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全球滾動:房企,怎么“活下去”

2023-06-27 07:08:23來源:財(cái)經(jīng)早餐

近期以來,房地產(chǎn)企業(yè)開工意愿不強(qiáng),供給端明顯走弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)

近期以來,房地產(chǎn)企業(yè)開工意愿不強(qiáng),供給端明顯走弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2023年1到4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元,同比下降6.2%,其中,住宅投資27072億元,下降4.9%。但從需求端來看,1到4月份,商品房銷售面積37636萬平方米,同比下降0.4%,其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元,增長8.8%,其中住宅銷售額增長11.8%。


(相關(guān)資料圖)

這說明,居民對新房的需求仍在。特別是疫情過后,雖然部分居民存在觀望心理,但置換的需求仍在,從住宅的銷售面積增加,可窺見一二。

不過,近年來,房地產(chǎn)的成交量下跌也是事實(shí),特別是在二手房領(lǐng)域,掛牌量趕不上成交量。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),5月10個重點(diǎn)城市二手住宅成交73187套,環(huán)比下降13.83%。

“多米諾骨牌”效應(yīng)下,房地產(chǎn)企業(yè)缺少投資也是事實(shí),根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1到4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元,同比下降6.4%。其中,國內(nèi)貸款6144億元,下降10.0%;利用外資12億元,下降69.6%;自籌資金12965億元,下降19.4%。

因此,傳統(tǒng)房地 產(chǎn)企業(yè)的買地、建房、再出售的模式,已經(jīng)不適用于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場,我國房企的轉(zhuǎn)型之路又在哪里呢?

轉(zhuǎn)型任重而道遠(yuǎn)

其實(shí)在剛過去不久前,萬科集團(tuán)創(chuàng)始人王石公開講話中的內(nèi)容,就給了我們一個答案。談及萬科的轉(zhuǎn)型,王石表示,房地產(chǎn)不是沒有市場了,而是剛剛開始, 中國的房地產(chǎn)高速增長、高速發(fā)展時代已經(jīng)結(jié)束,但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)以后就沒有市場了,我們參照日本的大和房屋 的轉(zhuǎn)型。

正如王石先生所說,我國的房企是真的沒有市場了嗎? 筆者認(rèn)為,所謂房企轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)企業(yè)需要改變主營業(yè)務(wù) ,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主營均是住宅開發(fā)業(yè)務(wù),而其他業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)的營業(yè)收入的比例比較低, 而參考日本大和房屋的轉(zhuǎn)型,房企需要將主營業(yè)務(wù)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)換到服務(wù)業(yè)務(wù)上來。

具體怎么實(shí)現(xiàn)呢?以大和房屋為例,大和房屋集團(tuán)由石橋信夫于1955年創(chuàng)辦 ,經(jīng)歷了日本經(jīng)濟(jì)的高低 起伏。在1956年,大和房建建造了第一棟鋼管結(jié)構(gòu)建筑,標(biāo)志著該公司在建筑行業(yè)中的開創(chuàng)性進(jìn)步。

隨后,在1959年,大和創(chuàng)造了建造一棟移動式房屋僅需3小時的記錄,使公司資產(chǎn)快速增長。 此 后, 大和不斷創(chuàng)新以適應(yīng)不斷變化的市場需求。

60年代,日本的全國結(jié)婚熱潮成為契機(jī),大和推出適用于新婚家庭的“超小型房屋”,開啟了住宅工業(yè)化的新時代。

然而在1991年,日本的房地產(chǎn)市場遭遇了災(zāi)難性的崩盤,導(dǎo)致房價和土地價格急速下跌。市場需求也遭遇暴跌,致使房企業(yè)績急劇下降。 面對這一局面,大和房建進(jìn)行了商業(yè)模式改革和轉(zhuǎn)型。

從原來的資金密集型模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式,即通過資產(chǎn)負(fù)債表中減少負(fù)債和有息負(fù)債,削減重資產(chǎn)比例,增加更多現(xiàn)金流,以應(yīng)對危機(jī)。

同時,通過重組并合并集團(tuán)資源, 減少子公司有息債務(wù),增加現(xiàn)金流,關(guān)閉多個銷售網(wǎng)點(diǎn),將部分員工從行政部門調(diào)到銷售部門, 以降低銷售和管理成本。

此外,大和房屋轉(zhuǎn)變商業(yè)模式由地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)務(wù)為主,成立多個公司,涵蓋了生活服務(wù)、能源、房屋租賃和物流等領(lǐng)域。并為了增加多元產(chǎn)業(yè)的附加值,不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈。

例如,在發(fā)展物流業(yè)務(wù)時,他們不僅建設(shè)了物流設(shè)施,還建立營業(yè)廳、配送中心和物流節(jié)點(diǎn);在開展租賃業(yè)務(wù)時,除了提供優(yōu)質(zhì)出租房屋外,還會提供符合時代需求的高附加值租賃住房,比如,老年友好型住房等。

現(xiàn)在的大和房屋,已經(jīng)連續(xù)11年上榜《財(cái)富》世界500強(qiáng)。筆者感嘆,也難怪萬科把大和房屋作為對標(biāo)企業(yè)學(xué)習(xí)。

轉(zhuǎn)型之路沒有捷徑

日本大和房屋的轉(zhuǎn)型案例,只是給我們一個啟示,現(xiàn)實(shí)的例子還有很多。 而任何一個企業(yè)想要成功轉(zhuǎn)型,需要不斷創(chuàng)新以適應(yīng)市場變化。

因 此 ,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也可以借鑒大和房屋的經(jīng)驗(yàn),將主營業(yè)務(wù)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)務(wù),發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)。 例如,可以考慮開展物業(yè)服務(wù)、物流配送、房屋租賃、家居裝修等業(yè)務(wù),以增加附加值和利潤,實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

隨著我國房地產(chǎn)市場 的趨于飽和,人們的住房需求也在發(fā)生著變化,房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代, 如何盤活存量成為問題,未來的市場將更加注重品質(zhì)和個性化服務(wù)。

因此,房企需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)行升級和創(chuàng)新,提高用戶體驗(yàn)和滿意度,保持市場競爭力。 房地產(chǎn)行業(yè)的未來依然充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn), 企業(yè)需要不斷變革創(chuàng)新,加強(qiáng)轉(zhuǎn)型升級,才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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責(zé)任編輯:hnmd004

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