21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 見(jiàn)習(xí)記者陳嘉玲 北京報(bào)道

【資料圖】

購(gòu)房者掀起的這波“提前還貸”熱潮，或?qū)⑦M(jìn)一步延續(xù)。

“在樓市景氣度不佳的背景下，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動(dòng)因素已發(fā)生轉(zhuǎn)變。2023 年一季度居民提前償還房貸一度成為熱潮，推動(dòng) RMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率跳漲?！?月20日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)子公司惠譽(yù)博華在《透過(guò)RMBS看房貸提前還款》這一研報(bào)中表示：“2023年第一季度末，其發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率指數(shù)跳升6個(gè)百分點(diǎn)，上漲至14.45%，為近五年最高值。在樓市復(fù)蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也致使銀行存量個(gè)人房貸規(guī)模面臨收縮壓力。”

6月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）如期下調(diào)，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個(gè)BP。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，提前還貸的趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，按揭貸款早償壓力不容忽視。上述報(bào)告也預(yù)計(jì)：“提前還款率或在二季度再創(chuàng)新高?！?/p>

動(dòng)因轉(zhuǎn)變，提前還款的趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)

據(jù)了解，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，借款人可以在房貸利率下行的時(shí)候向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)重新定價(jià)，將當(dāng)前住房貸款置換成利率更低房貸，因此房貸市場(chǎng)的利率價(jià)格是驅(qū)動(dòng)借款人提前償還住房貸款的主要驅(qū)動(dòng)因素之一?；葑u(yù)博華表示：“與上述國(guó)家不同，目前國(guó)內(nèi)明確禁止住房貸款的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此，在過(guò)去國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動(dòng)因素是出售抵押的房產(chǎn)、結(jié)清貸款，因此提前還款中全額提前還款占絕大部分?！?/p>

從惠譽(yù)博華的研究報(bào)告來(lái)看，過(guò)去國(guó)內(nèi)借款人提前償還住房貸款的主要原因是出售房產(chǎn)，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關(guān)性，而較低的房貸利率對(duì)樓市有重要的刺激作用，2015年到2021年新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與商品房成交面積之間本身存在顯著的負(fù)相關(guān)性，因此亦可以觀察到提前還款率與新發(fā)放房貸利率之間存在負(fù)相關(guān)性，但這些相關(guān)性在2022年后均已消失，側(cè)面反映了2022年后出售房產(chǎn)不再在借款人提前償還房貸的動(dòng)因中占主導(dǎo)。

惠譽(yù)博華認(rèn)為，在當(dāng)前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要?jiǎng)訖C(jī)已經(jīng)變?yōu)闇p少利息支出， 而首套個(gè)人住房貸款利息支出可用于抵扣個(gè)人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時(shí)會(huì)保留一定金額的房貸用于抵稅，因此全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導(dǎo)地位。

“目前，國(guó)內(nèi)大部分個(gè)人住房貸款采用浮動(dòng)利率，因此存量個(gè)人住房貸款利率亦隨LPR的走低而下降，借款人房貸利息支出有所減少。然而，由于對(duì)未來(lái)的就業(yè)穩(wěn)定及收入增長(zhǎng)信心不足，且近期以銀行理財(cái)產(chǎn)品為代表的個(gè)人投資收益普遍不及預(yù)期，部分居民在一季度獲得年終獎(jiǎng)等季節(jié)性收入時(shí)選擇將閑置資金用于提前償還房貸。”對(duì)于提前還款的動(dòng)因，惠譽(yù)博華在上述研報(bào)中這樣表述。

自2019年以來(lái)，LPR持續(xù)處于下行區(qū)間。2022年8月，5年期LPR就已降至4.30%，隨后一直持平。

2023年6月15日，央行下調(diào)中期借貸便利（MLF）利率，隨后LPR也迎來(lái)一定調(diào)降空間。6月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個(gè)BP，分別降至3.55%、4.2%，結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月的“按兵不動(dòng)”。

LPR如期下調(diào)，房貸利率有望突破4%關(guān)口，但市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，隨著存款利率下降，活期存款的利率聊勝于無(wú)，定期存款的利率也大幅下降，理財(cái)產(chǎn)品的投資收益不及預(yù)期，加上新增按揭貸款利率持續(xù)下降等因素，提前還款的趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。

提前還款率漲至近五年最高，或在二季度再創(chuàng)新高

據(jù)惠譽(yù)博華發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023 年第一季度末，銀行間 RMBS 提前還款率指數(shù)跳升6個(gè)百分點(diǎn)，上漲至 14.45%，為近五年最高值。同時(shí)，在樓市復(fù)蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也致使銀行存量個(gè)人房貸規(guī)模面臨收縮壓力。

“需求不足仍然是潛在問(wèn)題，5月貸款增量仍明顯小于2019、2021年等正常年份。在零售貸款增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)中，真正反映居民消費(fèi)意愿的信用卡、車貸和住房按揭貸款，今年1-5月份投放不容樂(lè)觀。當(dāng)前零售貸款里占比較高的多為個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸。由于消費(fèi)需求較為疲軟，從去年開(kāi)始消費(fèi)貸利率已逐步進(jìn)入‘3時(shí)代’，且二季度以來(lái)有進(jìn)一步下行之勢(shì)。另一方面，在居民中長(zhǎng)期貸款中，雖然顯示一定幅度的正增長(zhǎng)，但扣除個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸等影響，5月份居民按揭貸款仍可能呈現(xiàn)‘0’增長(zhǎng)。”光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰近期在研報(bào)中指出：“按揭貸款早償壓力不容忽視?！?/p>

