創(chuàng)富港逆勢(shì)抄底北京海淀核心區(qū)商辦,靠的還是極致運(yùn)營(yíng)力 | 商辦資管_實(shí)時(shí)焦點(diǎn)
作者 | 劉玉嬌
編輯 | 梁秀杰
責(zé)編 | 韓瑋燁
(資料圖)
做企業(yè)不能像玩游戲一樣,隨心所欲地按暫停鍵。
近兩年,受“雙減”和疫情的雙重影響,北京海淀區(qū)附近商圈成為企業(yè)退租重災(zāi)區(qū),寫(xiě)字樓空置率不斷攀升,使該區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)低迷,同時(shí)也讓眾多業(yè)內(nèi)人士懷疑其后續(xù)的可持續(xù)性。在眾多企業(yè)還在觀望時(shí),創(chuàng)富港選擇了逆流而上,在魏公村核心區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓拿下了共三層、超2000平空間,改造為聯(lián)辦空間。
魏公村雙興8座聯(lián)合辦公空間,也因此見(jiàn)證了創(chuàng)富港在市場(chǎng)寒冬之下的逆勢(shì)擴(kuò)張。
創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間
圖片來(lái)源:睿和智庫(kù)
曾經(jīng)的新東方,現(xiàn)在的聯(lián)合辦公空間
今年2月底,位于北京市海淀區(qū)魏公村街1號(hào)3F-5F的創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間就達(dá)成90%以上出租率,正式度過(guò)了爬坡期。截至2023年6月8日,空間出租率以達(dá)到98%,接近滿(mǎn)租,成績(jī)喜人。
該聯(lián)合辦公空間面積超2000平,共3層。據(jù)了解,在創(chuàng)富港入駐之前,新東方剛剛因“雙減”政策影響而縮減租賃面積,從上述樓層退租??臻g上,其產(chǎn)品定位為可容納2-10人的封閉式獨(dú)立辦公空間,共計(jì)160余間。其中,3人間為主力產(chǎn)品,房間數(shù)占比約40%,其余產(chǎn)品以3人間為中線,隨人數(shù)增加或減少占比減少。
圖表:聯(lián)辦空間基本信息
信息來(lái)源:公開(kāi)信息,睿和智庫(kù)整理
在公區(qū)方面,配備免費(fèi)飲水機(jī)、文印機(jī)、洽談區(qū)、書(shū)吧等配套。同時(shí),還配有會(huì)議室(擁有投影儀、白板等)供入駐企業(yè)使用。值得注意的是,項(xiàng)目整體公區(qū)面積并不大,屬于麻雀雖小五臟俱全型。在滿(mǎn)足入駐中小微企業(yè)服務(wù)需求的同時(shí),盡量減少公攤面積,明顯可以提升租金的性?xún)r(jià)比。
在租金方面,整體辦公空間為精裝修,單個(gè)工位價(jià)格約為800-1000元/月,費(fèi)用包含水電及物業(yè)費(fèi),具體以3人間12平米,3000元/月的租金計(jì)算,折合租金為8.3元/平米/天。在房間面積方面,人均面積約為4平方米,單個(gè)空間并不擁擠。
而在租期方面,創(chuàng)富港提供的最短租期為1年,最長(zhǎng)則約10年,與創(chuàng)富港租賃該空間的年限相同。
該空間的優(yōu)勢(shì)主要有以下三個(gè)方面:
首先位置優(yōu)異。該辦公空間位于北京市海淀區(qū)魏公村商務(wù)圈,臨近4號(hào)線魏公村地鐵站,周邊具有豐富的甲級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)大學(xué)資源,商務(wù)及學(xué)院氛圍濃厚,商業(yè)環(huán)境趨于成熟。據(jù)調(diào)研,當(dāng)前辦公空間客群以科技、文化、咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)為主。
其次面積適中,利于精細(xì)化管理。該空間的單層平均面積在700平左右,單層配備2個(gè)運(yùn)營(yíng)人員,適中的空間面積更有利于運(yùn)營(yíng)人員對(duì)于空間的精細(xì)化管理和服務(wù)。
最后三面臨窗的空間結(jié)構(gòu),也使得臨窗房間占比較高,從而有效提升空間收益。對(duì)于聯(lián)合辦公而言,空間臨窗面積的多少,幾乎直接決定了該空間的盈利上限。以相同工位數(shù)量、使用面積的辦公空間計(jì)算,臨窗房間的租金相較無(wú)窗房間可上浮約30%。且即使無(wú)窗房間每年租金漲幅能實(shí)現(xiàn)10%,也很難在短時(shí)間內(nèi)追上臨窗房間的首年收益。
抄底開(kāi)張,核心區(qū)是關(guān)鍵
回看該辦公空間的落地,整體過(guò)程頗為曲折。
