“但見新人笑，那聞舊人哭”。

這一名句，出自詩圣杜甫一首詩作《佳人》。

(資料圖片僅供參考)

如果用來形容新房和老舊住房，似乎也毫無違和之感。

喜新厭舊，屬人之常情；敝帚自珍，則難能可貴。

一、每10年換一次房，是否可能成為常態(tài)？今后換房周期還會更長

一般住宅的土地產(chǎn)權(quán)年限是70年，但是住宅建筑設(shè)計使用壽命通常是按50年來實施的，新房終歸要變成老舊房屋，這是意料之中的必然趨勢。

有些人給出了一個應(yīng)對方案，建議每隔10年換一次房，這樣就能一直住新房。

對家底豐厚一些的家庭來說，問題不大。

但對于我們普通家庭而言，并不一定現(xiàn)實。

我們可以設(shè)想一下，假設(shè)一對夫妻新婚時買一套新房（期房），一般兩三年后交房，正常情況下，從小孩出生到初中畢業(yè)這期間都住在這套房子里，也就是說，如果這時再賣掉這套房子，該房子的房齡基本上有15年時間了。

當(dāng)然，如果小學(xué)畢業(yè)就賣房，房齡也差不多有10年了。

買這套二手房的第二個家庭入住后，正常情況下，也會居住至少10年-15年。

如果每次換房的周期是10年-15年，基本上到了第三個家庭入住后，該套房就變成了房齡差不多三四十年的老舊房屋了。

在“房住不炒”和房地產(chǎn)去金融屬性的大背景下，人們換房的周期會逐漸拉長，更多地是考慮居住的便利性和穩(wěn)定性。

二、“深圳統(tǒng)租”和“上海統(tǒng)建”模式的不足之處

此前，晴空云鶴針對“深圳統(tǒng)租”、“上海統(tǒng)建”模式分別寫了兩篇和一篇文章。

“深圳統(tǒng)租”模式，是基于深圳人多地少、城中村痼疾及其容納人口多（租住了76%的深圳常住人口）等現(xiàn)實需要，由國企做“二房東”，對部分城中村進行規(guī)?；亟y(tǒng)租改造，統(tǒng)一簽約租期長達(dá)15-20年，使之成為政府統(tǒng)一管理的保障性租賃住房，品質(zhì)提升后的統(tǒng)租房，更符合年輕人的租住需求，有利于深圳搶奪人才、留住人才。

“上海統(tǒng)建”模式，是基于上海歷史形成的非成套老舊房屋多、年久失修隱患多等現(xiàn)實需要，由市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主、國企實施，統(tǒng)一對中心城區(qū)的“老破小”舊住房進行成片成套改建和原址拆除重建，并用10年時間、分三步完成“兩舊一村”改造任務(wù)（即零星舊改、小梁薄板等舊住房成套改造和城中村改造）。

深圳官方表示，統(tǒng)租改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

上海官方新聞宣傳的表述為，“上海中心城區(qū)老破小小區(qū)拆除重建，居民不花一分錢原址住上新房”。

一個是租新房，房租不漲；一個是住新居，不用掏錢。

實際上，不論是改造，還是拆除重建，都是需要投入不少錢的，這些錢最終必須有人來買單，那最終只能由地方政府財政來兜底了。一旦改造的規(guī)模越大，虧損就越多。

可見，不論是“深圳統(tǒng)租”模式，還是“上海統(tǒng)建”模式，都是針對存量房的改造（重建），都屬于政府主導(dǎo)、國企實施、統(tǒng)一改造的保障房體系，基本上都是不盈利的，甚至是虧損的。

好在這二者是中國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的一線城市，地方財政實力雄厚，要是換成新一線、二三線城市，要想大規(guī)模的參考借鑒深圳、上海的做法，基本上都是吃不消的。

三、“深圳統(tǒng)租+武漢統(tǒng)購+上海統(tǒng)建”的組合拳模式，破解老破小舊城更新難題

“武漢統(tǒng)購”（注：這個說法也是晴空云鶴自己提的，為了跟“深圳統(tǒng)租”、“上海統(tǒng)建”對應(yīng)），這個模式是基于以往武漢政府統(tǒng)一采購新房作為保障對接房源的一種延伸。

晴空云鶴設(shè)想的做法是，在介于“深圳統(tǒng)租”、“上海統(tǒng)建”之間的一種自由切換的新做法，由武漢的保障房安居公司一類的國企，對中心城區(qū)的部分“老破小”直接進行統(tǒng)一收儲，然后，根據(jù)實際需要，可以靈活選擇是作為保障性租賃住房方式，或者選擇保障性安居房方式，后期再通過“長租住房+資產(chǎn)證券化”、“拆除重建+共有產(chǎn)權(quán)+資產(chǎn)證券化”等方式，將保障性住房的公益性與市場化運營的經(jīng)濟性有機結(jié)合，在減少地方財政支出壓力的同時，惠及更多老舊小區(qū)的居民群眾，滿足其對品質(zhì)人居環(huán)境、美好生活的迫切需求。

1、用統(tǒng)租，篩選政策友好者。

在前面的文章《深圳統(tǒng)租，對武昌古城司門口糧道街舊城改造的啟示》中，晴空云鶴也分析過，愿意接受統(tǒng)租模式、簽長期租約的房主，通常都是至少有2套以上住房的家庭，他們主要關(guān)心兩點，一是租金是否可持續(xù)有保障？二是房屋能否保值增值？

