今日熱搜:大利好!降息啦!但你的房貸會(huì)下降嗎?
不出所料!
(資料圖)
在央行逆回購(gòu)利率、MLF操作利率相繼下調(diào)以后,
LPR也隨之下降啦。
2023年6月20日,央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布,
最新LPR報(bào)價(jià)為1年期3.55%,
5年期以上為4.2%,
兩者均下降了0.1%!
LPR全稱(chēng)Loan Prime Rate,
原意是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)其最優(yōu)客戶(hù)執(zhí)行的貸款利率。
從字面可以這么理解——
LPR起源于美國(guó)的最優(yōu)惠利率,即Prime Rate,
我們把時(shí)間撥回到1929年美國(guó)大蕭條時(shí)期,
當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)惡化,企業(yè)大量倒閉,
信譽(yù)良好的企業(yè)更是非常少,
但銀行業(yè)資金過(guò)剩,總得找個(gè)地方投資,
于是部分商業(yè)銀行開(kāi)始有意降低信貸標(biāo)準(zhǔn),并壓低貸款利率,把一些資質(zhì)差的企業(yè)納入貸款目標(biāo)客群,
由此引發(fā)了惡性競(jìng)爭(zhēng),使銀行業(yè)的不良貸款率進(jìn)一步惡化,造成不少銀行紛紛倒閉。
為防止惡性競(jìng)爭(zhēng),美國(guó)出臺(tái)了相關(guān)法規(guī),
其中有一條就是最優(yōu)貸款利率(Prime Rate)。
《華爾街日?qǐng)?bào)》倡導(dǎo)推動(dòng)形成統(tǒng)一的基準(zhǔn)利率作為貸款最低利率,各銀行放貸利率要在這個(gè)最優(yōu)貸款利率之上。
到了20世紀(jì)70年代以后,隨著直接融資市場(chǎng)發(fā)展,大型企業(yè)可以通過(guò)直接從票據(jù)市場(chǎng)融資,銀行面臨的競(jìng)爭(zhēng)加劇,Prime Rate的底線(xiàn)才被逐步突破。
如今,美國(guó)的Prime Rate主要用于中小企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款及消費(fèi)貸款等對(duì)銀行依賴(lài)較強(qiáng)的資金業(yè)務(wù)的定價(jià)基準(zhǔn)。
我們銀行貸款定價(jià)也會(huì)以L(fǎng)PR為基礎(chǔ),
因此居民和企業(yè)融資成本就和LPR相關(guān)。
一般情況下,我們的房貸利率也是和LPR有關(guān)。
我們把LPR稱(chēng)為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。
2019年8月,央行改革完善了LPR形成機(jī)制。
LPR的多少與公開(kāi)市場(chǎng)操作利率掛鉤。
公開(kāi)市場(chǎng)操作利率主要是指MLF利率。
MLF全稱(chēng)中期借貸便利(Medium-term Lending Facility),你可以簡(jiǎn)單理解為央行向符合一定條件的銀行提供貸款的利率。
MLF被戲稱(chēng)為麻辣粉。
LPR不是由央行直接發(fā)布,
而是由18家具有代表性的商業(yè)銀行,分別報(bào)價(jià)后算出來(lái)的。
我們看看具體運(yùn)算過(guò)程:
首先,
18家報(bào)價(jià)銀行會(huì)分別報(bào)出1個(gè)LPR初始價(jià)格。
他們的LPR初始價(jià)格會(huì)參考MLF利率,
也就是在MLF利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)后得出來(lái)的。
這里各報(bào)價(jià)銀行的加點(diǎn)幅度的多少,主要取決于各家銀行自身資金成本、市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。
然后,
將各報(bào)價(jià)銀行報(bào)出的18個(gè)LPR初始價(jià)格,剔除掉其中最高和最低價(jià)格,
最后,
把剩余的16個(gè)報(bào)價(jià)用算術(shù)平均得出LPR。
LPR一個(gè)月公布一次,
發(fā)布時(shí)間一般為每月20日,遇到節(jié)假日順延。
根據(jù)市場(chǎng)情況,每個(gè)月算出來(lái)的LPR利率可能升可能降。
我們的個(gè)人房貸利率就是在LPR基礎(chǔ)上,再通過(guò)加點(diǎn)確定的。
比如5年期以上LPR利率是4.6%,
如果一個(gè)人的加點(diǎn)數(shù)是0.5%,那么這個(gè)人的房貸利率就是4.6%+0.5%=5.1%。
加點(diǎn)多少,是銀行根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素來(lái)確定的,每個(gè)人不盡相同。
n%一旦確定,在客戶(hù)還貸過(guò)程中就不會(huì)變了。
如果是購(gòu)買(mǎi)首套房,個(gè)人房貸利率還會(huì)在原有加點(diǎn)基礎(chǔ)上給個(gè)優(yōu)惠。?????????????
