中房報記者 曾冬梅 廣州報道

中小民營房企的生存狀況仍未改善，為了活下去，部分企業(yè)不得不放棄核心資產(chǎn)，“棄車保帥”。

(相關(guān)資料圖)

景業(yè)名邦集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“景業(yè)名邦”，02231.HK）在6月23日的公告中透露，計劃與兩位合作伙伴一起轉(zhuǎn)讓廣州珠江村改造項(xiàng)目49%的股權(quán)。這是該公司唯一一個位于一線城市中心區(qū)的項(xiàng)目，擁有稀缺的江景資源，可售貨值超百億元。

景業(yè)名邦表示，在目前市況及現(xiàn)行政策下，公司在近期重新開發(fā)土地或會面臨挑戰(zhàn)，而轉(zhuǎn)讓股權(quán)則可回收項(xiàng)目的資本投資，有助改善流動資金。

挑戰(zhàn)主要來自資金層面。6月25日，一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，珠江村的地段優(yōu)越，前期改造工作推進(jìn)也比較順利，但因?yàn)殚_發(fā)主體是3家中小型民營房企，無法獲得銀行的融資支持，才不得已退出。“在土地證辦出來之前，舊村改造的融資是沒有土地抵押的，主要是信用貸款。以前找銀行談融資是沒問題的，但現(xiàn)在的環(huán)境，民營房企要介入就相當(dāng)難了。沒辦法，他們只能忍痛割愛，在這個艱難的時代，還是先活下來再說?！?/p>

百億元貨值的舊改項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓

公告顯示，珠江村改造的項(xiàng)目公司為廣州珠景房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“珠景公司”），由景業(yè)名邦、天倫控股、中洲集團(tuán)旗下的子公司分別持股26.95%、14.7%、7.35%，3家公司合計持有49%的股權(quán)，另外的51%則由珠江村的集體經(jīng)濟(jì)組織持有。

此次將轉(zhuǎn)讓的便是這49%的股權(quán)，股權(quán)總代價約1.66億元，珠景公司還要償還上述3家房企約2.74億元的股東貸款。

買方——廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）是科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)有限公司旗下子公司。但該公司并非最終的接盤方。

一位珠江村村民透露，今年5月份，村民就已收到消息，知道3家房企將退出該村的改造，由中國交通建設(shè)集團(tuán)接手。

而據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，中國交通建設(shè)集團(tuán)確實(shí)是幕后買家，該公司計劃從廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）手里接過珠景公司49%的股權(quán)。

珠江村位于廣州市黃埔區(qū)南部，擁有南向一線江景，地處魚珠站、大沙地站兩個地鐵站之間，交通便利。項(xiàng)目總開發(fā)土地面積約25.05萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約73.72萬平方米，其中，復(fù)建區(qū)的建筑面積約52.83萬平方米，融資區(qū)建筑面積約20.89萬平方米。復(fù)建區(qū)將用作商業(yè)、住宅及公建配套用房建設(shè)，主要用于重建安置村民財產(chǎn)和集體財產(chǎn)。融資區(qū)將用作住宅和商業(yè)辦公及公建配套等用房建設(shè)，主要用于對外出售。

2021年4月10日，“景業(yè)名邦+中洲集團(tuán)+天倫控股”聯(lián)合體中標(biāo)珠江村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目拆遷安置總投資額約46.3億元。按照聯(lián)合體的內(nèi)部估算，該項(xiàng)目的可售貨值將超過100億元。

珠江村是黃埔區(qū)改造進(jìn)度較快的城中村之一，2020年9月啟動簽約，2021年3月就開始啟動全面清拆工作。截至2021年12月，該項(xiàng)目已簽約私宅922棟，簽約率達(dá)99%，268套公寓全部簽約完成，項(xiàng)目已拆除面積約42.68萬平方米，拆除率達(dá)99%。2022年10月，珠江村的改造實(shí)施方案獲得正式批復(fù)。

