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外來中小企業(yè)進(jìn)京搶地:“馬甲”的瘋狂與隱身

2023-06-22 06:28:29來源:新京報

隨著7宗地塊在6月20日競拍結(jié)束,北京今年首輪供地也宣告收官??v觀首輪

隨著7宗地塊在6月20日競拍結(jié)束,北京今年首輪供地也宣告收官??v觀首輪土拍,除了“熱”外,還有在搖號機制下出現(xiàn)了拿地新面孔,外地企業(yè)蜂擁北上,參加搖號大戰(zhàn),福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、南通中皋以及之前的上海大華,均獲得一宗地塊,其中不乏經(jīng)開區(qū)X47R1這樣的“王炸”地塊。


(資料圖片僅供參考)

為何今年北京土地市場涌現(xiàn)這么多外地中小企業(yè)?它們是單純的拿地開發(fā)還是某些房企的隱形“馬甲”?在北京開發(fā)經(jīng)驗為零的它們?nèi)绾尾俦P項目?未來的土拍中,它們還會積極現(xiàn)身嗎?

“碾壓”大房企,外地新面孔接連搖中地塊

在6月20日舉行的北京土拍中,前述那些新面孔并未現(xiàn)身。但是縱觀之前的土拍,它們可謂占盡了風(fēng)頭。

6月16日,“王炸”地塊經(jīng)開區(qū)X47R1迎來現(xiàn)場開拍,吸引31家房企主體報名,包括華潤、保利、中海、中建、招商等在北京房地產(chǎn)市場深耕的知名房企,但是在最終的搖號環(huán)節(jié)中,中皋置業(yè)以79.12億元+5.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積幸運搖中,溢價率15%。

中皋置業(yè)是一家來自江蘇南通如皋市的國資企業(yè),“31中1”不僅令其成功進(jìn)京,還一舉成名。

6月14日,在順義新城第2街區(qū)6022、6023-1地塊競拍中,21家企業(yè)參拍,最終石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖中該地塊,成交價11.04億元,這也是該企業(yè)第一次進(jìn)京拿地。

而在半個月前,順義另一宗地塊——順義新城第19街區(qū)19-69地塊熱度更高,45家企業(yè)主體血拼,報名數(shù)量創(chuàng)新高,最終經(jīng)歷“雙觸頂”、搖號后,福建雄旺成為贏家,以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積拿地。

再往前至3月份,大熱的昌平朱辛莊0028地塊出讓,42家企業(yè)主體參戰(zhàn),中簽率僅2.38%,最終上海大華憑借幸運奪得該地塊。

縱觀上述拿地企業(yè),是今年北京土地市場的新面孔,均是首次拿地,也都是區(qū)域型的中小企業(yè)。北京資深地產(chǎn)評論人澤龍點評:“北京6月的土拍市場,外地進(jìn)京房企霸屏半壁江山?!?/p>

事實上,今年征戰(zhàn)北京土地市場的遠(yuǎn)不止上述四家外地企業(yè)。

在順義新城第19街區(qū)19-69地塊的參拍企業(yè)中,有杭州城建、山西星河、江蘇獅山、如皋潤皋、南通海門海泰、蕪湖康潤房地產(chǎn)、山西保景順、揚州華鵬、南通江海港、山西金匯海、廈門巖垚盛、上海遠(yuǎn)篤、成都鴻哲、東方雨虹等企業(yè)。

在其他地塊中,還有太原萃豐、山西裕通晟、上海錦祥德睿、武漢聯(lián)發(fā)瑞盛、陜西同致等。

上述企業(yè)出現(xiàn)在北京今年的多場土拍現(xiàn)場。細(xì)究這些企業(yè),都是北京土拍市場的新面孔,有成立較久的地方國企、民營企業(yè),也有成立不久、似乎是為北京拿地而生的企業(yè)。

以太原萃豐為例,據(jù)天眼查顯示,該公司于2023年6月12日注冊,是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè),注冊資本1000萬元,實繳為0,僅有3名員工,卻在6月14日參加海淀雙新村地塊競拍。取得順義熱門地塊的福建雄旺,成立于2022年,也僅僅才半年多時間。

