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文｜鄧浩志

從3月底開始一直到最近，全國已經(jīng)有超過50個城市先后出臺了公積金支持購房的政策。比如廣州規(guī)定，二孩家庭住房公積金貸款最高額度上浮30%。其他城市情況也大致相同，不外乎兩個方向，一是公積金貸款額度上限允許提升，二是公積金可以支付購房首付。

乍一看，全國大范圍實施，幅度不小，但實際情況是這樣的：

1、 公積金的使用本來在樓市中占比很低。

購房客戶中有一次性付款的，也有貸款的。貸款客戶中又以商業(yè)貸款占絕對主力，一則部分樓盤不太樂意接受公積金，同樣的物業(yè)，一次性付款，商業(yè)貸款，公積金貸款的購房折扣是不同的，等于用公積金購房房價會更貴，公積金使用場景就受到了限制，多半貸款客戶以商貸為主。二則大城市房價高，公積金額度又很低。以廣州為例，購房個人使用公積金上限為60萬，家庭購房夫妻雙方使用公積金上限是100萬。但以廣州住房套均價400—600萬來計算，公積金只能覆蓋部分貸款，剩下的還要采用商業(yè)貸，最終采用組合貸的方式。所以單純調(diào)整公積金貸款額度，只調(diào)節(jié)了市場很小很小一部分。如果再加以各種前置條件限制，那影響就更加小了。

2、提高公積金貸款額度，是受惠不大，很難因此刺激需求的釋放。

還是以廣州為例，公積金新政執(zhí)行后，只對有兩個小孩或以上的家庭，之前沒有買過住房的才能使用，這個范圍就非常窄了。而且只是增加了貸款額度的30%，也就是只減少了這30%金額的商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利息差。我粗略算了一下，如果是符合條件的家庭，以夫妻雙方公積金貸款上限100萬計算，最極端的情況，也只是省了新增加那30萬公積金額度的利息差。最好的情況，最多也就一個月省了100來不到200元的利息。這當然是利好，但微弱到市場幾乎覺察不到。更不會有客戶因為這點小優(yōu)惠而加速其購房的決策。

3、公積金可以支付首付政策相對給力。

這個政策有類似于降低購房首付的作用，等于降低了部分群體的購房門檻。以往多數(shù)城市的公積金只能用于還房貸，這會導致部分客戶可能因為首付不足，無法購房，也就無法使用賬戶上的公積金了。公積金可以給首付，等于擴大了部分客戶的首付能力，從而增加了其購房能力。所以對這部分客戶的購房決策產(chǎn)生了一定的支持作用。不過，這個政策也只對少部分群體有效，從宏觀市場角度看，影響依然較小。

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