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬也表示，當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度再度回落、預(yù)期短期難以明顯改善、就業(yè)和收入修復(fù)受限的狀況下，按揭早償壓力居高不下（6月16日，RMBS條件早償率指數(shù)處于0.21的高位，較今年1月同期的0.08大幅上行）。伴隨貸款重定價(jià)，LPR下調(diào)的效應(yīng)將體現(xiàn)在居民的月供當(dāng)中，利息節(jié)約、可支配收入增加下，有望提振居民的消費(fèi)預(yù)期，從而為擴(kuò)大內(nèi)需、提振經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一系列“正反饋”。

盡管 2023 年一季度提前還款率指數(shù)已創(chuàng)近五年歷史最高，但本次提前還款熱潮主要驅(qū)動(dòng)因素并未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，居民對(duì)未來(lái)就業(yè)穩(wěn)定及收入增長(zhǎng)信心不足，且普遍可獲得的投資收益仍然處于歷史較低水平，惠譽(yù)博華預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財(cái)務(wù)策略。此外，由于提前還款的居民人數(shù)較多，部分銀行出現(xiàn)提前還款申請(qǐng)積壓的情況，且從提交提前還款申請(qǐng)到實(shí)際扣款存在一段時(shí)間間隔，一部分來(lái)源于一季度年終獎(jiǎng)等季節(jié)性收入的提前還款，最終實(shí)際數(shù)據(jù)表現(xiàn)將被滯后到二季度。

因此，惠譽(yù)博華認(rèn)為，上述原因?qū)⑹沟枚径萊MBS基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率再創(chuàng)新高，但此輪提前還款率的上升屬于階段性表現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率最終仍將向長(zhǎng)期均值回歸。

交易的超額將減少，投資者或面臨更高的再投資風(fēng)險(xiǎn)

上述研報(bào)分析稱，基礎(chǔ)資產(chǎn)還款率的升高，對(duì)銀行間RMBS將產(chǎn)生雙面影響。

一方面，優(yōu)先級(jí)證券獲得信用水平提升速度加快。由于國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款違約率較低，因此，通常情況下，在 RMBS 發(fā)行后，隨著優(yōu)先級(jí)證券本金的攤還，優(yōu)先級(jí)證券獲得的信用增級(jí)（Credit Enhancement，下稱“CE”）會(huì)自然地提升。提前還款率升高，資產(chǎn)池本金大量提前回收，會(huì)加速兌付受償順序位于前列的優(yōu)先級(jí)證券本金，從而推動(dòng)優(yōu)先級(jí)證券獲得的CE加速增長(zhǎng)，優(yōu)先級(jí)證券將獲得更多保護(hù)。

另一方面，交易積累的超額利差將減少。目前國(guó)內(nèi)大部分存量 RMBS 交易資產(chǎn)池加權(quán)平均利率高于證券加權(quán)平均利率，在交易存續(xù)期間會(huì)積累超額利差，超額利差在彌補(bǔ)違約資產(chǎn)后，可用于證券本金的兌付，從而形成超額抵押，在所有證券兌付完畢后，余下金額將成為次級(jí)證券投資者的收益。提前還款率的大幅上升，加快了資產(chǎn)池和證券本金的衰減，壓縮了超額利差。

此外，投資者或?qū)⒚媾R更高的再投資風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)發(fā)行的 RMBS 證券結(jié)構(gòu)大致分為兩類：一是全部為過(guò)手?jǐn)傔€；二是計(jì)劃攤還與過(guò)手?jǐn)傔€相結(jié)合。無(wú)論哪種結(jié)構(gòu)，優(yōu)先級(jí)證券中將至少保留一檔過(guò)手?jǐn)傔€的優(yōu)先級(jí)證券來(lái)吸收提前還款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)提前還款率升高后，持有最高級(jí)別過(guò)手?jǐn)傔€證券的投資者將率先面臨再投資風(fēng)險(xiǎn)，然后波及持有償付順序靠后的過(guò)手?jǐn)傔€證券投資者。在極端情況下，提前還款率突破一定程度，或長(zhǎng)期維持高位，過(guò)手?jǐn)傔€的證券先被償付完畢，根據(jù)大部分交易的結(jié)構(gòu)設(shè)置，計(jì)劃攤還的證券將被轉(zhuǎn)化為過(guò)手?jǐn)傔€，進(jìn)入加速清償?shù)臓顟B(tài)，此時(shí)，持有計(jì)劃攤還證券的投資人亦將面臨再投資風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，惠譽(yù)博華認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)RMBS證券結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較為穩(wěn)健，過(guò)手?jǐn)傔€證券本金占比較大，能夠提供相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)緩沖，發(fā)生上述極端情景的可能性較小，預(yù)計(jì)此次提前還款熱潮不會(huì)給計(jì)劃攤還證券的投資者帶來(lái)再投資風(fēng)險(xiǎn)，但過(guò)手?jǐn)傔€證券投資者面臨的再投資風(fēng)險(xiǎn)將更高。

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