舊村改造項(xiàng)目借不到錢

改造實(shí)施方案獲批后，珠景公司就開始著手推進(jìn)后續(xù)工作，包括規(guī)劃審批、完善土地手續(xù)等。雖然表面上看似一切井然有序，但來自合作方的不確定因素卻遲遲未能消除。

早在2022年4月16日，珠江村就發(fā)布了一份《關(guān)于珠江村舊改項(xiàng)目臨遷費(fèi)發(fā)放問題的公告》，提到受宏觀政策因素影響，項(xiàng)目出現(xiàn)臨遷費(fèi)資金不能如期到位的情況，并承諾在4月30日前完成全部已拖欠臨遷費(fèi)的發(fā)放。最后，共計3500萬元被拖欠的臨遷費(fèi)在2022年4月25日前完成發(fā)放，珠景公司也承諾未來將按項(xiàng)目的資金需求計劃提前做好資金籌備工作。

然而，今年3月20日，珠江村又發(fā)了一份公告，透露了臨遷費(fèi)延遲發(fā)放的情況。公告中強(qiáng)調(diào)：”即使在受政策調(diào)整影響、企業(yè)在項(xiàng)目融資上遇到一定困難的情況下，街道、村社亦不斷督促合作企業(yè)確保臨遷費(fèi)的按時發(fā)放，企業(yè)亦積極想盡一切辦法籌措資金落實(shí)解決?！?/p>

珠江村表示，截至3月20日，2022年的臨遷費(fèi)全部完成發(fā)放，3月14日已完成今年1月份應(yīng)付臨遷費(fèi)的發(fā)放，爭取在3月底完成2月份應(yīng)付臨遷費(fèi)的發(fā)放，在4月份完成3月份應(yīng)付臨遷費(fèi)的發(fā)放。與此同時，珠江村所在的下沙社區(qū)也在加快核實(shí)項(xiàng)目合作企業(yè)運(yùn)營狀況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)因資金問題造成項(xiàng)目進(jìn)展再次受到嚴(yán)重影響，該村將根據(jù)市、區(qū)相關(guān)政策規(guī)定，適時啟動合作企業(yè)變更或退出流程。

這是珠江村首次向村民透露合作企業(yè)在融資上遇到困難，并表態(tài)可視情況更換合作企業(yè)。

開發(fā)周期長、資金需求量大是舊村改造項(xiàng)目的特點(diǎn)之一。為了鼓勵房企積極參與舊村改造，2020年7月，黃埔區(qū)曾召開城市更新建設(shè)項(xiàng)目銀企對接會，緩解企業(yè)資金難題。這次對接會有10多家銀行及參與黃埔區(qū)城市更新的60多家企業(yè)參加，總授信額度將近500億元。不少民營企業(yè)獲得了資金支持，例如，珠光控股的3個舊村改造項(xiàng)目共獲得了銀行的前期授信近30億元。

但不久后，隨著黃埔區(qū)城市更新節(jié)奏的調(diào)整，以及民營房企的大面積暴雷，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變。“也不是說所有民營企業(yè)的舊改項(xiàng)目都拿不到貸款，要看具體項(xiàng)目和具體企業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)健、償債能力強(qiáng)的公司還是可以支持，但珠江村的3家企業(yè)實(shí)力都很一般。”某國有銀行內(nèi)部人士如此表示。

不僅銀行挑客戶，村集體也有了更高的要求。5月份，黃埔區(qū)的永和街永崗社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社決定以公開招商方式引入舊村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)，合作企業(yè)資格條件包括企業(yè)信譽(yù)好，銀行信用記錄良好，具有與項(xiàng)目相匹配的自有資金及融資能力，企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元且凈資產(chǎn)不低于50億元，不存在工程“爛尾”情況等。

在拿不到融資的前提下，3家民營房企再死守珠江村已沒有太大意義，及時退出、變現(xiàn)投資也不失為明智之舉。截至2022年末，景業(yè)名邦的現(xiàn)金短債比僅0.49，2023年有約18億元的短債到期，珠江村股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，多少能為其補(bǔ)充些流動性，緩解償債壓力。

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