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焦點(diǎn)消息!開戰(zhàn)!李嘉誠“奪食”300億香港豪宅

2023-06-27 08:18:31來源:地產(chǎn)深度報(bào)道

外界對(duì)于潮汕人的印象除了勤奮拼搏、善于經(jīng)商外,還有團(tuán)結(jié)合作。這一次

外界對(duì)于潮汕人的印象除了勤奮拼搏、善于經(jīng)商外,還有團(tuán)結(jié)合作。

這一次,潮汕人李嘉誠將槍口瞄準(zhǔn)老鄉(xiāng),試圖奪下同袍口中為數(shù)不多的“珍貴口糧”。

一場(chǎng)圍獵和反圍獵的戰(zhàn)爭正在打響,雙方的矛盾逐漸浮出水面。


(資料圖)

近期,市場(chǎng)有消息稱,李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)正在與匯豐接觸,欲接手龍光、合景泰富合作開發(fā)的香港豪宅項(xiàng)目“凱玥”的相應(yīng)債權(quán)。倘若債權(quán)收購成功,龍光、合景泰富或?qū)㈦y收到還債后項(xiàng)目的剩余價(jià)值,對(duì)兩家公司造成極大損害,更會(huì)牽動(dòng)二者的債務(wù)重組。

對(duì)于上述情況,《國際金融報(bào)》記者向長實(shí)集團(tuán)方面發(fā)送郵件求證,但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。不過,其下場(chǎng)“爭食”對(duì)兩家出險(xiǎn)房企帶來的沖擊似乎顯而易見,債務(wù)重組之路突現(xiàn)“攔路虎”,用作增信的底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)面臨易主風(fēng)險(xiǎn),公司的出險(xiǎn)之路又會(huì)走向何方?

01

紛爭始末

從商業(yè)邏輯來看,李嘉誠下場(chǎng),無外乎是看中了項(xiàng)目價(jià)值,有利可圖。而從前些年的拿地動(dòng)作來看,其中意“凱玥”項(xiàng)目已久。

據(jù)悉,“凱玥”地皮前身為駕駛學(xué)院訓(xùn)練場(chǎng),位于香港港島南區(qū)的鴨脷洲上,背靠玉桂山,面向大海。2017年,龍光、合景泰富聯(lián)合體擊敗長實(shí)地產(chǎn)等13名對(duì)手,以168.55億港元的價(jià)格中標(biāo)該地塊,每平方呎樓面地價(jià)約為2.21萬港元,刷新了香港當(dāng)時(shí)的宅地總價(jià)成交記錄,以及樓面地價(jià)記錄,至今仍是樓面地價(jià)第一高的記錄保持者。

這是龍光進(jìn)入香港市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮,開發(fā)商們下場(chǎng)買地也出手闊綽。有消息稱,彼時(shí)龍光和合景泰富的出價(jià)約在155億-158億港元之間,樓面呎價(jià)逾2.03萬港元,較市場(chǎng)估值上限高出最少35%,然而最后的成交價(jià)卻比當(dāng)時(shí)預(yù)估的出價(jià)區(qū)間還要高出超10億港元。

2023年1月,“凱玥”正式入市,對(duì)外銷售,推出的295套住宅皆為現(xiàn)房,且每一戶都朝南靠北。該項(xiàng)目主打戶型為3-4房,還有頂復(fù)、大平層及平臺(tái)花園等特色戶型,實(shí)用面積約1340-9663平方呎(約124-898平方米),項(xiàng)目總體貨值超300億港元。

促使長實(shí)集團(tuán)下場(chǎng)的契機(jī)是項(xiàng)目涉及的一筆102億港元的開發(fā)貸。

有知情人士向記者表示,龍光、合景泰富曾以“凱玥”作為抵押擔(dān)保,從匯豐銀行、渣打銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開發(fā)貸,隨著兩家開發(fā)商相繼出險(xiǎn),這筆開發(fā)貸也被納入了債務(wù)重組范疇,以期展期,以時(shí)間換空間。

俯瞰香港城市景觀(吳典 攝)

