天天新消息丨市值縮水超九成,時(shí)代鄰里(09928)能搭地產(chǎn)政策的順風(fēng)車(chē)嗎?
房地產(chǎn)行業(yè)又出政策利好,近日中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布,貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)1年期及5年期均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),隨后各地銀行房貸利率跟著下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
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實(shí)際上,從去年下半年開(kāi)始,資本市場(chǎng)及貨幣市場(chǎng)均在給房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)融資綠燈,包括在股權(quán)、債權(quán)以及銀行借款上不斷優(yōu)化成本及融資門(mén)檻,目的是為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)合理發(fā)展,度過(guò)艱難時(shí)期。而行業(yè)經(jīng)過(guò)中長(zhǎng)期的低谷期后,在政策持續(xù)刺激下,逐步恢復(fù)了點(diǎn)血?dú)?,于今?月份開(kāi)始銷(xiāo)售額恢復(fù)增長(zhǎng)。
而作為房地產(chǎn)行業(yè)延伸出來(lái)的物業(yè)管理行業(yè),興衰與共,主要為大部分物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)公司分拆,在管面積依賴(lài)母體。2022年,在港上市的物業(yè)股業(yè)績(jī)普遍下滑,利潤(rùn)腰斬,由盈轉(zhuǎn)虧的標(biāo)的也不在少數(shù),比如時(shí)代鄰里(09928)。在物業(yè)管理行業(yè),獲取第三方資源能力成為評(píng)價(jià)標(biāo)的業(yè)績(jī)核心指標(biāo)。
時(shí)代鄰里是規(guī)模較小的行業(yè)標(biāo)的,2022年收入規(guī)模為26.06億元,凈虧損2.14億元,不過(guò)相比于其他港股上市標(biāo)的,對(duì)母體依賴(lài)度低,2022年來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的在管面積占比達(dá)74.6%。不過(guò)市場(chǎng)并不看好,從2020年下半年至今,該公司市值跌去了96%,已跌無(wú)可跌,那么可以博反彈嗎?
是否值得博反彈,主要看兩點(diǎn):一是基本面是否惡化;二是行業(yè)拐點(diǎn)是否來(lái)臨。
基本面未惡化,核心業(yè)務(wù)強(qiáng)勁
智通財(cái)經(jīng)APP了解到,時(shí)代鄰里為時(shí)代集團(tuán)旗下的物業(yè)管理平臺(tái),從事業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及其他專(zhuān)業(yè)服務(wù),物業(yè)管理為核心業(yè)務(wù),收入貢獻(xiàn)超過(guò)70%。2018-2021年,該公司收入及凈利潤(rùn)復(fù)合增速分別為57.5%及69.7%,2022年收入中斷增長(zhǎng),凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧2.14億元。
該公司業(yè)績(jī)收入出現(xiàn)波動(dòng),主要為2022年疫情嚴(yán)控下,社區(qū)增值及非業(yè)主增值服務(wù)均受到影響,收入下滑,但核心業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)依然保持增長(zhǎng)趨勢(shì),主要控股股東存量房及第三方持續(xù)開(kāi)拓帶來(lái)的在管面積擴(kuò)張。
過(guò)去三年,時(shí)代鄰里物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入復(fù)合增速35.8%,在管面積復(fù)合增速31.33%,其中來(lái)自時(shí)代中國(guó)及第三方在管面積復(fù)合增速分別為19%及36.52%,占比分別為25.4%及74.6%。截至2022年,該公司在在管物業(yè)管理項(xiàng)目(不含城市公共服務(wù)27個(gè)項(xiàng)目)956個(gè),有108項(xiàng)合約物業(yè)管理項(xiàng)目尚未移交予管理,面積占比13%。