2022年4月17日,項(xiàng)目正式入場(chǎng),預(yù)計(jì)7個(gè)月完成裝修并達(dá)成出租率90%以上的目標(biāo)。但隨后又接連面臨疫情封控到后續(xù)的放開(kāi)陽(yáng)康,零零總總項(xiàng)目延期了近3個(gè)月。
可以說(shuō),創(chuàng)富港在該節(jié)點(diǎn)選擇擴(kuò)張,不可抗因素很多。但創(chuàng)富港并未因此暫緩原本的擴(kuò)張計(jì)劃。
甚至對(duì)于當(dāng)時(shí)愈加嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)和疫情影響,創(chuàng)富港反而是樂(lè)觀的。一方面,在市場(chǎng)“寒冬”之下,業(yè)主方的租金也在下降,對(duì)降本更加有利;另一方面,租金的下降正向作用于選址空間,使企業(yè)選擇范圍更廣。對(duì)創(chuàng)富港來(lái)說(shuō),反而比之前更易拿到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。而伴隨市場(chǎng)回暖,核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的回暖速度也更快,相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)空間自然也會(huì)更高。兩相作用下,創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間得以順利落地。
規(guī)模拓張,首選仍應(yīng)是“核心商圈”。創(chuàng)富港認(rèn)為,階段性的低迷,并不足以否定區(qū)域的長(zhǎng)期價(jià)值。已經(jīng)形成的“核心商圈”,相較于遠(yuǎn)郊區(qū)域,相對(duì)更穩(wěn)定、企業(yè)及產(chǎn)業(yè)集聚氛圍也更濃厚,自然也更有利于聯(lián)合辦公空間扎根??梢哉f(shuō),“核心商圈”就是出租率的初步保障。
如今再看,以上辦公空間的落地正是創(chuàng)富港抓住了海淀區(qū)“雙減”和“疫情”的雙重缺口,最終才實(shí)現(xiàn)了抄底成功。
聯(lián)辦VS開(kāi)發(fā)商、業(yè)主,創(chuàng)富港選擇差異化競(jìng)爭(zhēng)
如今,聯(lián)合辦公領(lǐng)域?qū)嵲谑恰吧嗳馍佟薄?/p>
一則,客戶(hù)和所需求的工位數(shù)量正持續(xù)降低?,F(xiàn)在,工位需求達(dá)到2000-3000個(gè)的企業(yè)客戶(hù)已然是鳳毛麟角,而100-300個(gè)的需求才是活躍的大多數(shù)。工位需求的驟減使辦公空間存量增多,競(jìng)爭(zhēng)加劇。
二則,嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)促使部分開(kāi)發(fā)商和業(yè)主也加入到了辦公市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主作為資產(chǎn)持有方,從成本上相較“二房東”更占優(yōu)勢(shì),也就更易占據(jù)租金優(yōu)勢(shì)。
基于以上趨勢(shì),創(chuàng)富港選擇了差異化競(jìng)爭(zhēng)。
與WEWORK、優(yōu)客工場(chǎng)等大面積的開(kāi)放式辦公區(qū)模式不同,在產(chǎn)品定位中,創(chuàng)富港更注重打造辦公空間的私密性。
創(chuàng)富港認(rèn)為,大面積的開(kāi)放式辦公區(qū)更易加劇聯(lián)合辦公空間與周邊寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng),而私密性更高的獨(dú)立辦公空間更貼近國(guó)人的使用習(xí)慣,同時(shí)也能和開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的辦公空間做出區(qū)分,形成企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。
也是因?yàn)檫@樣,創(chuàng)富港的聯(lián)辦空間更不容易與同樓的辦公空間、周邊寫(xiě)字樓和業(yè)主造成“撞戶(hù)”,為自身找到了更廣闊的生存空間,從而不斷發(fā)展壯大。
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責(zé)任編輯:hnmd004
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