然而,近期有接近該筆銀團(tuán)人士表示,長實(shí)集團(tuán)主動(dòng)向銀團(tuán)提出收購這筆貸款的多數(shù)權(quán)益。該消息人士進(jìn)一步指出,其他銀行本沒有出手該項(xiàng)目的計(jì)劃,“只是長實(shí)的手伸得太長,匯豐配合”。

據(jù)內(nèi)部人士透露,目前“凱玥”給銀團(tuán)債券兌付情況一切正常,項(xiàng)目運(yùn)作也一切正常。

在協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來,如果債權(quán)收購成功,就意味著長實(shí)集團(tuán)接下了“凱玥”的所有權(quán)。其稱,長實(shí)集團(tuán)在拿到項(xiàng)目債權(quán)后,可以跟龍光、合景泰富談判,讓后者讓出大股東位置;若談判不成,長實(shí)集團(tuán)也可以進(jìn)行拍賣,“(他)可以讓關(guān)聯(lián)公司一起參與拍賣,他是有權(quán)這么做的”。

0 2

降價(jià)促銷

以一筆百億貸款撬動(dòng)貨值超300億港元的項(xiàng)目,李嘉誠此次出手令業(yè)內(nèi)震驚,外界多評(píng)價(jià)這一舉動(dòng)為“趁火打劫”。

于債權(quán)人而言,出售債權(quán)可以盡早收回投資,保證安全退出項(xiàng)目,而對(duì)龍光以及合景泰富來說,這一事項(xiàng)就顯得殘酷許多。在這兩家房企的項(xiàng)目清單中,“凱玥”是為數(shù)不多能保證“造血”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),失去它之后,公司的債務(wù)重組及現(xiàn)金流均將受到影響。

據(jù)了解,今年1月正式開盤時(shí),“凱玥”的銷售單價(jià)約在每呎5萬港元左右,粗略換算約為50萬元/平方米。截至目前,該項(xiàng)目已售出3套房源,皆為樓王3號(hào)樓房源,成交總價(jià)在1.64億-1.85億港元間,成功回收約5.32億港元的現(xiàn)金流。

這樣的去化其實(shí)算不上樂觀,但考慮到總價(jià)高企,地理位置優(yōu)勢(shì),安全邊際依然相對(duì)較高。有香港房屋中介人士告訴記者,自通關(guān)后,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回溫,尤其是豪宅市場(chǎng)。

香港房屋中介門店(吳典 攝)

根據(jù)香港差估署5月29日公布數(shù)據(jù),香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已連升4個(gè)月,創(chuàng)7個(gè)月新高;國際房地產(chǎn)服務(wù)商萊坊亦在一則報(bào)告中指出,香港與內(nèi)地通關(guān)后,內(nèi)地買家明顯增加,今年首季的超級(jí)豪宅成交較去年第四季的30宗激增逾1.2倍。

面對(duì)蓬勃的市場(chǎng),“凱玥”也在想辦法加速去化,爭取回籠更多資金。在上述中介人士看來,此前“凱玥”銷售不暢是因?yàn)槎▋r(jià)問題,“定價(jià)有點(diǎn)高,市場(chǎng)不接受就沒成交”。

或是考慮這一因素,該項(xiàng)目于近期開始降價(jià),呎價(jià)減至3.5萬-4.9萬港元,以6座一套面積1689呎、10樓的住宅來看,其當(dāng)下總價(jià)為6560.68萬港元,單價(jià)3.88萬港元,其中還包含一個(gè)價(jià)值500萬港元的車位,“現(xiàn)在(價(jià)格)減下來很多,面積1300呎、1600呎的住宅很吸引(購房者)”。

0 3

誰在“拱火”

從債務(wù)重組的角度而言,在談判桌上,“凱玥”這類安全邊際高的底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是重要的增信項(xiàng)目,可在一定程度上增加債權(quán)人對(duì)方案的認(rèn)可度及可行性,若失去這一項(xiàng)目,公司方案的含金量將大打折扣,這也是龍光、合景泰富更為在意的地方。

今年5月,扛了許久的合景泰富正式宣布債務(wù)違約,集團(tuán)開始尋求境外債的全面解決方案。有接近合景泰富的知情人士告訴記者,目前公司正在挑選、聘任財(cái)務(wù)顧問;龍光則從去年便啟動(dòng)了境外整體債務(wù)管理方案,目前境外債務(wù)重組還處于談判階段。

市場(chǎng)好奇,半路殺出的長實(shí)集團(tuán),是否會(huì)導(dǎo)致二者的出險(xiǎn)之路偏航,又是否會(huì)對(duì)當(dāng)下其他出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組造成發(fā)散性影響?

