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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 6月30日，國(guó)信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè) 2023 年 7 月投資策略。

行業(yè)：基本面復(fù)蘇短期趨弱。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，銷(xiāo)售復(fù)蘇趨弱，2023 年 1-5月，商品房銷(xiāo)售額 49787 億元，同比+8.4%，增幅較 1-4 月收窄 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積 46440 萬(wàn)㎡，同比-0.9%，降幅較 1-4 月擴(kuò)大 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。由于商品房除商品住宅以外還包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，后兩者不論是銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積在 1-5 月均有超 10%的同比跌幅；而商品住宅銷(xiāo)售額同比+11.9%，銷(xiāo)售面積同比+2.3%。我們認(rèn)為，雖然整體復(fù)蘇趨弱，但核心居住需求仍相對(duì)堅(jiān)實(shí)。從新房維度，30 城銷(xiāo)售弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不變。2023 年 6月 27 日，30 城商品房 7 天移動(dòng)平均成交面積同比-45%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域 7 天移動(dòng)平均面積同比分別為-51%、-41%、-47%、-37%；一線城市、二線城市、三線城市 7 天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-31%、-51%、-36%。截至 2023 年 6 月 27 日，30 城商品房累計(jì)成交面積為 7133 萬(wàn)㎡，同比+1.5%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計(jì)同比分別為+3%、-3%、+5%、-2%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計(jì)同比分別為+22%、-4%、-3%。

板塊：6 月跑贏滬深 300 指數(shù) 1.0 個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊上漲 0.8%，跑贏滬深 300 指數(shù) 1.0 個(gè)百分點(diǎn)，在 31 個(gè)行業(yè)中排 11名。根據(jù) Wind 一致預(yù)期，按最新收盤(pán)日計(jì)，板塊 2023 年動(dòng)態(tài) PE 為 9.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍動(dòng)態(tài) PE）高 45.2%。

投資策略：雖然地產(chǎn)復(fù)蘇短期趨弱，但市場(chǎng)復(fù)蘇大勢(shì)并未改變，且優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售低點(diǎn)、業(yè)績(jī)低點(diǎn)均已過(guò)去。經(jīng)歷了近 2 月的熱度回歸期、政策空窗期，地產(chǎn)股已經(jīng)跌出了β空間，板塊已非常具備性?xún)r(jià)比。繼續(xù)強(qiáng)烈建議左側(cè)投資者布局地產(chǎn)及地產(chǎn)鏈，重點(diǎn)跟蹤銷(xiāo)售數(shù)據(jù)邊際變化和新聞動(dòng)態(tài)，任何被市場(chǎng)感知到的基本面或政策向好，都會(huì)帶來(lái)豐厚的回報(bào)。7 月核心推薦保利發(fā)展、中國(guó)海外宏洋。

重點(diǎn)推薦：1）保利發(fā)展：增發(fā)預(yù)案已獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)，銷(xiāo)售復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好。近日，公司收到中國(guó)證券監(jiān) 督管理委員會(huì)出具的《關(guān)于同意保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行股票注冊(cè)的批復(fù)》，同意公司向特定對(duì)象發(fā)行股票的注冊(cè)申請(qǐng)。2023 年 5 月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積 262 萬(wàn)平方米，同比增加 7.8%；實(shí)現(xiàn)簽約金額 408 億元，同比增加 7.5%。2023 年 1-5 月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積 1150 萬(wàn)平方米，同比增加 13.3%；實(shí)現(xiàn)簽約金額 1966 億元，同比增加 23.5%，銷(xiāo)售復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好。2）中國(guó)海外宏洋：背靠央企錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，估值極具性?xún)r(jià)比。公司背靠央企股東，第一大股東中國(guó)海外發(fā)展連續(xù)十年持股近 40%，共享“中海地產(chǎn)”品牌。公司精耕下沉市場(chǎng)，2022 年在 18 個(gè)城市的銷(xiāo)售額位列當(dāng)?shù)?Top3，接近已布局城市半數(shù)。公司權(quán)益比高把控力強(qiáng)，2022 年銷(xiāo)售額、新增土儲(chǔ)地價(jià)、總土儲(chǔ)建面權(quán)益比分別高達(dá) 85%、82%、85%。公司估值在低位，當(dāng)前 PB 僅 0.41，2023 動(dòng)態(tài) PE 僅 3.4X，均位于國(guó)央企最低水平。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

相關(guān)公司：國(guó)信證券sz002736

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