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每經(jīng)特約評論員 譚浩俊

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在會見來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行時表示，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

房屋養(yǎng)老金制度再度被提出，無疑引發(fā)輿論和公眾廣泛關(guān)注。要知道，此項制度看似離大眾很遠，實則就在身邊。《中國人口普查年鑒~2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房中，超三成是本世紀之前所建。也就是說，房齡都在20年以上，部分存量房房齡超過30年，有的接近40年。隨著房齡的不斷增長，風(fēng)險隱患也在加大，需要維修和維護的房屋數(shù)量也在不斷增多。相反，現(xiàn)行房屋專項維修基金數(shù)量遠遠無法滿足維修、維護需要。如果不能及早采取措施，建立房屋養(yǎng)老金制度，就會對房屋維修和維護帶來極大影響，給房屋安全留下許多隱患。

在余姚市古建小區(qū)屋頂，余姚市大城小愛公益服務(wù)中心的志愿者在安裝光伏發(fā)電板 新華社圖

所謂“房屋養(yǎng)老金”，簡單地講，就是住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后日常維修以外的大、中修，更新改造的資金。這項資金是取之于民用之于民，保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。房屋養(yǎng)老金制度，自然就是確保房屋舒適安全、能夠有效延長房屋使用壽命、提高廣大居民生活質(zhì)量的一種制度安排。

那么，如何才能建立適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展實際、滿足廣大居民住房需要、能為房屋提供全生命周期安全保障的房屋養(yǎng)老金制度？眼下來看，應(yīng)做好四方面的工作。

首先，先試點，再推廣，做好制度的頂層設(shè)計工作。由于是一項全新的工作，沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可以借鑒。因此，最好按照先試點、再推廣的方式，先選擇少量城市試點，待條件成熟后再全面推廣。而按照目前的實際情況來看，由于不同城市的情況不同，試點的效果也會不同。一旦相差較大，推廣的難度也會很大。在這樣的情況下，試點城市的選擇就一定要做到點更多一些、面更廣一些，最大限度地發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)的矛盾和問題。在此基礎(chǔ)上，做好頂層設(shè)計工作，減少推廣過程中的阻力。

其二，想方設(shè)法做好資金籌措工作，拓寬資金籌措渠道。建立房屋養(yǎng)老金制度，制度是基礎(chǔ)，資金是核心。沒有有效的資金來源渠道，房屋養(yǎng)老金制度就無法推行。即便推行，效果也不會好，矛盾會相當多。就眼前而言，房屋養(yǎng)老金除已經(jīng)存放在居民個人賬戶的住宅專項維修資金外，還必須建立公共賬戶，通過多種渠道籌措房屋養(yǎng)老金。土地出讓金無疑是最應(yīng)當安排房屋養(yǎng)老金的一種渠道。因為，土地出讓金就是來源于土地，如果沒有房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大批房屋的建立，怎么會有如此龐大的土地出讓金呢？因此，按照一定比例，在土地出讓金中提取房屋養(yǎng)老金是合理的，也是合適的。除土地出讓金外，老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎補資金等，也可以部分或全部納入到房屋養(yǎng)老金中。

再者，要更加有力地加強房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管工作，確保房屋質(zhì)量安全可靠。建立房屋養(yǎng)老金制度屬于后續(xù)工作，前期則是房屋的質(zhì)量安全。質(zhì)量好、安全度高的房屋，后續(xù)的維修、維護等方面的壓力也會小很多，需要的維修資金等也會大大減少。反之，就會增加房屋維修、維護的壓力。因此，在探索建立房屋養(yǎng)老金制度的同時，要更加有力地加強房屋建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管工作，確保房屋質(zhì)量安全可靠，最大限度地減少維修、改造，最大限度地避免發(fā)生質(zhì)量安全方面的問題。如此，對房屋建設(shè)質(zhì)量和安全也提出了更高要求。必要時，可以提高房屋質(zhì)量安全等級標準，以減少維修等方面的負擔(dān)，減輕房屋養(yǎng)老金制度壓力。

最后，要充分發(fā)揮物業(yè)作用，嚴防過度裝修現(xiàn)象。眼下的住房市場，幾乎每家在裝修過程中，都會對房屋結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。雖然絕大多數(shù)居民都懂得不能改變承重墻結(jié)構(gòu)，但是，也有極少數(shù)、極個別居民將承重墻結(jié)構(gòu)改變，導(dǎo)致住房發(fā)生裂縫等方面的問題。如哈爾濱發(fā)生的居民“私拆承重墻”事件，就造成了非常嚴重后果。更重要的，每戶居民都在裝修過程中改變房屋結(jié)構(gòu)，就算沒有動承重墻，也會對房屋質(zhì)量和安全帶來不利影響的。因此，必須強化物業(yè)監(jiān)督作用，嚴控居民過度裝修。否則，也會給未來房屋養(yǎng)老金制度帶來很多新的壓力。

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