物業(yè)管理業(yè)務(wù)保持較高的增長(zhǎng),主要為該公司積極開(kāi)拓第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目,在類(lèi)型上以住宅物業(yè)為主,占比超過(guò)50%,而在城市擴(kuò)張方面,目前已覆蓋88個(gè)城市,其中深耕于大灣區(qū)共9個(gè)城市,合計(jì)在管面積占比41%,此外該公司積極開(kāi)拓華中地區(qū)市場(chǎng),2022年表現(xiàn)搶眼。第三方成為物業(yè)管理業(yè)務(wù)的核心驅(qū)動(dòng),在這塊業(yè)務(wù)上不僅基本面穩(wěn)固,同時(shí)因行業(yè)萎靡而脫穎而出。
不過(guò)社區(qū)增值及非業(yè)主增值兩個(gè)業(yè)務(wù)表現(xiàn)就沒(méi)那么好,2022年受疫情影響,收入分別下滑31%及60.5%,收入份額分別為14.53%及6%。社區(qū)增值服務(wù)包括公共空間租賃及停車(chē)位管理及生活服務(wù),生活服務(wù)受疫情影響較大,收入下滑達(dá)40%;非業(yè)主增值包括協(xié)銷(xiāo)服務(wù)、施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、開(kāi)荒清潔服務(wù)、城市更新項(xiàng)目服務(wù)及房屋中介服務(wù),均呈現(xiàn)不同程度下滑,其中占比較高的協(xié)銷(xiāo)服務(wù)下滑64.2%。此外,該公司還有專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,包括智聯(lián)科技、電梯服務(wù)及城市公共服務(wù),對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較低,但整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì),2020-2022年收入復(fù)合增速22.5%。
就業(yè)務(wù)體系而言,時(shí)代鄰里成長(zhǎng)根基未發(fā)生改變,物業(yè)管理在第三方項(xiàng)目帶動(dòng)下保持強(qiáng)勁增長(zhǎng),這也成為其在同行的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),社區(qū)增值及非業(yè)主增值業(yè)績(jī)影響因素消除,借助物業(yè)管理資源,預(yù)計(jì)將重回增長(zhǎng)通道。根據(jù)未管理的項(xiàng)目、行業(yè)復(fù)蘇及業(yè)務(wù)判斷,預(yù)計(jì)2023年該公司收入將恢復(fù)雙位數(shù)的增長(zhǎng)。
減值造成虧損,盈利下行空間有限
時(shí)代鄰里核心業(yè)務(wù)成長(zhǎng)未受行業(yè)及疫情明顯影響,且受影響業(yè)務(wù)具有修復(fù)預(yù)期,但盈利能力卻受到很大影響,相比于收入,投資者可能更看重公司的盈利能力。
智通財(cái)經(jīng)APP了解到,過(guò)去三年,該公司毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì),累計(jì)下降了8.9個(gè)百分點(diǎn)至21.3%。所有業(yè)務(wù)毛利率水平都有不同程度下降,其中物業(yè)管理毛利下降6.3個(gè)百分點(diǎn)至21.9%,社區(qū)增值、非業(yè)主增值及其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)分別下滑18.1個(gè)、23.4個(gè)及11.3個(gè)百分點(diǎn)至32.9%、6.4%及6.9%。
除了毛利率下滑外,費(fèi)用率也在上升,2022年銷(xiāo)售及行政費(fèi)用率合計(jì)為14.3%,較2020年上升1.39個(gè)百分點(diǎn),減值虧損大幅提升,2022年為3.72億元,其中應(yīng)收款減值高達(dá)3.58億元,占比收入13.74%。減值率和兩項(xiàng)費(fèi)用率合計(jì)為28%,遠(yuǎn)高于毛利率水平,扣除毛利率,虧損率6.74%。
