息款總額減少約6萬(wàn)元。

值得注意的是LPR下調(diào)不意味著所有房貸族一定能省錢(qián)，關(guān)鍵是否已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)利率的存量客戶。如果是放棄轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR、選擇固定利率的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率和LPR調(diào)整無(wú)關(guān)，房貸不會(huì)發(fā)生變化。

5年期以上LPR下行，非常有助于支持剛性和改善型的住房需求，降低房貸利息、購(gòu)房成本的壓力，減輕居民經(jīng)濟(jì)、生活負(fù)擔(dān)。具有穩(wěn)投資、促消費(fèi)和托底宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意義。

筆者認(rèn)為，降息救市了，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否迎來(lái)企穩(wěn)，目前暫時(shí)有待觀察。按照過(guò)去的降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響看，產(chǎn)生效果要在7月、8月的數(shù)據(jù)出來(lái)之后才能夠判斷出來(lái)，是有效還是效果差。

單從降息的政策看，依然是杯水車(chē)薪，短期刺激購(gòu)房需求、成交增長(zhǎng)，但是無(wú)法令房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。關(guān)鍵在于是否降息以后銀行全面落實(shí)、與其配套政策的降準(zhǔn)、房貸首付與房貸利率下降等樓市政策是否實(shí)施。

是否取消卡購(gòu)房者脖子政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，免減購(gòu)房交易稅費(fèi)、加大補(bǔ)貼、人才、落戶力度，多孩家庭3套，大規(guī)模實(shí)施棚改貨幣化與購(gòu)買(mǎi)存量轉(zhuǎn)保障住房等政策，激活首次、改善需求。

是否取消、暫緩執(zhí)行原來(lái)卡房企脖子的限制政策，宅地集中供應(yīng)制、三道紅線、貸款集中制。是否全面落實(shí)房企融資、保交樓的保函置換商品房預(yù)售金、金融16條措施、四支利箭的政策。

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