有消息人士表示,匯豐與長實(shí)集團(tuán)的接觸一旦產(chǎn)生效應(yīng),前者作為中外投資界標(biāo)桿,一系列中外資銀行很可能效仿出售債權(quán),諸如龍光、合景泰富債務(wù)重組計(jì)劃內(nèi)一系列數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益,將直接受損。

也有相關(guān)人士指出,匯豐此舉最受爭議的是,其就此事主動(dòng)召集其他銀行開會(huì),存在推動(dòng)事件進(jìn)展的嫌疑。

0 4

動(dòng)作頻頻

“奪食”紛爭之外,李氏家族的“三代”也在近期走向臺(tái)前,圍繞在這位香港首富身上的目光已經(jīng)逐步向年輕一代聚攏。

6月23日晚間,長實(shí)集團(tuán)公告了子公司W(wǎng)ELLNESS UNITY LIMITED收購英國上市的房地產(chǎn)投資信托基金Civitas Social Housing PLC的進(jìn)展,稱由于確認(rèn)收購條件已獲達(dá)成,宣布收購要約為無條件。

長實(shí)集團(tuán)在該事件的新聞稿中出現(xiàn)了李嘉誠長孫女李思德的身影,她以企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理的身份發(fā)言:“很高興已取得逾64% Civitas Social Housing已發(fā)行股本。由于反應(yīng)理想,集團(tuán)決定將是次交易的表決權(quán)水平由75%下調(diào)至逾50%。是次收購要約將繼續(xù)維持一段時(shí)間。與此同時(shí),我們將籌備進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算的行政程序”。

公開信息顯示,李思德出生于1996年,2017年從倫敦國王學(xué)院(King"s College London)畢業(yè)。2018年5月,其獲委任為慈山寺董事;同年12月底,其進(jìn)一步出任李氏家族私營地產(chǎn)公司兆豐地產(chǎn)董事職務(wù),參與家族賴以起家的本地房地產(chǎn)生意;2020年,24歲的李思德又出任李嘉誠基金會(huì)的董事,之后還陸續(xù)曝光其參與家族生意,包括用于投資加拿大鈾礦的離岸公司董事、Express Motor董事等。

此次露面,意味著李氏家族的第三代已經(jīng)正式加入集團(tuán)并擔(dān)任具體職位,這能為長實(shí)這艘大船增加多少馬力,外界不得而知,不過一個(gè)事實(shí)是,自去年以來,以長實(shí)、太古等為代表的港資開發(fā)商就動(dòng)作頻頻,似欲抄底房地產(chǎn)市場(chǎng)。

去年5月的廣州首輪土拍中,李嘉誠旗下的和記黃埔罕見現(xiàn)身,參戰(zhàn)熱門地塊——白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊。競(jìng)拍剛開始,和記黃埔便率先出價(jià)23.6億元,但后續(xù)因未跟進(jìn)加價(jià),未將該地塊收入囊中。

公開市場(chǎng)之外,李嘉誠還曾對(duì)許家印的香港總部動(dòng)過心。根據(jù)市場(chǎng)消息,在恒大香港總部被擺上貨架的那段時(shí)間里,長實(shí)集團(tuán)也曾與之接觸過,對(duì)于這個(gè)在2015年以125億港元購入的標(biāo)的,長實(shí)集團(tuán)給出了90億港元的報(bào)價(jià),被戲稱為“玩票似的報(bào)價(jià)”,或是因壓價(jià)太狠,最終未能成行。

記者 吳典

編輯 左宇

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