目前核心問(wèn)題,是虧損的原因以及持續(xù)性。首先毛利率下降由于疫情導(dǎo)致單價(jià)降低,在供應(yīng)端行業(yè)不景氣下,降低物業(yè)管理費(fèi)獲取市場(chǎng)為明智之舉,該公司核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率雖有所下降,但收入仍是增長(zhǎng)的,不可抗力消除后,該影響不具有持續(xù)性;費(fèi)用率其實(shí)還算穩(wěn)定,上升主要是業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致行政支出增加。
而減值虧損則是房地產(chǎn)客戶(hù)應(yīng)收款拖欠導(dǎo)致,這和行業(yè)緊密相關(guān),房地產(chǎn)行情頻出暴雷信息,融資端受到巨大影響,同時(shí)需求端大幅下滑,也導(dǎo)致大部分地產(chǎn)公司回款困難,沒(méi)資金就無(wú)法滿(mǎn)足應(yīng)付款的支付。不過(guò)今年融資端寬松,資金得到緩解,預(yù)計(jì)收款相對(duì)順暢,該公司還有8億元的應(yīng)收款,今年減值空間不大。
行業(yè)緩慢復(fù)蘇,估值底部值博率高
行業(yè)仍是影響時(shí)代鄰里基本面最大的變數(shù),房地產(chǎn)行業(yè)融資及需求環(huán)境改善后,預(yù)計(jì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有一定的提振。
物業(yè)管理行業(yè)近幾年發(fā)展較快,2016-2021年市場(chǎng)規(guī)模復(fù)合增速達(dá)到12%,但2021年底以來(lái),大量項(xiàng)目的延期交付,增加了物業(yè)管理公司業(yè)績(jī)不確定性,這也導(dǎo)致了2022年的行業(yè)收入的波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示,57家在港上市的物業(yè)管理標(biāo)的于2022年收入仍穩(wěn)增長(zhǎng),但凈利潤(rùn)下滑達(dá)44.2%。
行業(yè)利潤(rùn)下滑普遍特征是毛利率下行以及應(yīng)收款的減值,部分標(biāo)的于過(guò)去幾年通過(guò)收并購(gòu)得到迅速擴(kuò)張,但也導(dǎo)致商譽(yù)值較大的也存在減值風(fēng)險(xiǎn),時(shí)代鄰里商譽(yù)減值約八千萬(wàn)元,但商譽(yù)值較低,截至2022年為4.85億元。其實(shí)2023年行業(yè)可見(jiàn)復(fù)蘇,在于:一是地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)明顯改善;二物業(yè)管理仍存在存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間。
今年從2月份開(kāi)始,地產(chǎn)行業(yè)逐步復(fù)蘇,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),今年1-5月,TOP100房企銷(xiāo)總額為29661億元,同比增長(zhǎng)8.4%;物業(yè)管理行業(yè)在管理面積近300億平方米,但每年新增房屋竣工面積以及銷(xiāo)售面積保證存量面積呈中單位數(shù)的增速。行業(yè)集中度低,競(jìng)爭(zhēng)力較為分散,參與者通過(guò)收購(gòu)及獲取第三方資源迅速擴(kuò)張市場(chǎng)份額。
時(shí)代鄰里在第三方資源上較同行有更大的優(yōu)勢(shì),此外,該公司賬上有8.1億元的現(xiàn)金,占比總資產(chǎn)為27.6%,擴(kuò)張資金較為充裕。預(yù)計(jì)2023年,在收購(gòu)及第三方獲客上會(huì)有較大的支出安排,同時(shí)該公司多元業(yè)務(wù)體系下,行業(yè)轉(zhuǎn)暖驅(qū)動(dòng)增值服務(wù)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)也將恢復(fù)增長(zhǎng)。該公司規(guī)模雖小,但競(jìng)爭(zhēng)力并不低,業(yè)績(jī)預(yù)期高。
市值縮水超過(guò)九成,但時(shí)代鄰里基本面堅(jiān)挺,行業(yè)有所復(fù)蘇,政策面持續(xù)支持,預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)仍強(qiáng)勁,而估值位于底部,值博率高。
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