具體我們就不說(shuō)了。
我們的房貸期限一般都是大于5年,
如果你選擇浮動(dòng)利率,那么你的房貸利率就會(huì)和5年期以上的LPR掛鉤。
雖然這次LPR降了,但要是你已經(jīng)買(mǎi)了房,處在交房貸的過(guò)程中,那么你的房貸利率并不是立馬降的哦。
你可能認(rèn)為房貸利率和LPR是同步變動(dòng),
但事實(shí)上,房貸利率調(diào)整是有要求的,并不是和每個(gè)月的LPR同步變動(dòng)。
我們?cè)谵k理房貸的時(shí)候,會(huì)需要與銀行協(xié)商,約定好利率的重新定價(jià)周期。
重定價(jià)周期最短為1年,
這時(shí)候每1年都只能調(diào)整1次貸款利率。
調(diào)整的時(shí)間一般定在每年1月1日或者貸款合同生效日。
到了重定價(jià)的這一天,你的貸款利率才可能會(huì)變動(dòng),調(diào)整為最近一個(gè)月公布的LPR利率,再加上點(diǎn)。
對(duì)于存量貸款購(gòu)房的客戶(hù),如果重定價(jià)日在1月1日,那么這次降低LPR,并不影響你目前的房貸利率,該交多少還是多少。
別急嘛,
該來(lái)的總會(huì)來(lái)的,
你的重定價(jià)日也不遠(yuǎn)了吧?
總之,
本次LPR調(diào)整是自2022年8月以來(lái)的首次下調(diào)!可以改善居民和企業(yè)預(yù)期,也釋放了穩(wěn)增長(zhǎng)的信號(hào)!???
最近,據(jù)說(shuō)韓國(guó)房地產(chǎn)崩了,首爾部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌了40%。
房?jī)r(jià)咋說(shuō)崩就崩呢?
曾經(jīng)的韓國(guó),可是全世界樓市最熱的國(guó)家之一,
不僅房?jī)r(jià)高,租金也蹭蹭地往上漲!?
那時(shí)候,不斷推高的房?jī)r(jià)自然吸引了投資客的目光。但投資客買(mǎi)房時(shí)也會(huì)缺錢(qián),從而孕育出一種奇葩的模式。?????????
投資客把已有的房子免費(fèi)租給租客,但需要租客提供房子價(jià)格80%的“押金”,投資客再用這個(gè)“押金”加點(diǎn)杠桿去購(gòu)買(mǎi)更多的房子。??????????
韓國(guó)金融機(jī)構(gòu)適時(shí)推出了“租金貸款”。????
這種模式下,租客用更低的成本租房,房東有了錢(qián)可以去買(mǎi)更多的房子,銀行賺了利息,似乎是個(gè)多贏(yíng)的局面。
但一旦房?jī)r(jià)下跌,租金貸款就會(huì)像催化劑!?????
當(dāng)然,影響房?jī)r(jià)的因素是多方面的,關(guān)于韓國(guó)房產(chǎn)的故事我們有機(jī)會(huì)詳細(xì)說(shuō)。
只是所有命運(yùn)的饋贈(zèng),都在暗中標(biāo)好了價(jià)格。
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