今天（6月30日）

廈門迎來2023年第二次商住地拍賣會

拍賣會前，有消息顯示同安西湖地塊無人報名

(資料圖片)

果不其然，

今天拍賣會開局就宣布只拍2023P08地塊

最終

2023P08地塊再次觸頂搖號

2023年上半年土拍收官

合計成交計價建面38.33萬㎡

吸金164.65億元

2023P08

中海以總價63.2億元競得，

成交樓面價51721元/㎡，溢價率14.9%

住宅銷售限價：住宅73000元/㎡

車位的銷售價格不得超過60萬元/個。

參拍房企

2023P08地塊（32家，含馬甲）：福州華潤、廣州潤投、廈門潤投、鄭州華泓、重慶天拓、沈陽潤品、武漢潤雪、廣州廣奧、廣州中海盛榮、福州中海海逸、佛山中海千燈湖、佛山順德海潤、廈門中海嘉業(yè)、廈門中海、中海海怡、廈門國貿、廈門添鷺、保利海西、福州中寓、泉州保投、杭州保匯、溫州保源、廈門中瑋、佛山華楓、中山華庚、廣州華昊、廣州華博、廣州華盈、漳州聯(lián)嘉、福州榕裕、福州首開、福州雍景灣等共計32家（含聯(lián)合）

CRIC土拍解讀

1

上半年供應節(jié)奏較緩，清單僅完成一半

2023年上半年，廈門共推出5幅住宅用地，總占地面積14.0萬㎡，總建筑面積44.81萬㎡，與往年相比，整體供應節(jié)奏緩慢，供應幅數(shù)與總量明顯低于歷史同期。

3月2日，廈門公布了上半年土地計劃供應清單，全市計劃供應9幅商住地，總建面79.96萬㎡。但在翹首以盼之下，首批商住地拍賣會在5月姍姍來遲，僅推出3幅宅地；本次（今年第二批）土拍會則在上半年收尾之際進行，僅有2幅宅地開拍，其中1宗因無人報名流拍，也就是說，上半年合計供應5宗地，成功拍出4宗。供應清單完成進度僅過一半，進展緩慢。

自2017年以來，廈門半年度商住地供應最低為6宗，今年上半年僅供應5宗，也就意味著今年上半年的土地供應幅數(shù)創(chuàng)下新低。從供應體量來看，今年上半年共供應44.81萬㎡，回落至2018年上半年的市場水平。

2

供地主力依靠島內用地，島外持續(xù)乏力

從2023年上半年供應清單來看，與往年供應地塊全市開花不同，今年供應宅地基本集中在島內，依靠地段優(yōu)勢以及高端需求的快開快銷模式吸引房企青睞。

本次思明2023P08地塊共有吸引了建發(fā)、華潤、國貿、聯(lián)發(fā)、保利等9家主體32個號碼參拍，最終，經(jīng)歷了81輪激烈競拍后，地塊觸頂搖號，被中海以63.2億元搖號競得，溢價率14.9%。

島外土地市場則顯得尤為冷清，上半年僅供應2幅島外宅地，其中1幅位于翔安南部新城保利國貿沁原旁，以零溢價由國貿摘得地塊；而本輪的同安地塊則最終因無意向企業(yè)報名而最終流拍，這也是該地塊的第二次流拍（曾在2022年5月26日拍賣會上流拍）。

這也就意味著，廈門當前土地拍賣進入了新一輪的瓶頸，即島內島外兩極分化愈加明顯，一方面島內供需結構相對平衡，另一方面島內基本采取快開銷策略，可售庫存消化快，狹義存量去化周期已降至10個月以下，疊加其貨值高的特點，島內地塊的熱度很好的維持在高位。

而島外存量長期處于高位震蕩狀態(tài)，去化周期維持在20個月左右，特別是同安庫存壓力巨大，疊加待入市項目的廣義庫存去化周期達到40個月以上。雖然上半年特別是3-4月剛需客群得到一定的釋放，在5月有房票政策的利好刺激，但整體上的走量速度并不理想，這也是為什么本次同安地塊體量雖然不大但卻無人報名了。

3

國企戰(zhàn)斗力旺盛，競爭白熱化趨勢明顯

上半年廈門一級土地市場供應速度緩慢，加上島內地塊相繼推出，導致實力房企集中爭搶局面的發(fā)生。今年放開報名以來，每個房企都基本手持多個號碼牌參拍，本次島內地塊仍有32個號碼牌參拍，均為國/央企報名，民企均未現(xiàn)身?？梢姡斚聡?央企對于島內地塊的土儲需求十分突顯，建發(fā)、華潤、保利等房企舉牌積極，最終實現(xiàn)觸頂，截止本次土拍，島內地塊均觸頂上限搖號成交。

自集中供地以來，國/央企在土拍市場的地位逐年攀升，在企業(yè)資金實力背景下對于高貨值、中小體量快銷型的優(yōu)質地塊需求也不斷增長。島內地塊不僅可以保證貨值的回收，同時得益于取消配建面積，利潤空間也隨之增加，銷售定價空間和銷售策略都更為了靈活，預計未來島內地塊的爭搶還將持續(xù)。

今年上半年多個項目采取了高差價策略入市，最低預售單價降至6萬元/㎡以下，島內上車門檻不斷下降吸附剛改客戶，而在虹吸效應下島外的改善客群也正被島內不斷吸收，島外地塊剛需庫存高企，改善客群進島的影響房企對島外地塊拿地的需求將進一步下滑。

上半年，廈門土地市場進入了新一輪調整周期，受到二級市場庫存影響，島內外熱度兩極分化顯著。當前島內需求仍舊保持穩(wěn)定，疊加購房門檻下調，剛改客戶得到了更多的上車機遇，島外則掙扎于剛需客群對于價格的敏感度，置業(yè)需求的迫切度放緩，且在各種促銷手段下刺激效果都較為有限，競爭格局將進一步加劇。

從目前趨勢來看，廈門土拍將會繼續(xù)推出島內核心地塊來維持熱度，島外地塊則需要拿出更為核心的優(yōu)質地塊才有可能吸引企業(yè)報名。

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