文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨

胡一平可以說是從體制內(nèi)下海成功的范例，他一手創(chuàng)辦的德信集團(tuán)，在浙江和中梁、祥生、佳源三家并稱為浙系房企“四小龍”。而手握德信中國(guó)（02019.HK）和德信服務(wù)（02215.HK）兩個(gè)上市平臺(tái)的他，2022年身價(jià)達(dá)到50億。

【資料圖】

不過，胡老板似乎運(yùn)氣不太好。2019年，德信中國(guó)上市時(shí)，錯(cuò)過了行業(yè)的高光時(shí)刻，德信中國(guó)的股價(jià)一直不溫不火。而在把德信服務(wù)送到港交所后，房地產(chǎn)行業(yè)徹底走起了下坡路。

去年11月，一場(chǎng)美元債兌付危機(jī)，將德信中國(guó)放在了和諸多暴雷房企一樣的境地，現(xiàn)金流承壓、資金難求。自此，胡老板也走上了賣資產(chǎn)還債的道路。

6月28日，德信中國(guó)發(fā)布公告，公司間接全資附屬公司德信地產(chǎn)將要把所持北京新樂青物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“新樂青物業(yè)”）的70%股權(quán)，出售給杭州宸胥企業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“杭州宸胥”），作價(jià)2.08億元。

公告中提及，新樂青物業(yè)主要從事物業(yè)管理及酒店公寓管理等相關(guān)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，持有位于中國(guó)北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路40號(hào)樓的公寓，樂居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》查詢，該項(xiàng)目正是德信隨寓。

買方杭州宸胥主要從事及提供企業(yè)管理及企業(yè)管理咨詢服務(wù)。根據(jù)公告，該公司分別由杭州恒善企業(yè)管理及杭州五合物業(yè)分別持股99.9%及0.1%。

其中，杭州恒善企業(yè)管理有限公司的最終實(shí)益擁有人為喻旭亮，五合物業(yè)的最終實(shí)益擁有人為聞鴻及胡詩(shī)景，二人分別直接持有五合物業(yè)95%及5%股權(quán)。

從資產(chǎn)狀況來看，截至2022年12月31日，新樂青物業(yè)的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值及總資產(chǎn)分別約為2.49元及3.35億元，略高于此次的交易價(jià)格。

作為出售事項(xiàng)的結(jié)果，德信中國(guó)預(yù)期將錄得未經(jīng)審核除稅前利潤(rùn)約3325.31萬(wàn)元，同時(shí)減少債務(wù)2.08億元。而在出售事項(xiàng)完成后，新樂青物業(yè)將不再是德信中國(guó)的附屬公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也不再并入后者的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。

對(duì)于德信中國(guó)來說，新增的兩億元售賣款，雖然不能從根本上解決債務(wù)問題，但或許也能緩解燃眉之急。

二度易主

于公告日期，新樂青物業(yè)由德信地產(chǎn)持有其70%股權(quán)，德清弘容持有30%股權(quán)。從公告中披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，新樂青物業(yè)近兩年的利潤(rùn)一直處于虧損狀態(tài)。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，去年7月，新樂青物業(yè)才剛經(jīng)歷了一輪易主。彼時(shí)，德信地產(chǎn)和德清弘容，從天津賽富盛元投資管理中心（有限合伙）（簡(jiǎn)稱“賽富盛元”）及青年樂（北京）物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“青年樂”）手中收購(gòu)了新樂青物業(yè)，前兩者分別持股70%和30%，但交易對(duì)價(jià)并未披露。

該次轉(zhuǎn)讓前，賽富盛元和青年樂分別持有新樂青物業(yè)99.9012%、0.0988%股權(quán)。

其中，賽富盛元成立于2008年7月，主要從事私募股權(quán)投資基金管理等。其合伙人包括閻安生（持股35%）、趙鈞（持股24%）、金鳳春（持股20%）、謝學(xué)軍（持股20%）及天津喜瑪拉雅投資咨詢（持股1%），實(shí)控人為閻安生。