還有東方雨虹,為建材公司,其于6月7日回復(fù)網(wǎng)友在“深交所互動易”平臺關(guān)于“公司是否報名參與了北京順義兩宗地塊的競拍?是否對涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣?”的提問中稱,公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

陷“馬甲”爭議,未來合作開發(fā)或是大概率選擇

新面孔大量出現(xiàn)在北京土拍市場,并接連搖中地塊,讓市場不免好奇,它們是誰?為何突然涌入北京?它們是“馬甲”房企嗎?質(zhì)疑聲從未停止。

之前,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,大量參與土拍的房企都是“馬甲”和沒有多少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的上下游企業(yè),具備一個資質(zhì)就來“打新”,因為降低了保證金,所以萬一搖號搖中,利益巨大?!巴恋厥袌龅摹蛐隆霈F(xiàn)了!”

通過對已經(jīng)拿地的新面孔企業(yè)進(jìn)行股權(quán)穿透或者對歷史合作探究,可以發(fā)現(xiàn),部分企業(yè)與一些知名大房企關(guān)系緊密,不排除替其拿地的可能性。

在中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱看來,北京的營商環(huán)境較好,土拍規(guī)則對于新面孔相對友善。從另一個角度來說,新面孔紛紛在北京拿地,也體現(xiàn)出房企對于北京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展信心充足。

“新面孔背后的原因,除了部分外地國資進(jìn)京投機性購地之外,則是眾多房企為了在搖號機制下獲取心儀的地塊,紛紛采用馬甲企業(yè),或是下游供應(yīng)商輔助競拍,以提高中簽率?!睆垊P如是說。

的確,新面孔參拍北京土地市場,能夠活躍市場,帶動更多企業(yè)參與進(jìn)來。但是論實力以及在北京的開發(fā)經(jīng)驗等都讓市場懷疑其操盤能力。

一位資深地產(chǎn)人表示,這些房企經(jīng)驗不足,品牌較小,沒做過多少項目,操盤起來肯定有難度。

不過,未來合作開發(fā)可能性也非常大。張凱認(rèn)為,對于北京來說,這些新面孔的涌入,對市場的影響相對中性,預(yù)計這些新面孔拿地后,大部分項目仍然會與其背后的“老面孔”合作開發(fā),或是與深耕北京的品牌房企合作開發(fā),因此項目的品質(zhì)和業(yè)主的權(quán)益能夠得到保障。

“新面孔如果獨立操盤,對于北京的各種報建制度和政策,在適應(yīng)程度上顯然比不上在北京深耕的其他房企。同時,其對北京置業(yè)客群產(chǎn)品需求的理解方面也會有所欠缺,品牌也缺乏影響力,預(yù)計項目的開發(fā)節(jié)奏和后期的去化速度都會相對較慢?!睆垊P說,但如果購地之后與深耕北京的房企合作開發(fā),這些障礙將不復(fù)存在。

北京今年首輪供地已經(jīng)收官,這些新面孔還會繼續(xù)征戰(zhàn)土地市場嗎?事實上,在6月20日的土拍中,出現(xiàn)的更多是以前的土拍“??汀?,新面孔集體隱身。

“這也說明有馬甲的存在,地方深耕企業(yè)有可能給馬甲指路了,讓它們對地塊有更清晰的認(rèn)知,了解地塊的市場風(fēng)險,利潤率不夠、算不過來賬時,就不會參加競拍。”上述地產(chǎn)人表示。

張凱認(rèn)為,新面孔在北京第二輪供地中是否頻繁出現(xiàn),仍然取決于是否有足夠優(yōu)質(zhì)的地塊推出,并且與下半年北京房地產(chǎn)市場的走勢密切相關(guān)。如果下半年市場熱度能夠進(jìn)一步回升,疊加類似海淀永豐南這樣的地塊適時推出,這些新面孔或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 楊許麗

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