毫無疑問，統(tǒng)租模式是可以滿足這兩種需求的，這些愿意接受統(tǒng)租模式的房主，就屬于政策友好者，他們是城市更新、老舊小區(qū)改造統(tǒng)一戰(zhàn)線的生力軍。

2、用統(tǒng)購，回饋政策支持者。

接受統(tǒng)租模式的房主，如果愿意更進一步，將房屋產(chǎn)權(quán)出售給政府指定的保障房安居國有公司，那么國企按合理的價格將該房屋收儲。

從當(dāng)前的樓市行情來看，很多小區(qū)的房價已經(jīng)跌回2018年左右了，處于相對的價格低位水平，此時進行房屋收儲，成本相對較低。

對于支持統(tǒng)租甚至統(tǒng)購的房主家庭，可以獲得房票，享受再買房的相關(guān)優(yōu)惠或補貼。

3、用租戶，“應(yīng)付”釘子戶。

通過統(tǒng)租和房屋收儲兩個階段的篩選，有可能仍存在不顧全大局、漫天要價的“釘子戶”。通常來說，“釘子戶”的存在，一定會延遲城市更新、老舊小區(qū)改造的進程，而且其個人享受的拆遷紅利的代價，卻要社會來買單，其示范效應(yīng)還會進一步抬高老舊小區(qū)改造的綜合成本，并使得更多支持城市更新的政策友好者的利益受損。

對于釘子戶，如果能用法律手段強制執(zhí)行，則優(yōu)先強制執(zhí)行。如果不合適強制執(zhí)行，則需用租戶來應(yīng)付釘子戶（注：可意會不可言傳）。

將已經(jīng)收儲的房屋全部進行統(tǒng)租改造，定向出租給年輕人或重點扶持人群，通過長期出租的穩(wěn)定收益來進行資產(chǎn)證券化（或?qū)ｍ梻?，減輕財政資金占用壓力。

4、用統(tǒng)建，獎勵權(quán)益分擔(dān)者。

等前一階段的“釘子戶”問題解決后，進入統(tǒng)建階段，將老舊房屋原址拆除后重建。

上海統(tǒng)建模式有一個明顯的不足，就是居民不花錢、全由財政掏錢。這種方式是建立在上海市的雄厚地方財政實力基礎(chǔ)之上的，對絕大多數(shù)城市而言，是很難大范圍推廣的，注定只能讓極少數(shù)老小區(qū)居民受益，且進度也很慢。這是有限資金與無限需求之間的矛盾。

晴空云鶴建議，適當(dāng)利用市場化經(jīng)濟機制，成本共擔(dān)，利益共享，產(chǎn)權(quán)共有。對老舊小區(qū)改造的綜合建安成本可能也就3000-4000元每平米，由居民自己承擔(dān)，其他配套成本由地方財政承擔(dān)。

如果房主認(rèn)可這種方式，并愿意自己承擔(dān)老舊小區(qū)拆除重建的綜合建安成本，那么，原址拆除重建后的新房，產(chǎn)權(quán)100%歸原房主本人所有。

如果房主手里的錢不夠，可以引入國有銀行進行專項信貸支持。

如果房主希望老房子拆除重建，但又不愿意自己出錢，這種也可以。老舊房屋拆除前進行市場價格評估，簽訂原址拆除重建后的新房共有產(chǎn)權(quán)協(xié)議，重建后的新房屬于房主和國企雙方共有產(chǎn)權(quán)所有，并明確各自的產(chǎn)權(quán)比例。將來房主轉(zhuǎn)讓房屋時，需定向出售給國企，納入政府保障性共有產(chǎn)權(quán)房體系。

5、武昌古城建議試點區(qū)域

跟上一篇文章中所提到的上海中心城區(qū)原址拆除重建的老舊小區(qū)案例比較相似，武昌古城也有大量的五六十年代的老房子，很多都面臨著年久失修、功能不全、沒有修繕保護價值等同樣的問題。

在《深圳統(tǒng)租，對武昌古城司門口糧道街舊城改造的啟示》一文中，晴空云鶴曾專門提到過武昌古城黃鶴樓俯視線周圍限高61.7米的硬性要求，這一限制性指標(biāo)，讓司門口中華路糧道街一帶的老舊房屋集中片區(qū)，不再有通過土地出讓進行商品房開發(fā)的可能性。

原址拆除重建，成為武昌古城這一片區(qū)舊城改造、城市更新的唯一可選項。

2023年是武昌古城建城1800周年，堅持“老城復(fù)修、文脈復(fù)歸、生態(tài)復(fù)原、生產(chǎn)復(fù)興”的理念很有必要，如何推陳出新，如何更新建筑、更新環(huán)境、更新人群、更新產(chǎn)業(yè)、更新城市，是一個需要更加系統(tǒng)思考的課題。

芳林新葉催陳葉，流水前波讓后波。

人事有代謝，往來成古今。

正如人無法避免衰老一樣，隨著城市化的發(fā)展，一批又一批房子，也都將日漸老舊。

當(dāng)我們買的房子，都會從新房，變成次新房，再變成老破小、老破大，再到亟需一場新陳代謝。

各位朋友，

對于房子日漸老舊的問題，你是如何應(yīng)對的？

關(guān)于城市更新老舊小區(qū)改造的問題，你有什么高見？

歡迎評論或私信交流。

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