青年樂成立于2012年7月，由港資日禧集團(tuán)100%控股，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、住房租賃經(jīng)營(yíng)等。資料顯示，該公司在成立之初，便獲得賽富基金的投資，并創(chuàng)建了連鎖公寓的運(yùn)營(yíng)管理品牌新派公寓。

轉(zhuǎn)讓完成后，德清弘容一直持有新樂青物業(yè)30%股權(quán)，及至近日再次發(fā)生轉(zhuǎn)讓，其股東身份及持股數(shù)未發(fā)生變化。事實(shí)上，德清弘容背后的眾多股東中也有德信控股集團(tuán)的身影。

根據(jù)公告，德清弘容主要從事企業(yè)管理及財(cái)務(wù)和資訊諮咨詢服務(wù)，其合伙人為25位自然人股東及杭州新凱建設(shè)管理，他們分別持股98.7654%及1.2346%的股權(quán)。

其中杭州新凱建設(shè)管理成立于2017年1月，分別由浙江蕾?gòu)f健康科技、浙江湖州興康實(shí)業(yè)投資、美好控股集團(tuán)、浙江城健集團(tuán)、德信控股集團(tuán)、德清博深投資合伙企業(yè)所持有5%，5%，15%，10%，40.85%，24.15%。股權(quán)穿透后，大股東德信控股集團(tuán)由胡一平及其配偶魏佩芬直接持有96.179%及3.821%。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，雖然此次出售完成后，德信地產(chǎn)將退出了新樂青物業(yè)股東行列，但是胡一平及其控股的德信集團(tuán)，仍間接持有該物業(yè)公司少量股權(quán)。

賣子還債

實(shí)際上，受地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)影響，胡一平出售物業(yè)的想法，早已有之。

去年11月18日，德信中國(guó)發(fā)布公告稱，擬將其2022年到期的9.95%優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約，該票據(jù)尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國(guó)當(dāng)時(shí)存續(xù)的唯一一筆美元債券。

債務(wù)壓頂之下，德信中國(guó)打起了出售旗下物管上市平臺(tái)德信服務(wù)集團(tuán)的注意。

在德信中國(guó)于12月2日召開的旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議上，其透露，相關(guān)方面正與多家機(jī)構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)集團(tuán)股權(quán)事宜。若該項(xiàng)交易成功，在保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的前提下，德信中國(guó)會(huì)拿出一部分資金用于支付美元債利息。

不過，對(duì)于出售物業(yè)平臺(tái)，當(dāng)時(shí)德信中國(guó)方面并未透露更多詳細(xì)信息，只是表示該談判需要時(shí)間，且仍有不確定因素。

相比于一些早就跌落至債務(wù)泥潭深處的房企來說，德信中國(guó)還算得上是積極還債的民企之一。但城池失火，殃及池魚，地產(chǎn)行業(yè)下行之下，德信中國(guó)也不得不面臨流動(dòng)性壓力。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，去年上半年，資金趨緊的德信就開始接連出售或退出項(xiàng)目公司股權(quán)以回流資金，如其曾以4.54億元的代價(jià)出售杭州項(xiàng)目54.54%股權(quán)，錄得未經(jīng)審核除稅前虧損約1404萬(wàn)元。

今年以來，其出售資產(chǎn)的步伐仍未停歇。在成功出售新樂青物業(yè)70%股權(quán)之前，今年4月，德信中國(guó)也曾發(fā)布公告，公司間接非全資附屬公司寧波厚東房地產(chǎn)信息咨詢將以3.37億元，把所持余姚厚新置業(yè)100%股權(quán)出售給了中意寧波生態(tài)園控股集團(tuán)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年度，德信地產(chǎn)的凈利潤(rùn)約1.62億元，擁有人應(yīng)占利潤(rùn)同比減少60.3%至3.74億元。截至2022年12月31日，其持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合共約73.75億元，而2021年為175.63億元。

此外，截至2022年末，德信地產(chǎn)自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款總額為約211.91億元，較2021年減少了30.2%；自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款中，約93.4億元須于一年內(nèi)償還，及約118.5億元于一年后償還。

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