今天是周一，是荔灣蕙蘭苑地塊報(bào)名截止的日子；｜地鐵1號線從紫蘭苑地塊穿過

明天也是周一，地塊將迎來正式出讓。

(相關(guān)資料圖)

實(shí)際上，這塊地我原本是不想聊太多的，打算明天說說結(jié)果就行，畢竟，靈魂還沒從假期中掙脫出來。

但看完報(bào)名名單后，心里八卦的小火苗，一下子就燃燒了起來。

因?yàn)椤?/p>

報(bào)名的房企，一共有3家。

現(xiàn)東家萬科、花地灣“新秀”中海，以及老大哥保利，都來了。

三巨頭齊聚。

這排面，比起隔壁底價(jià)賣出的紫蘭苑，要大太多了。

明明是親姐妹，差距卻這么大，按照一貫的劇情走向，接下來就要互扯頭花開撕了。

之前我們簡單總結(jié)過，當(dāng)下備受房企追捧的地塊，一般有幾個(gè)共同點(diǎn)，如區(qū)位好、配套全、總價(jià)低、地價(jià)有利潤空間等等。

前兩點(diǎn)呢，說起來有點(diǎn)像廢話了。

畢竟，倆姐妹都是廣信資產(chǎn)包的一部分，又都在一條路上，位置差不了多少，配套也基本一致。

真要論起來，最大的差距，也就是地鐵了，相比紫蘭苑，蕙蘭苑地塊離1號線坑口站要更遠(yuǎn)一些。

這局紫蘭苑險(xiǎn)勝。

至于價(jià)格，紫蘭、蕙蘭都是非常標(biāo)準(zhǔn)的低總價(jià)地塊，蕙蘭14億+，紫蘭接近20億。

似乎是蕙蘭勝出。

但不要忘了，蕙蘭的體量也更小，僅5.4萬㎡，比紫蘭少了3萬㎡+，折算起來樓面價(jià)更高。

不考慮配建的情況下，起拍價(jià)要到2.6萬/㎡，比紫蘭苑貴了約3000元/平。

這意味著，蕙蘭將來大概率得賣得比紫蘭貴，才能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的利潤空間。

但是前面我們也說了，這兩塊地在區(qū)位和配套上大差不差，無非是你多走兩步，我少走兩步，不存在很大的差距。

那，憑什么蕙蘭就要賣得更貴呢？

主要和地塊自身素質(zhì)有關(guān)。

就拿容積率來說，在花地灣片區(qū)，高容積率大家已經(jīng)見慣不慣了。

即使紫蘭容積率達(dá)到了6.57，也比曦府、臻園都低，甚至都能劃入優(yōu)等生那一撥了。

蕙蘭容積率就更低了，只有4.9，荔灣罕見的5以下。

將來房子建起來，雖然層高都不低，但超高層和高層可不是一個(gè)概念，雖然有那么一點(diǎn)矮子里拔將軍的嫌疑，但居住體驗(yàn)和舒適度，確實(shí)有一定差距。

更重要的是，蕙蘭苑地塊沒有大的硬傷。

而隔壁的紫蘭苑地塊，直接被地鐵橫穿，轟隆隆的，隔音需要很講究。

所以，相比紫蘭，蕙蘭的產(chǎn)品會更偏改善，價(jià)格高一些也是合理。

當(dāng)然，蕙蘭苑地塊的配建要求也不低。

根據(jù)出讓公告，競得人需要配建花地大道—浣花路環(huán)形人行天橋，承擔(dān)2000萬的建設(shè)費(fèi)用；

此外，還有9班幼兒園（建面2820㎡）、其他商業(yè)設(shè)施（建面750㎡）以及市政道路、綠化用地等。

簡單測算一下，未來賣到4.9w/平可以保本，如果是5.7w/平，可以有10%的利潤。

注：各家成本不一，僅供參考。

假設(shè)項(xiàng)目就以這個(gè)價(jià)格去賣，放到整個(gè)片區(qū)來看，優(yōu)勢雖有，但不多。

就拿改善產(chǎn)品來說，主打一線濱水+純南向+大戶型+近地鐵+省實(shí)的萬匯天地·瑧園，價(jià)格已經(jīng)去到了6.2萬/平；

比景觀，蕙蘭肯定是沒那個(gè)條件了，地塊也小，只能說是偏改善。

不過，產(chǎn)品上能做的還有很多，抓好低容積率的優(yōu)勢，再打打價(jià)格差，也能搶占一定的市場份額。

但有一個(gè)問題也是無法逃避的，那就是整個(gè)荔灣，實(shí)在是不缺供應(yīng)。

這一帶，就更是如此了，茶滘、花地灣、坑口、鶴洞幾個(gè)親友近鄰，已經(jīng)卷成麻花了。

如何應(yīng)戰(zhàn)，各家策略應(yīng)該會差蠻遠(yuǎn)。

如果是保利，或許會延續(xù)“卷王”風(fēng)范，主打高性價(jià)比；

如果是中海，可以和隔壁的紫蘭連片開發(fā)，對壘萬科；

如果是萬科，萬匯天地大城又進(jìn)一步擴(kuò)容，夾擊中海，但凡事講究先來后到，速度估計(jì)快不到哪里去...

一起期待明天的結(jié)果吧。

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