上半年權(quán)益銷售2.3萬億元，6月銷售均價同比上升4.8%

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觀點指數(shù)“2023年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，6月份前100房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3636億元，同比下降34.4%，環(huán)比基本持平。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計及整理

1-6月，前100房企實現(xiàn)累計權(quán)益銷售額22975億元，同比下降4.8%。保利發(fā)展、中海和萬科占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷售金額1656億元、1599.4億元以及1311.6億元，其中保利發(fā)展和中海同比分別上升17.3%和24.2%，萬科同比下降6.3%。

6月前20房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額2290億元，同比下降36.7%，環(huán)比下降4.6%。1-6月前20房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額14905億元，同比上升8.2%。與2022年上半年相比，前20房企仍有17家在列，其余3家則被中國鐵建、保利置業(yè)、卓越集團取代。

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從上半年權(quán)益銷售的增長率來看，增長較快的民企僅大華集團一家，其余主要是央國企，另外，綠城中國上半年權(quán)益銷售額增長亦達到39.6%。

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銷售均價方面，6月前100房企錄得全口徑銷售金額5346億元，銷售面積3085萬平方米，銷售均價為1.73萬元/平方米，較5月持平，較去年6月上升4.8%。

二手房銷售價短暫回升再現(xiàn)下跌，市場預(yù)期仍待修復(fù)

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有46個，比上月減少16個；一、二線城市新建商品住宅銷售價格漲幅回落，三線城市新建商品住宅銷售價格與上月持平。

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二手房價方面，5月份一二三線城市二手住宅銷售價格全面下跌，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4個百分點，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%，二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

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從前五個月的房價走勢來看，市場發(fā)展趨勢尚不明朗，盡管前5月新房銷售價格基本保持上升趨勢，但需求在3-4月集中釋放后保持低位，五一、端午等假期節(jié)點的看房、成交量未有明顯上升。

二手房銷售價格短暫回升后再現(xiàn)下跌，或意味著房價“擠泡沫”的過程仍在持續(xù)。觀點指數(shù)認為，新房市場的價格上升，一定程度上是部分高端、豪華項目的暢銷所支撐的；而二手房市場的發(fā)展趨勢則更能反映首次購房的剛需和置換類改善型需求市場的情況。

值得注意的是，近期各地在房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向主要以支持首次購房和多孩家庭改善性購房為主，如長沙、安徽蚌埠、襄陽等地下調(diào)了個人首套房貸首付比例；天津則出臺新規(guī)，在津無房家庭首次公積金貸款還清后，仍可按首套房貸款；廣東省發(fā)布了《關(guān)于進一步完善和落實積極生育支持措施的實施意見》，實施精準(zhǔn)購房租房傾斜政策，向多子女家庭傾斜。

此外，青島、福州、惠州、沈陽、珠海等超過20個城市提出，可提取住房公積金作為首付款，減輕購房資金壓力。

上半年不少城市限購區(qū)域亦有所放寬，如揚州自7月1日起一年內(nèi)，在市區(qū)購買改善性住房不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策；杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域放寬限購，余杭區(qū)和蕭山區(qū)部分鎮(zhèn)街亦放松限購政策，外地戶籍繳納1個月社保即可購房；目前武漢二環(huán)外新房與二手房都不限購。

近日更是有消息傳出，二線城市將全面取消限購。觀點指數(shù)認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場實施精準(zhǔn)調(diào)控，全面放開限購的可能性較小，放寬限購區(qū)域或調(diào)整限購規(guī)則引導(dǎo)市場需求流向特定區(qū)域的可能性更大；但該消息亦反映出，當(dāng)前市場仍期待強有力的政策刺激。

從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前銷售增長依然困難，5月銷售不及預(yù)期，低于2022年的同期水平。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-5月全國累計商品房銷售金額49787億元，同比上升8.4%，增幅較1-4月收窄0.4個百分點；全國累計商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，降幅擴大0.5個百分點；商品房銷售均價為10721元/平方米，環(huán)比上升1.5%，同比上升12.8%。

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5月商品房銷售金額10036億元，同比下降4.8%，環(huán)比上升9%。而6月樓市以平淡為基調(diào)，市場預(yù)期有待進一步修復(fù)；項目端推盤亦并不積極，如廣州端午假期僅有2個項目加推，而五一假期期間則有超過30個項目開盤或加推。

投資信心增強，金融支持力度加大

開發(fā)投資方面，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2023年1-5月，房地產(chǎn)投資開發(fā)實際到位資金111937億元，同比下降11.3%。

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5月份，房地產(chǎn)投資開發(fā)實際到位資金12215億元，環(huán)比上升3.5%，同比下降5.7%。

疫情管控放開后，房地產(chǎn)市場投資信心增強，在春節(jié)過后的3月表現(xiàn)更加明顯，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資區(qū)域集中，整體規(guī)模收縮，疊加銷售仍處于低谷等因素，房地產(chǎn)投資開發(fā)資金規(guī)模未有明顯提升。

另外，土地出讓收入的下降亦反映出房地產(chǎn)投資規(guī)模的下行趨勢。據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，2023年1-5月國有土地使用權(quán)出讓收入14893億元，同比下降20%。

新開工方面，1-5月房地產(chǎn)累計新開工面積39723萬平方米，同比下降22.6%，降幅較上月擴大1.4個百分點。5月單月房地產(chǎn)新開工面積8503萬平方米，環(huán)比上升19.8%，同比下降28.5%。

竣工方面，1-5月房地產(chǎn)累計竣工面積27826萬平方米，同比上升19.6%，升幅較上月擴大0.8個百分點。5月單月房地產(chǎn)竣工面積4148萬平方米，環(huán)比下降2.5%，同比上升24.5%。

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觀點指數(shù)認為，新開工面積同比持續(xù)下降主要是受制于銷售走弱帶來的投資信心搖擺。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推進當(dāng)中。

各地正在探索通過金融保障提高房地產(chǎn)的投資信心，如連云港曾在今年《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)措施的通知》中提到，在保障商品房正常交付的前提下，合理釋放監(jiān)管資金用于開發(fā)項目運營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過保函方式置換最高不超過30%的預(yù)售資金。廣州在《2023年廣州金融支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展行動方案》中提出，加快開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

另外，部分省市設(shè)立紓困基金，通過政策資金入場推進保交樓工作，提升市場的信心，并繼續(xù)強調(diào)專項借款封閉運行、?？顚Ｓ茫_保資金精準(zhǔn)用于“保交樓”工作。

LPR下調(diào)，首套房貸利率最低3.6%

6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新的LPR數(shù)據(jù)，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。LPR下降10BP，貸款利率進一步下降。據(jù)觀點指數(shù)了解，不少城市在消息公布后就同步下調(diào)了房貸利率。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、觀點指數(shù)整理

目前首套房貸利率最低已降至3.6%，據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，珠海、清遠等城市已經(jīng)執(zhí)行這一最低利率；另外，目前北京、上海、廣州、深圳地區(qū)的商業(yè)銀行主流首套房貸利率分別為4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均較上月下調(diào)了10BP。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、觀點指數(shù)整理

從住戶中長期貸款變動來看，今年前5月住戶中長期貸款變動額分別為+2231、+863、+6348、-1156、+1684億元。觀點指數(shù)認為，3月住戶中長期貸款的大幅增長顯示了需求集中釋放時貸款購房人群將占據(jù)較大份額。4、5月商品房銷售總額超過1.9萬億元，但同期住戶中長期貸款額僅新增528億元，意味著貸款購房數(shù)量銳減，全款購房占據(jù)當(dāng)下購房市場的主流，而全款購房者通常更青睞于高端產(chǎn)品。

從當(dāng)下商品房銷售熱點板塊和熱門項目的情況亦可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下高端項目去化相對順利。

例如，深圳上半年首個開盤售罄的項目為海德園，位于福田區(qū)，備案均價約12.6萬/平方米；廈門島內(nèi)五緣灣片區(qū)銷售火熱，五緣灣海、天琴海等項目首次開盤都獲得了不錯的銷售業(yè)績，當(dāng)前五緣灣新房價格超過5萬元/平方米。

本文源自觀點網(wǎng)

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